長租公寓藏「租金貸」「甲醛房」風險，人大代表建議禁止將「租金貸」強加承租人

2018年以來，長租公寓呈現爆髮式增長態勢。作為一種新業態，長租公寓在滿足人口租住需求的同時，仍面臨企業盈利困難、市場監管滯後、行業標準缺失等一系列問題。今年市人代會上，市人大代表葉銀忠提交了一份關於促進長租公寓行業健康有序發展的建議，日前得到「解決採納」的答覆。

盈利難是長租公寓普遍痛點

目前上海已成為集中式長租公寓品牌數量最多、總體供應量最大的城市之一。據相關統計，2018年上半年進入上海的長租公寓主要品牌達22個，開業項目約160個，總體量約3.5萬套；第二季度長租公寓平均月租金133元/平方米，平均入住率89%。

在葉銀忠看來，考慮到上海人口密集且人口聚集態勢持續加強、房價高企等因素，長租公寓有著巨大的市場需求，作為一種新業態，長租公寓如能健康發展，對構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，起到了積極有益的作用。但另一方面，如果不善加引導、做好監管，這一新業態極易走向失序，不僅損害健康租賃住房體系的建設，還可能導致金融風險隱患。

長租公寓發展面臨哪些問題? 葉銀忠做了一番調查梳理。

別看長租公寓市場火爆，但企業盈利困難。葉銀忠說，投資回報周期長、盈利難是長租公寓運營企業普遍的痛點。由於購置成本和租賃費用較高，一些企業資金壓力巨大，加之營銷和運營管理能力不適應新業態要求，致使目前長租公寓運營大多處於維持狀態，實現盈利的企業不多。

市場監管滯後。面對資金投入大、回報周期長，一些企業未在提升經營能力上下功夫，而是違規利用金融工具加速運作。比如私自盜用租客身份信息辦理「租金貸」業務，侵犯租客權益，積聚金融風險。「面對這個新業態，我們在產業扶持、政策支持、市場監管等方面都沒有及時跟上，市場監管也往往『無法可依』。」

「長租公寓行業缺乏規範，行業標準還是空白點。」葉銀忠表示，一些企業為追求利潤，只圖降低成本加快周轉，放棄質量和服務底線，「甲醛房」等行業亂象頻發，嚴重損害消費者利益。

力爭儘快啟動條例修訂程序

如何促進長租公寓行業健康有序發展？葉銀忠認為，首先是完善住房租賃立法，以維護房屋產權人、長租公寓運營企業或機構和承租人的合法正當權益。記者了解到，修訂《上海市房屋租賃條例》已納入《市十五屆人大常委會立法規劃（2018年-2022年）》，並作為2019年度重點調研項目。國務院也正在制定《住房租賃條例》，已向社會公開徵求意見。

市房屋管理局表示，將立足本市實際，密切跟蹤關注國家立法進展情況，力爭儘快啟動《條例》修訂程序，進一步規範房屋租賃行為，保護租賃利益相關各方合法權益。

要讓長租公寓得到健康發展，需要一定扶持產業政策，葉銀忠認為，針對長租公寓，需要制定相應的產業扶持政策，形成租賃市場多元化供應格局，引導企業通過合法和正常途徑獲得融資和稅收政策支持，開拓住房租賃企業融資渠道，為企業提供必要的金融支持。

市房屋管理局表示，在融資政策上將加大信貸支持的力度，目前本市針對租賃住房開發建設的貸款年限，已從原先最多20年放寬至30年，多家市屬重點企業與銀行簽訂了銀企戰略合作備忘錄，積極推行大銀團貸款模式，匹配租賃住房建設的大資金和長周期要求；支持發放住房租賃專項債券，推動住房租賃企業發行公司債券和資產支持證券。

禁止將「租金貸」強加承租人

針對長租公寓產生的一系列問題，最重要的是規範行業標準。葉銀忠建議，制定住房租賃行業標準，明確在建築結構、房屋品質、裝修條件、設施配備、室內空氣質量等方面應達到的基本標準。

他建議，加強長租公寓的金融監管、安全監管和市場秩序監管。對使用金融產品的運營企業，根據企業註冊資金、經營規模等條件，劃分相應的監管級別，採取差異化監管措施。當前，以「租金貸」監管為重點，禁止長租公寓企業與金融機構或網貸平台勾結，將「租金貸」或類似產品強加給承租人。

據悉， 2018年12月，市住建委、市房管局聯合制定《關於印發的通知》，從權屬合法、結構安全、消防安全、技防安全、環保衛生、設施配套、面積合規和技術標準等八個方面，提出一整套有針對性的要求，指導各區將「非改租」納入有效管理。

市房屋管理局表示，下一步將啟動研究租賃住房建設導則，強化對規劃、設計、建設、運營等租住全生命周期的品質管理，逐步引導形成符合上海特點的高品質租住生活方式，強化租賃住房安全防範。

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