全是錯的！這次，樓市鬧了個大「烏龍」！

股市火熱，題材太多，讓人目不暇接！

樓市冰涼，熱點全無，讓人目不忍睹！

最近，眼見樓市滿屏「利空」，焦急的樓市擁躉開始搜腸刮肚，尋找重磅利好！

功夫不負有心人，6月21日開始，樓市最新最重磅的題材——「舊改概念」被發掘，一飛衝天。

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全是錯的！樓市 最大烏龍誕生！

涉及1億人，真心大消息！

6月19日會議透露老舊小區改造涉及1億人。此前，住建部等相關部門測算，初步統計全國老舊小區近 16 萬個，涉及居民超過 4200 萬戶。（每戶3人，也是1億多人）

6月19日，「舊改」消息出來，當時進行解讀的時候就有預感，會有人把涉及1億人的舊改和棚改等量齊觀。

果不其然，6月21日開始，堪比棚改，樓市迎來又一春的豪言壯語，已經在路上！

遲到兩三天沒啥，有，總比沒有強！

其實簡單思考下，真是樓市大利好，怎麼可能19日消息出來，時隔兩天才開始發酵？

只能說明，這裡面，有貓膩！

貓膩在哪？

1、「舊改」絕非橫空出世！

6月19日的舊改消息，可不是大姑娘上花轎——頭一回。

今年3月5日，領導在做政府工作報告的時候就專門說過：

城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

住建部、發改委、財政部在4月左右也開始大量的向地方政府下發名為《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》的文件，讓地方收集信息，準備計劃。

根據住建部等有關部委的信息，實際上很多省市已經開始行動起來，改造老舊小區。

因此，6月19日的舊改消息，更多是既有任務的安排和延續。

2、此舊改，絕非彼舊改！

2008年，廣東提出「三舊改造」，其後全國效仿。

所謂三舊改造，指的是「舊農村、舊廠房、舊城鎮」的改造。

這三類改造主要拆了舊的，建新的。

開發商最喜歡參與就是舊農村、舊廠房等項目的改造，因為可以通過改變土地性質，低成本博取高收益。

據南方周末統計，佳兆業集團的土地儲備有一半是通過舊改項目轉化而來。

6月19日的老舊小區改造和「三舊改造」有本質區別！

首先，不是拆了重蓋，而是修修補補，且不涉及住宅本身。

6月19日會議通知里明確：

重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。

住建部、發改委、財政部在《關於做好 2019 年老舊小區改造工作的通知》也明確：

老舊住宅小區應為城市、縣城（城關鎮）建成於 2000 年以前的，不納入棚改的。城中村，居民自建房都不算。

改造的內容是：小區內的水、電、氣、照明、綠化、道路、圍牆等基礎設施和相關服務設施。

必須改造的項目：包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新，或雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括加裝電梯。

與住宅本身可切割（獨立於建築物）的基礎設施項目。

總結一下：與棚改無關，2000年以前的建築，水電路氣至少兩項改造，與存量住宅本身無關。

其次，參與主體是政府加居民，和房地產企業關係不大。

棚改能夠對樓市有巨大的推動作用，主要是因為政府、房企、購房者，整個房地產鏈條的參與者打通了，從投資到建設再到消費渾然一體。

而6月19日舊改，實際上和房地產企業關係並不是太大。

6月19日，通知特彆強調：政府引導，地方責任，居民主體。

以河北的項目為例，3月14日，河北新聞網消息，明確今年老舊小區改造項目要：政府主導，居民參與。

企業層面來說，主要的能夠受益的企業，其實是和水電氣網等相關的配套供應商，以及電梯等產品供應商。

3、錢從哪出？政府和居民可能一起出！

棚改貨幣化，居民是收錢的。

在老舊小區改造裡面，居民估計是出錢的。

據2001年就開始在住建部（前身建設部）任職的現國務院參事仇保興，今年3月份估算，老舊小區改造每年預計新增投入8000億以上。

我國目前尚有5千億左右的住房公共維修基金沉澱在各級財政和房管局賬戶中，應積極發揮作用。

估計絕多數人都不知道，有5千億你上繳的維修基金在財政口沉澱著。

以往，由於十分複雜的原因（這裡不詳細說）這些錢長期無用武之地，如果未來全面鋪開老舊改造，剪不斷理還亂，相互扯皮的現象無疑會大大減少，這錢也能剛好使在刀刃上。

當然，未來預計政府還是要出大頭。

根據河北等地的案例，老舊改造政府補貼不低於50%。

也就是說5年合計4萬億，政府得出至少兩萬億。

政府的錢從哪來？

政府已有安排。

根據6月19日會議：

要創新投融資機制。安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索。運用市場化方式吸引社會力量參與。

創新投融資機制這一點值得關注，因為當初棚改的時候，為了順利推行，特別推出PSL，資金投放工具。

這次，為了推動舊改，不排除，也針對性的創設一個新工具。

中央層面有金融工具可以創設，地方其實預計也可以通過類似專項債等集資渠道補充。尤其棚改減半之後，更有餘力在舊改上。

4、資金可能接力，房價沒法接力！

據機構統計，2017年棚改累計投資1.84萬億；2018年棚改累計投資1.74萬億。

2019年棚改計劃腰斬，按照全年285萬套測算，預計投資7400億左右。

不難發現，和2017、2018年相比少了差不多1萬億。

剛才提到，老舊小區改造每年差不多要投入8000億，就投資而言，一下子就把棚改減半的缺口補上五分之四。

不過，投資缺口補了，房價可補不了。

以前在文章里說過，棚改貨幣化對地產而言，邏輯鏈非常完美，錢、地、房；地方、開發商、居民容易形成合力，造成產銷兩旺的正向循環。

根據住建部和興業證券的數據，棚改貨幣化安置比例越高，對樓市的拉動作用越強！

2013年到2017年，棚改貨幣化的比例從7.9%猛然上升到67.7%，貨幣安置對樓市的拉動效果也從2%火線提高到24%，3年拉動作用提高12倍！

而老舊小區改造呢？

儘管地方多了一個口子融資，但不涉及土地，不會產生土地溢價；居民消費端，是單向配套消費，不涉及住宅本身，有政府補貼，但和貨幣化不一樣，這點錢只夠改水電氣網，頂多加個電梯。

地產商這個中間環節要麼不在，要麼沒法再土地和住宅上直接做文章，給房價添把火的著力點也就沒有了。

那麼難道真的對房價一點影響也沒有么？

說實話，還是會有的。

據中原地產統計，截至2018年12月底，2018年全年北京二手住宅市場份額為87%，而一手住宅市場份額僅為13%，與北京類似，上海二手房市場成交佔比已經超過市場總成交的80%。

像一二線大城市，城鎮化程度其實都已經非常高了。本來就是住宅市場就是存量為王。

對老舊小區的改造，實際上等於給一二線城市的存量房一個煥然一新的機會。

既然改頭換面，加註翻新成本，相應的房價自然也會有變動。

據南京晨報2017年的新聞，某老小區改造之後，房價漲了幾千。北京等地也有類似的例子。

所以，如果說利好，可能對於一些地段相對不差，但苦於小區配套是實在太差的一二線城市老舊小區來說，會是一次性的利好。但也，僅此而已！

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