樓市二十年，有誰發了財
作者 | 真叫盧俊
來源 | 真叫盧俊（zhenjiaolujun0426） 已獲授權
毫無疑問，房子如今已經成為一個家庭重要的資產組成部分，不論如何我們都沒辦法忽視他的存在。
如今很多朋友私下聊天，潛意識都會聊：你有幾套房啊，你這麼有錢啊，怎麼買房賺錢的啊。
其實每個人的買房過程都是一個故事，但是我們把這些故事投射到到處的時代軌跡里，就是一段歷史。我們把時間軸拉長，你似乎也能總結出一些規律。
房地產發展至今高峰期也差不多20年了，這20年的時間裡，不同的時間段樓市總是能助推一群人因為房產資產增值，過了這段時間後這個閥門又會關閉，紅利從而轉移到下一類客群，周而復始反覆循環。
今天試著和大家聊聊這個話題。
01
最開始的時候，大家記憶中最熱衷買房的群體就是溫州人了吧，我記得我剛入行的時候，總有一些人和我聊著售樓處在半夜突然出現一個溫州人然後買下自己半棟房子的故事。
溫州人成為了神秘但又闊綽的購房客，全國各地到處掃貨。甚至出現了但凡一些項目想要賣給投資客，腦子裡第一反應就是賣給溫州人，推薦會的一個站點永遠會有溫州這個城市。
很多人會試著去分析溫州人為什麼這麼大膽以及為什麼熱衷買房，總結了很多道理，但是在我這個層面，我作為一個浙江人，詢問了一些溫州朋友，當年他們購房的核心訴求並不是想要買房，更加重要的是他們覺得錢只有花出去才有意義。
浙江特別溫州這個群體為什麼能發財，這應該是最願意花錢的群體了，不論是做生意還是做投資，深諳只有把錢花出去才能賺的更多。
這也是為什麼在溫州民間借貸這麼發達，一邊是有人願意借，另一邊是有人借來投資下去真的能賺回來。所以這也導致了後面很多人看到了大家集資給一個人，讓他出去買房。
大家對買的房子什麼樣的在哪裡不那麼在意，第一是對那個人的信任，第二還是覺得錢只有花出去才有未來。
這是溫州人最大的標籤，也是他們領先很多人發財的最關鍵要素，特別是在一個快速發展的時代里，砸錢確實可以帶來成倍的回報。
也正是因為這樣的魄力，在2000年的前後創造了大量的溫州民間富人。購房對於他們來說只是一個分支，當標的高到一定程度又沒有很好的投資方向的時候，買房成為了他們的一個選擇。
在這樣的一來一去中，當然也孵化了一些樓市大咖，但是憑心而論其實對市場啊周期啊產品之類的判斷，溫州人是比較弱的，所以在後期的賣房過程中吃了大虧。
溫州人是對政策比較敏感的，所以當他們發現買房買多了貸款越來越少了，而突然發現酒店式公寓辦公樓的貸款恆定不變，所以在2008年之後很多溫州人選擇投資辦公樓，這也直接導致大量現金流套在裡面出不來。
再加上後續的樓市政策越來越緊湊，時刻政策的變化讓他們很不適應，本來不需要上心的東西現在變得時刻緊繃，所以魄力也沒有以前那麼大了。
再加上這個環境變化，生意經中再也沒有一夜暴富的場景，樓市裡的投資客中，溫州人這個標籤也就越來越少了。
02
伴隨著溫州人的褪去，馬上又有後繼者跟上，接下來的獲利者並非某個地域，而是廣義人群中某一小撮的精明的計算者。
因為突然有人發現，買房可以貸款這件事，有很多東西可以計算，比如一百萬的房子，我們只要30萬就可以獲得，而持有2年的時間，我總共付出35萬，但是房價突然就到了130萬，看上去是房價從100萬漲到130萬，但是對於我來說，我其實是花了35萬兩年時間變成了65萬。
貸款瞬間變成了槓桿。而且精明的他們發現，買房沒有限制，貸款也沒有限制，也就是說一套是35萬變成65萬，五套就是175萬變成325萬。
這樣的空手套白狼瞬間讓這樣的遊戲變得非常刺激。一個城市總有一小撮人玩著這樣的數字遊戲，或部落或組織這樣線下聚合著。
特殊的信貸模式給到他們極大的勇氣，所以利用信用卡來回套現拆東牆補西牆的各種套路也成為了專業的打法在各處流傳。
這種模式在他們手裡幾乎沒有失手的。但是你說是因為他們都是大神么，其實並不是，那也是那個特殊的時代決定的，因為當時的市場處於鼓勵購房的階段，所以房貸利率較低，所以對於他們來說持有成本並不高，哪怕短期沒辦法套現再咬咬牙抗一陣子也沒問題。
但是好巧不好的是，抗一陣子往往換來的結果就是房價又莫名其妙漲價了，所以各種神化故事又開始蔓延了。
這就是房地產特殊的地方，本來是銷售滯緩的存量負載，但是你憋一段時間負債就成為了資產。這就是房地產特殊的地方，往上創造了很多房企黑馬，往下創造了樓市投資大神。
當然這種模式的不可持續很快就在如今的樓市環境中出現了，伴隨著持有成本的越來越高以及房貸門檻越來越高，這樣的組織開始更多下沉到了三四線去淘寶。
03
當然，這一類制度槓桿類投資客並沒有完全在行業里消失，只是變得更加低調或者散落在不同的城市。而在這個時間的推移過程中，又一類買房客開始大膽了，這類人挺有趣，是地產從業者，時間出現在2008年之後。
經歷過2008年-2009年的地產人，如今回憶起當時的樓市應該現在還是會唏噓不已，2008年市場的絕望是所有人都記憶深刻的。我依然記得當時我們每天開會，不論什麼項目都是一個主題：如何體面的降價。
在那樣的大勢下，除了降價，你在這個市場里沒有任何辦法。
但是轉眼到了2009年，大家都知道來了四萬億，但是當時大家對這四萬億也沒有概念，都覺得這錢又不是給到購房者，和我們到底有什麼關係。
但是後面的現象大家都知道，就是樓市突然火爆了，我依然記得一個操盤手對我說的話：我在售樓處里什麼都沒做，就眼睜睜看著來人越來越多越來越多，真的中了邪了。
這一輪的逆勢反彈不僅帶來了成交量的提升，也直接帶來了房價的上漲。
但是這一輪和地產人自己的財富什麼關係呢。
其實也挺有趣，在2008年市場不好的時候，後面房子賣不掉怎麼辦，公司想了一個辦法，就是公司內部員工折扣購買；還賣不掉怎麼辦，上下游供應商折扣購買；再賣不掉怎麼辦，工程款抵房。
所以在這一年很多存量房子都流向地產人自己手上，還是以極低的價格。那時候印象特別深，幾個公司里的人聊天，都是說我買了公司的哪個哪個房子。但是當時大家沒有那麼開心，因為也不算特別的心甘情願。
而2009年這麼一輪起來之後，當年愁眉苦臉的地產人突然樂開了花了，什麼加班熬夜通宵不加工資啊，各種毛病瞬間消失，因為猛然發現自己成了有錢的主了。
所以在一邊不知道樓市發生了什麼一邊房子就漲價的兩頭信息的刺激下，直接助推了行業內大量的地產人靠天吃飯的習慣，也就是從這個時間點開始地產從業者能力的泡沫開始浮現，走穴吹牛的人多了。
但是在那個時代里，不妨礙他們成為最愛買房的人，也不妨礙他們的個人財富快速增值。後面幾年不少地產人仗著自己信息不對稱以及從業者的人脈網淘到了不少房子，最典型的上海案例就是兩年前的長風國浩這個項目。
04
樓市距離我們最近最後一輪的創富夢，來自2015年-2017年左右。這一輪的對象不是某一類人，而是一個城市的所有人。
我想只要是在上海的朋友一定感受過2015年的上海，杭州的朋友一定感受過2017年的杭州。那一輪樓市的起伏，是讓我們肉眼可見的看到自己的房子在一天天的增值。
伴隨著過去十幾年樓市的普及，基本上一二線城市絕大部分用戶都成為了有房一族，房產已經成為他們家庭資產的重要組成部分。
而2015年突然的上海樓市起勢讓所有在上海居住者感受到了房產的力量，而這樣的趨勢很大程度讓也讓不少的普通百姓有了額外的自信，這個自信就是原來發財這麼簡單，以及我也可以閉著眼睛買房。
這樣的道理不論對錯，但是真真實實在上海普通用戶身上發生著，所以在2016年出現了上海人出去買重慶的現象，幾乎都是一車一車的去，上海人買重慶道理也很簡單，就是覺得重慶會是下一個上海，我只要買在重慶，那麼未來我可以再感受一次上海2015年樓市的場景。
而後面的杭州差不多也在經歷同樣的故事，2017年的杭州一個城市的逆勢崛起，然後2018年就有一大波杭州人有著龐大的勇氣去重倉貴州。
在這兩三年的時間裡，除了上海、杭州，我們還可以看到北京、鄭州、蘇州等城市開始湧出購買力，去各自認為自己的下一個城市買一套房子，這樣的邏輯變得越來越普遍。
之所以會有這樣的邏輯，是因為用戶普遍把房產當成自己最大的資產組成部分以及自己強烈的想要資產增值和財務自由的決心，所以在這一浪又一浪的傾斜下，我們見證這熟悉的樓市狂歡。
05
樓市不長不短的20年，我見證了一波又一波的創富者，他們因為各種機緣巧合各種起承轉合，變成了那個時代的房產財富的擁有者，同樣我們也同時看到了他們在擁有房產的同時，各種不安的心。
我們看著窗口期打開，也看著窗口期關閉，同時看著一些人開心，看著一些人哀聲嘆氣。幾乎每一人群站在樓市的C位的時候，都會有著無比的自信，自信覺得自己獲得了開啟財富的密碼。
但是我們回望歷史，毫無疑問當下的他們，僅僅是因為踩到了時代的紅利而已。
在時代面前，個人的能力遠沒有那麼重要，甚至可以說微不足道。這就是房地產有趣的地方，也是這個行業讓人魅惑的地方。這也是為什麼我讓不少購房者戒驕戒傲的原因，因為我們在時代面前不堪一擊。
不論是溫州客還是投資神，他們大多現金流緊張也大多局促不安，不論是地產人還是高位購房者，如今也變得越來越淡定。
站在現在這個時間點往回看，更多的人羨慕的應該是或許應該是在2005年的時候，買過幾套房子，為了自住為了生活，然後一直拿到現在。
這些人才是真正的財富持有者，擁抱房產，但不沉迷房產，把更多的時間投入到自己的興趣和事業當中，這應該是一個購房者真正應該要做的。
這也是一直我堅定的觀點，房產很重，但房產一定不是家庭資產的全部，你要比房子更值錢，或者起碼你可以駕馭你的房產，因為只有這樣，在樓市偽紅利面前不被收割，在真紅利面前能夠拿得出現金流。
未來的樓市屬於哪一論周期你我都尚不得知，但是可以確定的是，紅利還會來，紅利還會打開，但是在這過程中我們起碼做好準備。
其他的一切的一切，都交給這個時代吧。就這樣。
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