美國房價，快崩了！5月新房交易量，環比暴跌7.8％

美國房價，應該快要崩了！但是，當前美元的聯邦利率僅2.25-2.5%，所以不會像2008年那樣崩。

據CNBC，5月份美國新房交易量環比(4月)暴跌7.8%，同比(去年)下跌3.7%。這個數值是簽訂的合同，而不是交房，所以假設有些美國人願意損失定金的話，實際成交量可能會更低。

美國5月份的新房中間價，已同比回落2.7%至30.8萬美元一套。但它可能不是房價下降，而是20-29.9999萬美元區間的新房交易量放量，拉低中間價。由於美國房價過高，20-30萬美元的住房，被美國剛需追捧。

十年期美債利率已跌破2%，據CNBC該文，30年期固定房貸利率，已從5月初的4.29%，降至5月末的3.94%。若沒有十年期美債收益率暴跌，美國房貸利率會更高，交易量更加低迷。

拉斯維加斯的房價，可能最先崩盤。據CNBC該文，拉斯維加斯的現房(existing homes)供應量，同比暴增85%。西雅圖的現房供應量，同比暴增52%。達拉斯(Dallas)的現房供應量，同比大增21%。南加州的現房供應量，也同比增加兩位數。

供應量放量，交易量下滑，就看誰先撐不住，開始大幅降價賣房。賣得越多，降得越狠，市場熊市情緒起來後，一直跌到美聯儲降息。

據美國房產中介Zillow發表於2019年5月31日的文章，拉斯維加斯市區，掛牌房價中間價是30萬美元，成交房價中間價是26.52萬美元。

如圖，拉斯維加斯房價指數，在2006年(經濟危機前的峰值)高位是234.7，它在泡沫破裂後2012年跌至89.8，最高蒸發了62%的房價。當前拉斯維加房價指數是191.5，由於這座casino城市的人好賭，房價跌去30-40%很稀鬆平常。

由於那個貿易戰啥的，據CNBC，中國有錢人去美國囤房，2018年比2017年交易量微跌4%，2019年第一季度則暴跌27.5%。

紐約的房價，可能會因此而崩盤。特別是有些中國有錢人(能去美國囤房的，總不可能是國內的窮人)是住房再抵押(home equity loan)，然後套錢出來繼續買房。這樣，全款一套房的美金，可以槓桿買很多套房，但是每個月都有還貸款。

據Knight Frank的Neil Brookes，過去12個月中國的錢流向海外暴跌83%。

若是中國炒房客在紐約囤的房，收的房租低於貸款，則賣掉若干套房，改善現金流是必須的。

據Zillow，紐約房屋價值(home value)中間價是67.6萬美元，而掛牌房價中間價是80萬美元。想要賣的價格，與願意買的價格，差價非常大。

而據紐約州稅務局，紐約州的縣城：Albany是房價中間價是20.4萬美元，Allegany的房價中間價是6.8萬美元，Broome的房價中間價是10.4萬美元，Cattaraugus的房價中間價是8萬美元。

紐約市買不起房的『鄉下人』，可以回老家縣城買房，最高差價十倍，而且空氣清新。

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