到2020年達到100億營收！雅生活集團董事長放豪言
鳳凰網房產 作者：賴谷蘭 黃錦植
背靠兩大股東雅居樂和綠地的庇蔭，乘風房企分拆物業IPO的大潮，作為首家紅籌分拆H股的物業服務企業的雅生活（03319.HK）正在迎頭直上。
年報顯示，上市首年，雅生活實現收入33.8 億元，同比上升91.8%，股東應占利潤8.01億元，同比增長176.5%，均超出市場預期。值得關注的是，雅生活擁有現金及現金等價物48.1億，同比增長446.5%，上市後，現金流直翻4倍。
「按照目前的營收規模，到2020年的時候應該是有將近100億的營收，即使差也差不了多少。」今年3月雅生活業績發布會上，雅生活集團董事長兼總裁黃奉潮稱。
上市三年，雅生活如何完成「百億目標」的快速進階？
近日，雅生活集團董事長兼總裁黃奉潮接受鳳凰網房產的專訪，從雅居樂雙品牌戰略、不斷併購加速擴張以及今年初多元戰略幾個層面講述雅生活的「加速度」。
雙線並行
雅生活是雅居樂集團旗下主營社區物業服務的公司，旗下共擁有雅居樂物業、綠地物業、紫竹物業、粵華物業、景陽物業、華仁物業、京基物業七大物業品牌，位列百強物業企業第7名。
從2017年2月24號啟動上市到2018年2月9號在香港H股掛牌，雅生活的上市僅僅只用了350天。
雅生活登陸港股，被寄予「港股市值第一物業公司」的厚望。招股書顯示，雅生活當時共計新發售333,334,000股，對應發售後雅生活25%的股份，募集資金共計39.12億港元。按照每股12.3港元的首發價，雅生活的估值已經到了164億港元，超過綠城服務、彩生活、中海物業、南都物業等一眾物業股。
事實上，在上市過程當中，雅生活一邊上市一邊全資收購了上海的綠地物業，並完成了交割。
2017年6月，雅生活集團收購綠地物業100%股權，8月綠地控股投資10億入股雅生活，獲得雅生活集團20%股權，以此計算，雅生活當時的估值是50億元；與此同時，綠地物業也與雅生活簽訂戰略合作協議，將旗下物業公司10億元賣給了雅生活，並承諾注入超過5000萬平方米的物業面積。
背靠兩個一線開發商，這在中國物業行業屬於首例。
在「雅居樂物業」與「綠地物業」雙品牌戰略驅動下，無論是營收還是現金流均實現跨越式增長。雅生活2018年收入33.8億元，同比增長91.8%，擁有現金及現金等價物48.1億，同比增長446.5%。
值得關注的是，雅生活還提前做好了一個「A＋H」股雙地上市的架構設計，為將來在A股上市提前鋪路。據雅生活此前公開介紹，在適當的時間窗口雅生活會回到A股，「實際上現在在香港的流通股票只佔總股本30%，也就是說雅生活只有30%的股票在流通，其他的股票只有回到A股才能流通。」
三駕馬車
過去的一年中，雅生活積極儲貨。鳳凰網房產獲悉，截至2018年年底，雅生活總在管面積達到1.53億平方米，同比上升76.3%。其中雅居樂及綠地在管面積的佔比分別為34.9%和3.4%。
此外，2018年底，雅生活總合約面積達到2.46億平方米(含年後收購)，而來自雙股東貢獻的合約面積達到9240萬平方米，佔比37.5%。這也意味著，雅生活透過第三方拓展及收併購的合約面積超過了來自股東的面積，佔比為62.5%，不含年後收購則為59.8%。
鳳凰網房產查閱數據顯示，2018年底碧桂園服務合同管理總面積約達50500萬平方米，收費管理總面積約為18150萬平方米，其中來自母公司碧桂園集團貢獻的收費管理面積為14548萬平方米，佔比80.1%。佳兆業物業總合約建築面積達3220萬平方米，在管建築面積約達2687萬平方米，其中來自母公司佳兆業集團開發的物業建築面積達到2260萬平方米，佔比84.1%。
對比其他港股上市物業公司，萬科、佳兆業物業對集團的依賴程度較高。就在管面積而言，84.1%的在管面積來源於佳兆業集團開發的物業，收入76%也來源於佳兆業集團所開發的物業。相比碧桂園服務和佳兆業物業主要依靠母公司貢獻，雅生活在第三方拓展方面尤為「賣力」。
早在去年初招股時，管理層曾經表示，希望未來第三方的佔比可以達到80%以上。今年3月雅生活業績發布會上，雅生活首席財務官李大龍回應，未來雅生活的規模增長主要以第三方的增長為主，按照合約面積每年增長超過1個億平方米的趨勢來說，三年之內第三方面積達到80%應該說有明顯的預期。
為此，黃奉潮擬好了三條路徑去實現這一目標：一是雅居樂、綠地雙股東每年輸送的管理面積；二是第三方拓展及企業合作；三是收併購及參與國企混改。
從基本盤來看，背靠雅居樂和綠地依然是做大自身不可或缺的先天優勢，這不僅來自於兩大股東依然在未來可以不斷注入新的物業面積，同時還有源源不斷的資本支持。
而從自身的模式「護城河」，同時也是區別於當下大多數同類物管公司方面來看，進一步擴大第三方面積的核心尚在後兩駕「馬車」。
鳳凰網房產了解到，2018年以來，雅生活瞄準區域性龍頭物業企業，完成了一系列重大併購。其中，2018年4月以及8月，雅生活分別收購南京紫竹物業以及京基集團旗下物業公司； 2019年1月以1.34億元收購新三板物業企業青島華仁物業，2月收購黑龍江龍頭物業企業哈爾濱景陽物業，總代價1.14億元，新增合約面積1048萬平方米。
在市場拓展、收併購如火如荼的同時，雅生活集團以「項目合資、服務合作、資源導入」等模式為起點，輔以「平台輸出」模式，多層次合資合作模式也初露崢嶸。去年，雅生活集團已和龍創置業、蘭石物業和山東暢博等一批企業簽訂合作協議，此舉快速擴大雅生活集團的業務版圖。
雅生活集團董事長兼總裁黃奉潮
四輪驅動
雅生活野心勃勃且信心滿滿，至少在資金上，雅生活目前還是具有不少底氣的。去年二月雅生活登錄資本市場，融資近40億港元，並明確表示融資金額的65%（即25億港元）將用於投資併購。
對外併購如火如荼，如何將外來的大餅「消化」和「吸收」，這更加考驗雅生活的內功修鍊。
鳳凰網房產了解到，2019年第一季度，雅生活對現有業務線條進行了全面梳理，聚焦優勢，成立了物業服務公司、資產管理公司、公共服務公司和社區商業公司，完成了全產業鏈布局，形成「四輪驅動」的新格局。
其中，作為雅生活的金字招牌--物業服務公司專註於住宅物業領域，採用「雅居樂物業」 「綠地物業」的雙品牌驅動戰略。管理範圍覆蓋全國24個省市自治區，服務類型涵蓋主流住宅、高端豪宅、旅遊地產等多種業態，合約總建築面積為2.46億平方米，擁有500多個項目，服務業主逾100萬人。
卓森資產管理公司定位於「專註於高端商業及寫字樓物業領域」，業務範圍覆蓋前期策劃、運營管理、招商租賃及中介服務。目前，卓森在管項目面積近200萬平方米，合約管理面積超600萬平方米，項目包括全國第二高樓武漢綠地國際金融城、廣州雅居樂中心、銀川地標301綠地中心、上海雅居樂國際廣場、北京綠地環球文化金融城、杭州綠地運河商業中心、南寧富雅國際金融中心等。
在雅生活2018年的業績公告發布會上，黃奉潮就曾透露，2019年雅生活還將在公共建築類物業上發力，具體包括政府辦公樓，學校、醫院等事業單位，機場、軌道交通等基礎設施。2019年3月，業績發布後不久，雅生活1.95億成功收購廣州粵華物業有限公司51%股權。這也是雅生活兌現當初的承諾，發力公共類物業領域的一個強信號。
事實上，在雅生活的縱向發展戰略中，黃奉潮最看好的還是社區經濟的巨大潛力。黃奉潮認為如何圍繞人、房、車、公共資源做活增值服務、多種經營業務，是各大商家競逐的消費前沿陣地。而物業公司卻擁有天然的優勢，可以向業主直接推售產品及服務。2018年雅生活全年業績報告顯示，社區增值服務收入達2.8億元，同比增長183.7%。
黃奉潮透露，未來不排除在社區里孵化出一些新的專業公司。因為社區商業經濟在整個社會裡面，隨著平台的擴大，也會增加很多創新的服務項目，通過孵化新的專業公司來服務業主，讓其生活得更加便利和開心。
「2019年雅生活業績還會有雙位數的大幅增長。按照目前的營收規模，到2020年的時候應該是有將近100億的營收。」黃奉潮的底氣或許來源於雅生活業績增長及多元化產業戰略布局。
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