恩施禁止樓盤降價發出信號，房子真不能再炒了……

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 王策、旺角黃局長

在中國大地上，樓市的魔幻大戲拉開了序幕。

近期房地產傳出了兩大信號。

一個發生在二線。地王頻發，相關部門不得不加碼調控，強行捏住開發商的融資渠道。

一個發生在三四線。湖北恩施房子出現了官方所稱的「斷崖式」降價促銷，地方協會匆忙出手喊停，堅持房價不準跌。從今年開始，三四線嚴禁降價潮或將洶湧而來。大都市圈 房住不炒的時代下，一些小地方的樓市可能會扛不住。

在投資越來越難的情況下，我們一定要選擇好標的，否則就很容易踏空。

01

這兩天，湖北省的四線小城恩施徹底火了一把。

一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上四處流傳，引起市場熱議。

起因是恩施上市樓盤逐漸增多，一部分房企面臨銷售去化壓力，只好斷崖式降價促銷。有的樓盤開盤價低於備案價800元-1200元/平米，有的則揮淚大甩賣，以4000元-4500元/平米的價格拋售余盤，有的則是今年賣的價格，比去年同期相比低了許多……

看到這種情況，恩施市房地產協會坐不住了，站出來喊停踩剎車。該協會急忙出台文件稱，「以上種種表現擾亂了恩施房地產市場開發秩序」，要求相關房企整改，糾正「不良行為和做法」。

「紅頭文件」還號召各房地產開發企業加強行業自律，共克維艱。今天，恩施市住建局在接受媒體採訪時確認了文件的真實性。

無獨有偶。自今年開始，「降價未遂」的案例正在中國三四線城市大面積上演。

今年初，江蘇邳州市房地產商會發布文件批評，邳州個別樓盤出現了以低價擾亂市場，不正當競爭的情況，銷售價格嚴重低於備案價格，個別樓盤降幅達2000元/平米。 隨後，邳州房地產商會叫停了房企的這場「價格戰」。

今年1月，安徽蕪湖某樓盤每平米降價5000元銷售，當地住建委得知後馬上叫停了降價活動，並責令其立馬調回原價，否則將暫停其網簽。

今年3月4日，江西贛州市曾下發文件，要求房企停止銷售特價房，所有特價房銷售前都必須上報住建局和物價部門審批。

......

越來越多的跡象顯示，未來三四五六線城市的樓市調控主題，將從防止過快上漲，轉化到防止過快下跌。

從今年開始，樓市將正式步入分化的新元年，大城市要控制不能猛漲，一些中小城市是要控制不能猛降。

正如恩施房地產協會會長在解釋文件發布的初衷時所說：「房價不能大漲，也不能大跌。漲幅和跌幅都要控制，才能保持（房地產）平穩發展。」

02

從很早之前開始，智谷趨勢就撰文分析說，遠離大都市圈的三四線城市最好不要碰。

不過還是有許多人不死心。

緯房指數監測顯示，2019年4月，三四線城市房價平均環比上漲0.03%，118個三四線樣本城市中，上漲的城市為71個，比上月減少1個，上漲城市佔比為60%。

三四線房價還在上漲的餘溫，使得一些人仍無法擊碎對小城房地產的信仰，以為只要這一輪調控放鬆了，三四線樓市還會再迎來新春。甚至，今天還有大牌專家出來站台說，如果給時間，三四線城市的樓市終將成為主角——

最近不少數據顯示三四線樓市量價齊縮，其實這和當年二線及省會城市的樓市與一線城市對照是一樣的，歷經十年，目前樓市熱點已經成功從一線轉至二線城市，這背後的邏輯是產業轉移、人口疏解、人工薪酬居高不下多種因素。相信再過十年，目前二線及省會城市也必將面臨同類情況，因此如果以十年為標誌，相信隨著產業進一步隨著成本轉移，三四線城市的樓市終將成為主角。

如果看目前的房地產格局，已經從一線的北上廣深，轉至成渝、中部、京津冀、東北、長三角、粵港澳大灣區、海峽西岸、西咸等多個熱點經濟區域，樓市的格局也隨著區域經理的格局變化而變化。一個城市或者區域經濟的增長，也必然伴隨著該地區樓市的增長。因此，目前的樓市投資邏輯，已經從短線要看到長線，這個長線以十年為一個階段。

說實話，這些幻想都是很危險的。

長期來看，在大都市圈化時代，城鎮化的唯一贏家只有大城市，那些遠離大城市、接受不到輻射的中小城市，都有可能因為人口、產業流失而萎縮，之前跑馬圈地蓋出來的房子過剩，找不到接盤俠。

這裡邊，有一個非常重要的判斷依據，就是要看看這個三四線城市，距離超級城市、特大城市有沒有超過100公里。100公里是大城市輻射的極限範圍，超過100公里的地方，未來樓市都存在下跌的可能性。

我們看上邊提到的幾個嚴禁房價下跌的城市（除了蕪湖），恩施、邳州、贛州，距離武漢/重慶、南京/青島、廣州的距離都遠遠超過了200公里。

這絕對不是簡單的巧合！背後都是存在自然規律的。所以，遠離京津冀、長三角、大灣區、成渝等都市圈的地方，我們要盡量少碰，尤其是在你把握不準的時候。

03

讓我們把視線轉向二線城市。

最近，房企的錢袋子一下子被銀保監會捏緊了——

根據澎湃新聞的報道，個別房企在申報公司債融資時，被要求說明公司是否存在「地王」的情況。

5月17日，銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂想成果促合規建設」工作的通知》要求，商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

5月31日，有報道顯示，因部分房企拿地激進，出現一些「地王」，監管部門將收緊部分房企公開市場融資渠道，包括債券以及ABS產品。根據21世紀經濟報道的消息，傳聞旭輝、禹洲、金地和中鐵建等4家房企被點名。

監管部門的強硬，主要與前段時間二線城市土拍市場火熱，「地王」頻出有關。

新華社報道說，今年一季度出現資金加快流入房地產的跡象，熱點城市土地市場升溫明顯。

截至今年6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的22個重點城市，已經產生了總價、單價或溢價率「地王」數量高達113幅。

從房企拿地的標準來看，大家的標準都是出奇地統一，一二線城市依然是房企投資拿地地重點，其中杭州、天津、武漢等二線城市是熱門選擇。

根據中指院發布的《2019年1-5月全國房地產企業拿地金額》，今年1-5月前50名房企拿地金額總額為9519億元，而去年同期的數據為8090億元，同比增長了17.66%。

為什麼明明房地產熄火了，房企還這麼瘋狂搶地，難道這些開發商都不知道黃金時代已經過去了？背後最主要的原因，或許是在一線被摁死的情況下，唯有二線城市是最佳的下注地盤。開發商看好大都市圈下的特大城市。

然而，二線房市的火熱也觸碰到有關部門的敏感神經。因為這涉及到了風險性的問題。

去年很長一段時間，房企一直籠罩在去槓桿的陰影下。但2018年底到今年一季度，去槓桿變為穩槓桿，房企迎來了融資和拿地的喘息空間，隨後房價迎來了一波小高潮。

信託業協會公布的2019年一季度的數據顯示，投向房地產的資金信託保持強勁的增長態勢，2019年一季度末累計達到2.8萬億元，比18年四季度末2.69萬億元增長了0.11萬億元。

看增量的話，今年一季度新增的房地產信託金額為2160億元，同比增長42.91%，增速也是非常迅猛。

原來， 「搶地大戰」都是房企借錢打起來的！

但借錢總是要還的。開發商的還錢壓力到底有多大？

我們或許從數據中窺探一二。根據中信建投統計，2019年房企到期債券規模逾3700億元，今後三年都是償債高峰，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務超1.5萬億。

當房住不炒和債務高企疊加在一起的時候，房企的現金流，以及留存在金融系統里的欠債就不得不令人關注了。所以監管部門出手，收緊房地產融資也就不顯得突兀了。

在我們看來，一線城市已經進入了全球房價前十的榜單中，堪比紐約等全球頂尖城市，其房價需要長時間的消化，所以在經濟大環境波動的情況下，也不會輕易啟動。

所以在接下來的日子裡，二線樓市才是調節經濟的最後一道神器。不過，這也應該是在關鍵時刻，有計劃、有步驟、有組織的調節，不會放任市場自發炒作，先炒起來。

04

在房住不炒的大背景下，房地產最好的狀態就是保持現狀，不能大漲，也不能下跌。這樣才能穩步發展。

這個邏輯，會貫穿未來兩三年的時間。

在這種情況下，我們的投資選擇會越來越難。我們一定要淘出好的標的，否則就很容易踏空。

那麼，我們到底應該往哪看往哪走呢？有兩個建議。

第一，國家統計局會定期公布70城房價，這些城市的房價都是重點監控的，不好翻出什麼浪花，所以我們可以看一下這份名單以外的地方。

第二，把範圍鎖定在大都市圈以內，這樣的城市會有政策導入，會更具有確定性。

這樣一篩選，值得關注的幾個城市就出來了。珠三角就有一個，小而美的珠海。這座城市位於粵港澳大灣區，而大灣區又是國家千年大計，重點戰略，這相當於珠海的發展不是它一個城市的事情，而是關係著整個大盤子的運作。珠海會是國家重點發展的區域，未來機會良多。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！