匯率6.8！樓市正供過於求，房價處於大幅回落前夜

樓市利空：1)美國房價，即將大跌。

據紐約郵報，美國知名記者(出名就有錢)Tom Brokaw位於曼哈頓北1小時車程的度假豪宅，掛牌630萬美元一年賣不掉，最近將價格砍到425萬美元。他和妻子是在1998年，花425萬美元，買下這棟豪宅。二十一年，一美分都沒漲，還不一定能賣掉。

據紐郵該文，這棟豪宅建於1996年，有5個卧室，5.5個衛生間，包括36英畝土地。這36英畝土地中，包括5英畝的私家湖泊。

房價能不能大跌，關鍵是：有房的人，是否急著賣。

2008年，美國次貸危機爆發，美國房價引領全球房價暴跌。由於美國是市場經濟，所以，全球房價大跌，很有可能將再次由美國引爆。

2018年12月時，市場對美國房價暴跌的祈盼非常高。然後，美聯儲加息轉鴿，縮表也將於2019年9月底結束。最近，十年期美債收益率，更是跌至2%附近。十年期美債收益率是住房貸款利率的參考，它的下跌讓美國購房者的月供壓力變小。

如圖，美國房價指數，2018年第三季度開始盤整至今。所謂，盤久必跌。

美房指數，上一次經濟危機的峰值是378.23，當前已漲價到435.67。美國房價均價，相比次貸危機前的泡沫高位，已經漲了15.2%。

美聯儲的縮表，已使得其資產表(Balance Sheet)回落到2013年水平，已減少了6000億美元流動性。當前美元利率是2.25-2.5%，美聯儲不一定會真的降息。

美國房價，就等Tom Brokaw這樣，願意降價賣的房東越多，交易價格就跌得越凶。美國的80/90後，背負著超1.5萬億美元學生貸。收入高的那部分人買房後，收入低的那部分，因為買不起房，會讓交易量冰凍。

下跌，是早晚的事。總之，2008年美國房價崩了。

樓市利空：2)匯率保6.86，下半年又將回籠流動性。

回到國內，當前人民幣兌美元的匯率，已反彈到6.86。它說明，匯率不是要保7，目標比保7更宏遠。

6月至今，央行放水很多。7月初央行發布6月末的M2數據時，人民幣M2應該將突破190萬億。然而，2019年上半年，央行是放一波大的水，然後逐月回籠貨幣。3月M2是188.94萬億，4月降至188.46萬億。流通中的M0，更是從1月的8.7萬億，降至5月的7.27萬億。當然，6月末肯定又漲上去。

匯率要保6.86，而美聯儲要到9月底才結束縮表。下半年肯定又將回籠貨幣。

美元M2是14.73萬億美元，按照6.86匯率，則是：101萬億(人民幣)。

人民幣M2若是6月末，突破190萬億，則它將是美元的1.9倍。

央行6月放水，主要：1)包--商銀行被接管，2)科創板來了。

下半年可能將回籠貨幣，將是：匯率保6.86。

樓市利空：3)開發商還在擴建，新房銷售負增長。

從供應層面，據統計局6月14日發布的數據，「1—5月份，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%。」

1—5月份，房地產開發企業房屋施工面積745286萬平方米，同比增長8.8%。

房屋新開工面積79784萬平方米，增長10.5%。

住宅竣工面積18835萬平方米，下降10.9%。

1—5月份，房地產開發企業土地購置面積5170萬平方米，同比下降33.2%。

非常關鍵的是，銷售已開始負增長。

1—5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%。

1—5月份，東部地區商品房銷售面積22095萬平方米，同比下降5.5%。

如圖，來自統計局，2018年開始，全國商品房銷售面積增速已放緩，到了2019年則開始下跌。

樓市利空：4)人口拐點，未來需求收縮

從需求方面，一個大的拐點是：95/00後年出生人口，比80/90後少約800萬，約少1/3。而且，95/00後的父母是70後，基本上在2015年之前已經為後代買好房。

農民工返鄉創業，會減少對沿海二三線城市的住房需求。最有名的是，湖南女首富周群飛，她創立藍思科技，2017年身價630億。2006年，她的公司回到湖南發展，總部放在瀏陽。劉強東把京東的客服，放在宿遷，也算是另一種形式的『返鄉創業』。

所以，農民工返鄉創業，高級一點的有『湖南女首富周群飛』，低級一點的，回鄉搞點土特產，在拼多多，京東，淘寶等電商平台賣賣，搞搞蘋果等農產品批發什麼的，幾個人合夥開公司工廠。

農民工跑了，95/00後人少了，這房價跌起來，收不住。

樓市利空：5)早些年囤的房，可以賣了。

在58同城上，搜索『二手房』，設定條件是『毛坯』。可以找到非常多的毛坯二手房。而且，很多是2010年，甚至更早的毛坯。有興趣的可以搜索感受一下。

對於2010年的毛坯房來說，它以2015年的價位賣掉，就已賺大了。

我國房價從2010-2019年，很多城市漲了約2-4倍，它關鍵：1)人民幣M2從66萬億，漲到189萬億；2)有錢人輕鬆囤房，中產焦慮囤房，窮人咬牙上車買房；3)A股上市公司，囤房1.2萬億。

投資性囤房的房源，特別是毛坯，以及上市公司的1.2萬億房產，一旦開始大規模投向市場，尋求出售套現，這波賣盤將起到砸盤效應。

而且，1—5月份，房企施工面積745286萬平方米，同比增8.8%。新開工面積79784萬平方米，增10.5%。

樓市利空：6)住了十多年，居住體驗的利空新聞，正在刷屏。

十幾，二十幾層的高樓住宅，是從2008年開始普及。在這之前的1995-2008，商品房主體是5-6層的小樓。「小區高樓墜物傷人事故頻現」，也因此十年後開始刷屏。

二三線城市，密集的十幾，二十幾層高樓住宅，是否適合當地的『真實實際需求』，將在2020-2030年期間被拷問。

2010-2020年期間的『真理』，到了2020-2030年，可能會被『推翻』。

老小區的環境退化，物業與住戶產生矛盾，管理跟不上。這些問題，在2020-2030年，也將陸續成為焦點。

觀念被現實衝擊後，房價就完全變了。前一個十年，跟後一個十年，將完全不一樣。

因此，不排除我國樓市的房價，比美國房市的房價，先跌為敬。

美國住宅，獨門獨戶永久產權，還帶花園，草地，車庫，甚至包括游泳池。也逃不了房產稅。

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