聯合辦公空間「變形計」

獵雲網註：聯合辦公賺錢不易，但入局者仍不少。華潤置地、萬科、中海地產、遠洋地產等開發商手握大量物業資產，早已入局。對此，曾有過開發商工作經驗的毛大慶認為，開發商入局聯合辦公，更多是基於樓宇的區劃問題、去庫存問題。「你現在問這些開發商，你們怎麼做聯合辦公，他能說出那才見鬼了。」在他看來，相比地產商，聯合辦公的護城河在於，「本身是個特別大的連鎖店」。文章來源：中國企業家雜誌（ID：iceo-com-cn），作者：陳睿雅。

一度星火燎原的聯合辦公行業，兼并、關店、裁員、倒閉的壞消息不斷。

5月底，聚夢空間進入破產清算程序。聚夢空間母公司萬城金控有限公司、聚夢空間信息科技（上海）有限公司發布聯合公告稱：公司業務經營不善，出現巨大虧空損失，公司賬戶已經保全凍結；經管理層一致同意，公司暫停新業務並進入破產清算程序。更早在1月初，金地商置集團有限公司旗下聯合辦公品牌ibase則退出了聯合辦公行業，其母公司地產商金地集團因難以扭虧，決定砍掉這塊燒錢的業務。

聯合辦公空間的生存呈兩極化趨勢。「去年下半年以來，我們的業務其實是在快速上漲，入住率越來越高。」優客工場創始人兼董事長毛大慶說。據毛大慶的《聯合辦公闖關》一文，共享辦公行業在2018年吸納了約50萬平方米的寫字樓面積，是2017年的3倍，成為租賃寫字樓空間的主力軍。

另據《中國企業家》了解，2018年是聯合辦公鼻祖WeWork在華擴張的關鍵一年。隨著2018年完成對裸心社的收購，2018年底，WeWork在華運營空間數量已達到70 處。

對這個行業的玩家來說，「遊戲難度」正在加大。

2019年5月，氪空間宣布完成10億元融資，由IDG資本、歌斐資產、逸星資本聯合領投，歌斐資產合伙人王雪泉出任氪空間CEO。與此同時，氪空間宣布新戰略，從「聯合辦公」向「綜合辦公服務 新型資產管理」升級。對此，氪空間董事長劉成城表示，「整個商業地產是很大的市場，所以公司整體的戰略肯定是在持續修正原來商業模式的前提下去實踐。」

「現在既然資本退潮了，那就看誰在裸泳，」聯合辦公項目星庫空間合伙人、副總經理劉錚說，「不符合市場規律、不符合商業本質的，那就必然倒掉。」 目前星庫空間在北京、上海、廣州擁有共計20個空間。

什麼是聯合辦公的護城河？

聯合辦公的商業模式與共享單車非常相似。不同點在於，共享的前提，共享單車運營商是購買單車，而聯合辦公運營商則是租用辦公空間。因此，在業內，人們更習慣將聯合辦公稱為「二房東」。

早年聯合辦公創業者並不滿足「二房東」這個稱謂，他們的理由是，聯合辦公可以提供超越辦公場所本身的價值。「首先是硬體上面，」優客工場入駐企業、跑哪兒創始人常春說，如果團隊要從20個人擴張到30個人、40多人，按照傳統空間，團隊必須去新租，然後簽約硬裝傢具，中間會耗費人力成本，「但在聯合辦公當中，我們實際上通過智能管理系統一鍵下單，第二天就能輕便地直接開始我們的工作了」。依託優客工場的擴張，跑哪兒在北京、成都、杭州、深圳配備了人員。

此外，在軟體服務方面，常春說，他所在的聯合辦公會提供一些行業資源對接。2016年，資本熱潮時，跑哪兒曾參與優客工場舉辦的融資路演活動，拿到了自己的天使輪投資，而優客工場也是參投方之一。

和共享單車一樣，聯合辦公曾被風投深深眷顧過，靠資本驅動。「先看規模、跑馬圈地、搶資源，然後號稱自己是第一。」劉錚說。劉錚表示，在聯合辦公行業，用戶端租金佔90%的收入。行業冒進的結果是，在一些城市或區域，市場在短期之內突然出現很多聯合辦公，卻沒有足夠多有需求的客戶把它消化掉，最後只能賤賣工位，或者把項目退掉。

「你首先還是要靠成本差來做你的基礎收入，這是顛撲不滅的。」毛大慶說。

一位在2018年退出聯合辦公領域的創業者曾告訴《中國企業家》，物業租金、折舊、人員是聯合辦公的成本大頭，其中物業租金能佔50%-60%。「這個行業的發展特別依賴資本。」他說，一開始大家都覺得自己能融到錢，但隨著資本退潮，「你融不到錢，所以就沒法（繼續）做」。2018年，他決定讓公司被另一家聯合辦公公司兼并。

「二房東的模式天生存在期限錯配的問題。」氪空間CEO王雪泉說，聯合辦公對業主端是用二房東模式，租金是穩定的，但聯合辦公提供給客戶端的期限卻比較短，滿足的是用戶彈性時間彈性使用空間的需求。對此，氪空間的解決辦法是從「二房東」升級為「運營方」，加大輕資產運營——即業主端提供物業和裝修，氪空間提供運營能力和品牌。「輕資產優點是，收入幾乎接近等於利潤。」王雪泉說。

聯合辦公賺錢不易，但入局者仍不少。華潤置地、萬科、中海地產、遠洋地產等開發商手握大量物業資產，早已入局。對此，曾有過開發商工作經驗的毛大慶認為，開發商入局聯合辦公，更多是基於樓宇的區劃問題、去庫存問題。「你現在問這些開發商，你們怎麼做聯合辦公，他能說出那才見鬼了。」在他看來，相比地產商，聯合辦公的護城河在於，「本身是個特別大的連鎖店」。

眼下，資本退潮，全民創業向精英創業切換，與「雙創」同起步的聯合辦公難免受到影響。但與共享單車相似的況是，資本離場，需求仍在。「不管創業者多幾十萬還是幾百萬，市場本身已經有數千萬企業主體，存量（才）是更大的市場。」劉錚說。

做大客戶的生意

因為聯合辦公起步於「雙創」，它有一個更為響亮的稱號，叫「眾創空間」。這一稱謂為行業帶來了良好的政策支持，也帶來了煩惱。「眾創空間這個詞，把我們摁在了一個跟孵化器一樣的視角里。」毛大慶說，優客工場里有一半是小微企業，但「我們這裡邊好多小微企業連融資都不用」。

實際上，大客戶入駐在聯合辦公領域並不少見。在廣州TIT創意園工作的騰訊微信團隊，因為新辟了小程序政府業務，有段時間將新增的團隊部署在氪空間廣州TIT創意園裡，快速「攻佔」了五六百個工位。

上述聯合辦公創業者曾告訴《中國企業家》，有實力整租一個空間的大客戶，佔整體工位出租的比例最少30%、40%。「你不需要鼓勵（招攬大客戶），銷售都是拿合同金額的1%作返點。一個1000人的空間租給1000人的大客戶，一年租金兩千萬，拿1%返點是20萬。再比較下，你找一個20人的客戶，一年租金的1%可能只有2000塊錢。你覺得你會喜歡租給誰？」

大客戶對聯合辦公內部生態也帶來了影響。泛優諮詢創始人美吉告訴《中國企業家》，鄰居很重要。泛優諮詢入駐在華貿的優客工場，而羅振宇創立的得到，佔據了華貿優客工場的二層、三層以及一層的一部分。「隨著得到再次發展，可能我們這些小的公司會搬出去、還人家一個整體的空間。」美吉說。

某業內人士認為，大客戶更容易解決聯合辦公入住率和穩定收入的問題，但硬幣的另一面是，大客戶的整租溢價較小客戶更低。而且在寫字樓投資管理業內，有一個不成文規定，任何一個大客戶不要超過這個項目體量的20%。該人士在聯合辦公行業也有類似的體會。早年，他手下的招商人員一口氣租給某大型國企400個工位，一次性拿到很多傭金，「特別爽」。但等這位大客戶租約到期時，該空間用了大概四個月才把400個工位全租出去。

針對大客戶，WeWork早前提出了Powered by We這項業務，把聯合辦公在選址、裝修、運營方面的經驗剝離出來，作為一項軟服務提供給客戶。近來，氪空間、優客工場均在加碼這項業務。據毛大慶介紹，工裝服務已經成為優客工場四大營收來源之一。

伴隨WeWork公開其秘密申請IPO的消息，聯合辦公的上市問題再次浮出水面。「說不想上市，可能也是有點裝。」王雪泉說。但他認為自己的職責主要是聚焦在公司的經營業績上，「希望會實現經營收入、利潤比較高速的增長」。

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