專訪蘇仲強：港資新世界重回內地

記者 | 孫梅欣

恆基兆業李兆基的退休，代表著香港商業「四大天王」時代落幕，也意味著新生代正式接棒。

進入到新階段的港資巨頭，正以全新的策略面對內地市場，和前幾年的大舉出售不同，他們又重新回來了。

在李兆基退休當日，恆基兆業也時隔21年再次回到北京住宅市場，代價是30億元。而更早做出轉變，表示依然看好內地市場的，是新世界集團。

2016年是新世界的轉折年。當年9月，新世界創始人鄭裕彤去世，其子鄭家純開始掌舵，新世界集團由此進入到一個新時期。

當年新世界還完成了對內地地產業務構架的調整，新世界中國被母公司新世界發展強制收購後退市。為了完成這起私有化，鄭氏家族花費了210億港元的代價。

在更早之前的2015年，新世界則把持有長達10年的多個內地項目作價300多億轉讓給恆大，這一舉動，曾被外界認為他們也要退出內地市場。

在急劇變化的這一年，新世界中國組建了新的管理團隊，來重塑他們在內地市場的投資。

蘇仲強就是在這一背景下被鄭氏家族邀請而來，出任新世界中國董事兼行政總裁，主管內地的地產業務。為了展現對他的支持，蘇的首次公開亮相，還是由鄭家新任掌舵者鄭家純正式向外介紹。

當年晚些時間，蘇仲強在新鴻基的同事黃少媚也加入新世界中國，加上早在2011年入職的董事兼行政副總裁陳禮文，新世界中國的全新高管團隊組建完成，他們在內地的新變化也由此開始。

今年3月份，蘇仲強和陳禮文代表新世界中國和騰訊簽署了一項合作，期望將「互聯網 」融入到新世界中國的內地項目上，讓他們的地產項目和社區增添一些新東西。

蘇仲強告訴界面新聞，「和騰訊的合作是全方位的，主要側重方向是企業管理服務和建築，其中包括智慧工地。」這一服務主要包含兩個維度，一個是在建築過程中，一個是建成後的運營。

新世界中國在他們位於天津的地標建築——高達530米的「華北第一高樓」天津周大福金融中心上，就深入運用了超高層建築上廣泛認可的BIM技術。

BIM是指建築信息模型，核心是通過建立虛擬的建築工程三維模型，利用數字化技術，為這個模型提供完整的、與實際情況一致的建築工程信息庫，有助工程技術人員對建築信息作出正確理解和高效應對，對提高生產效率、節約成本和縮短工期有重要作用。

天津周大福項目負責人馬濤介紹，由於周大福金融中心的建築設計為流體幾何造型，幕牆由1.5萬塊板塊組成，其中包括400多種不同形狀的玻璃，以及3.2萬個幕牆燈，並採用13根鋼結構交匯於一點的帽桁架的結構構件，以及5.5米混凝土大底板，製造和施工難度都很高。

但通過採用全人員、全過程的BIM施工技術，解決了這一超高層建築拆改量大、工期拖延、成本控制等問題。

「這項技術目前比較多用於新世界中國建築過程比較複雜的綜合體、超高層建築上，未來通過互聯網技術或者AI可以把BIM技術發揮的更好，成熟之後會逐步推廣到住宅項目中去。」蘇仲強說。

過去10年，以金融發展為繁榮基礎的香港，在科技創新時代卻不在突出。不僅甚少科創新產業，相較於內地房企如碧桂園、恆大、龍湖等房企在高科技產業上的布局和嘗試，港資房企的互聯網技術創新顯得乏善可陳。

不過在鄭氏第三代「准掌門人」鄭志剛的帶領下，這家老牌港資似乎對科技創新有著更大的興趣和熱情。

除了在建築上使用BIM、嘗試「智慧工地」，今年2月，新世界發展還和香港應用科技研究院合作，搭建了香港首個置業區塊鏈跨界平台，以利用區塊鏈技術，為一手房買家、銀行及相關機構提供一站式的支援。

對於公司在科技上的嘗試，工科出身的蘇仲強認為，這是發展的必然結果：「過去發展重點是香港。香港很小，小到對每一個部分都很熟悉，不用技術也知道用什麼錢可以買什麼包，所以對技術的需求沒有那麼強烈。但是將來不一樣，不可能只留在香港，去其他地方發展必然需要數字技術工具，我們在廣州、北京這些不同城市間已經感受到需求和習慣的不同，所以需要工具幫助我們做更深刻的理解。」

蘇仲強告訴界面新聞，很多年之前，新世界中國就已經進行收集客戶數據的工作，但做得不夠好：「比如針對內地會員客戶的新中會，會員數量很多，也累積了一些數據，但沒有好好分析利用。現在正在重新搭建平台梳理分析，加強對客戶行為的了解。」

2016年加入新世界中國之前，蘇仲強在另一家港資房企新鴻基工作了35年，主要負責的是華南地區的地產業務。

加入新世界中國後，內地地產業務仍是他的主理業務方向。過去兩年，他帶領的新世界中國團隊，對內地市場開拓的力度也越來越大。

新世界發展2018年的財報顯示，截至報告期末，新世界集團在內地持有土地儲備（不含車庫）總建面積705萬平方米，其中433萬平方米為住宅，遠遠超過在香港持有的111萬平方米總建面積。

對內地的重視，直觀的體現在了新世界的投資額度上。去年他們曾表示在內地一二線市場會投入200億港元新增土儲，但實際的投資額度已遠遠超過。

目前，新世界在粵港澳大灣區的投入已經超過400億元，是投資力度最大的港資房企，他們在廣州、深圳的核心地段持有總面積超過80萬平方米的土儲，同時還在去年底發行20億美元綠色債券，繼續用於在深圳前海、廣州增城的項目。

除了一些公開市場的土地外，新世界還在廣州拿下多宗舊改項目，以此來深度參與城市的更新再造。

2018年10月，新世界拿下廣州荔灣區面積達32公頃的山村舊改項目，今年4月，又確定參與到廣州海珠南箕村舊改。舊改一直是廣州的重點工程，加入這一行列，不但能以較低價格獲得土地儲備，還給未來參與更多城市更新項目積累經驗。

不斷獲取新項目之餘，新世界早年在北京拿下的核心地塊也有了新進展，在最大限度享受到土地紅利後，他們也期望獲得開發運營的收益。

1993年，新世界曾拿下北京崇文門6號地塊，如今時隔26年後，這一項目又有了新動作。去年5月，新世界中國宣布6號地塊新規劃為「K11藝術衚衕」，地塊圍擋上一度曾出現清理地塊的通知。

蘇仲強告訴界面新聞，這將是由K11分支團隊做的新產品，未來是一個項目群：「目前有一部分已經在建設，預計明年會有初步結果。」

從參與舊改到對遲滯數十年的核心城市項目再度推進，可以看出，新世界中國對內地市場的積極轉變。

當然，在內地房企競爭激烈的規模戰場上，他們顯然不再有優勢，轉向更加複雜和更具標誌性的項目，也是需要耗費更多資金沉澱的運營項目上。

去年新世界中國發布了新品牌口號「予城新蘊」，其傳達的核心，是強調建立能夠代表城市的地標建築，也是表達通過參與城市更新給城市帶來新的活力。

目前鄭氏家族在內地的標杆項目，除了天津周大福中心外，還有樓高530米的廣州第一高樓「東塔」，深圳前海「雙子塔」，上海K11等。

這也體現出新世界中國的優勢在於一些綜合體項目，在一些核心城市發展重點項目，現階段他們不會再進入三四線市場。

「相比國內企業，新世界中國的量其實挺少的，所以更要集中資源在重點項目。未來更多會發展在一線城市、二線城市和大灣區，京津冀和長三角，在這些國家重點發展的地方，做一些重點項目，這也是我們之前將三線城市項目處置掉，進行資產重組的原因。」

隨著一代創始人陸續退居幕後，老牌港資房企正迎來更新換代的時刻，他們的傳統商業優勢是否還會延續？

蘇仲強承認，他們這一代在傳統做法中成長，累積了很多經驗，有好有壞：「年輕一代思想前衛，創新超前，但把想法落成現實，就是需要我們去做的。以前一代人的經驗手把手教出來，現在通過技術平台記錄下來，年輕人不再需要走彎路，這就是我們的優勢所在。」

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