北京土地一天吸金近百億，雅居樂圈下亦庄地塊，周邊皆是豪宅

文|AI財經社 田晏林

編|鹿鳴

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6月21日，北京土地交易市場迎來經濟技術開發區和懷柔三宗宅地的集中出讓，最終成交總金額約為98.7億元，其中北京經濟技術開發區河西區的兩宗姊妹地塊被雅居樂和港中旅，分別以31.8億元和30.6億元的價格獲得，懷柔新城地塊因僅有「城建＋懷勝」1家聯合體報名，最終以36.36億元的底價成交。

繼5月末京城北部的孫河地塊被11家房企圍搶後，京城南部的兩宗亦庄地塊也成為房企的爭奪焦點。此次掛牌出讓的北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊和X92R2地塊，涉及競拍的房企多達23家。

AI財經社細數了一下，涉及參與競拍的企業包括，港中旅、金融街、永同昌、城建、「華潤 建工」聯合體、中海、「電建＋金隅」聯合體、綠城、雅居樂、「招商＋中糧」聯合體、路勁、「首開＋金地＋保利」聯合體、「平安＋金茂＋合生」聯合體、華髮、萬科、龍湖、葛洲壩等20餘家房企。

公開文件顯示，本次掛牌出讓的北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊和X92R2地塊，不配建保障性住房，該項目居住建築規模中套型建築面積90平方米以下，住房面積所佔比重需達到70%以上。

此外，兩宗地均採用「限房價、競自持」的方式出讓，未來商品住房銷售均價不超過54160元/平方米，且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。

一位民營房企土地拓展負責人分析指出，上述兩宗地土地性質純粹，為R2二類住宅用地，周圍有很好的教育配套，且周圍都是豪宅，有助於未來項目的出售。

（圖片來源：圖蟲創意）

雅居樂首次拿下京城宅地

在與20多家房企拼搶後，有「華南五虎」之稱的粵派房企雅居樂終於在北京，拿到屬於自己的第一宗宅地。

其實早在2016年，雅居樂就曾北上入京，以2.32億元拿下北京市延慶區的一個綜合性商業金融服務業項目，總佔地面積約19.8萬平方米。

據AI財經社了解，當年雅居樂是以收購第三方項目公司股權的方式進京，而今天，則是自己通過招拍掛的形式正式拿地，且地塊屬於純住宅用地。於雅居樂而言，這或許才是真正意義上的「進京」。

雅居樂主席兼總裁陳卓林一直對北京有憧憬。在2015年度業績會上，他就表示，在等待合適的機會進入北京。他希望在2016年後的三年內回歸京津冀。

2018年初，雅居樂集團進行了區域調整，將北京區域擴增至京津冀地區。而此次出讓的地塊，土地面積36478.1平米，建築規模80251.82平米，容積率2.2，從土地性質到區域位置較好，是房企在北京拿地的不錯選擇。

據AI財經社統計，從5月底到現在，雅居樂集團的拿地金額已經接近百億元，在全國土地市場表現活躍。

公開信息顯示，5月30日，雅居樂集團以22.84億拿下成都溫江地塊，成交樓麵價為9320元/平，溢價率55.3%；同日，又以4.4億元的價格奪得廣東惠州小金口湯泉片區一宗商住地。

此外，6月3日，雅居樂集團以13.013億元斬獲廣東惠州一宗商住地。十天後，以總價約12.27億元競得崑山市澱山湖宅地。

如此密集拿地的背後，雅居樂也資本市場的表現也是頗為積極。統計公開信息，雅居樂集團在今年6月共發行了7億美元的永續資本證券，年利率為8.375%。對於所得款項，該公司表示將用於現有債務再融資。

事實上，雅居樂對於今年的樓市非常謹慎，設定的銷售目標是1130億元，僅比2018年全年銷售額上漲了10%。對此，陳卓林表示，「講真，10%的銷售目標是偏向保守了。對於今年的市場，雅居樂的態度是審慎樂觀。在新的一年，雅居樂會保持高質量的發展，保持高純利水平。」

本次雅居樂斬獲的北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊，溢價率41%，樓麵價3.96萬/㎡。據了解，該宗地周邊的樓盤「和悅華錦」，也是一個限競房項目，由「首開 保利 金地」聯合開發，目前項目售價5.2萬/平方米。2018年9月，該項目首期開盤時，600多套房源，除少量頂層和底層，基本去庫存化完畢。

（圖片來源：圖蟲創意）

姊妹地塊花落港中旅

另一宗位於北京經濟開發區河西區的X92R2地塊，在經過36輪的競拍後，最終被港中旅以30.6億元奪得，溢價率39.09%，樓麵價3.89萬/㎡。

在第35輪，「首開 保利 金地」聯合體出價30.4億元，以聯合體的實力來講，是有可能拿下該地塊的，但當港中旅舉出30.6億的牌子後，聯合體放棄爭搶。對此，熟悉業內人士回應稱，原因是聯合體不能接受利潤率太低。

另據一位土地拓展人士表示，因為不知道港中旅要做什麼業態，所以對於他們的拿地利潤不好測算，但大概率以別墅和合院為主。「利潤率要扣除他們建安成本、土增稅等，現在掙錢的基本都是合院和別墅，洋房高層都不怎麼掙錢。」

這家有央企背書的企業，近年來甚少出現在北京土拍市場。北京資深地產評論人，澤龍評地欄目撰稿人表示，常年深耕北三縣和燕郊，港中旅鮮少在北京土地市場露面，這次應該是「乘著京津冀一體化的春風」而來。

在他看來，對於現在優質地段的項目，房企的認同度普遍較高，對項目去化也比較有信心。

中國地產網援引中原地產首席分析師張大偉的分析稱，港中旅和雅居樂作為北京土地市場的陌生人，拿地代表了北京依然是全國房企熱點關注區域。而高溢價率成交，說明了房企拿地的必要性。「這兩宗地塊樓麵價均在4萬/㎡以內，對於企業來說，依然相對平穩，沒有過熱。」

2018年9月，北京市發改委發布了新一輪的城南行動計劃——《促進城市南部地區加快發展行動計劃(2018—2020年)》，提出要「高品質規劃建設房山、大興、亦庄三個新城，完善教育、醫療等公共服務功能，提高服務業發展水平，提升承載能力。」因此從發展潛力、人口、產業規模上看，亦庄經濟開發區存在較大發展空間。

據克而瑞統計，自2016年至今，亦庄板塊共成交土地14宗，其中11宗涉宅綜合性用地，總建面133.18萬㎡，平均樓板價31516元/㎡，平均溢價率為35%。

（圖片來源：圖蟲創意）

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