不拼爹的彩生活，靠什麼拼出個未來

鳳凰網房產 作者：陳維 楊春蘭

編者按：伴隨樓市步入存量房時代，曾經房企物業板塊一改往日「雞肋」存在，不但開始為母公司提供資金背書，還上演「青出於藍而勝於藍」的故事。鳳凰網房產以具有代表性的房企物業公司為切入點，剖析房企物業運營「法則」，第六期：彩生活。

花樣年集團董事會主席潘軍

2017年，在發現「彩生活」跑得太快之後，潘軍回過神來，決定給花樣年的主業地產也加加油，讓兩隻輪子開得更平衡點。

兩年後的3月28日，這位花樣年董事局主席在2018年業績說明會上終於可以跟台下的人說：花樣年的「輕重並舉」戰略已基本落地，輕重業務收入4：6是比較合適的比例，我們想努力保持。

輕，主要指花樣年分拆上市的物管業務--彩生活；重，則是房地產業務。

不過，在實現雙輪平衡驅動之後，一向表現出色的彩生活正面臨著下一次加速：如何成功實現用互聯網邏輯改造傳統的物業管理行業，並在未來獲得巨大價值？

這是目前彩生活驕傲所在，也是挑戰所在。

輕重策略

花樣年是最早一批啟動輕資產轉型的房企，彩生活在2014年6月登陸香港資本市場，成為內地第一家上市的物業公司。

之後4年，花樣年投入了70%的精力和資源在輕資產業務的布局上，逐步搭建起物業管理、金融服務、文旅、商業管理、養老、教育等業務版圖。

市場也給了他們足夠的回報。

花樣年2018年年報顯示，2016~2018年，花樣年的輕資產收入比重分別為23.4%、32.5%以及38.8%，增長非常穩健。單就2018年來看，花樣年總收入約140億元，同比增長43%，其中物業服務和其它收入達54.31億元，同比增長70.5%,佔總收入比例的38.8%。

這54.31億元的輕資產收入，包括彩生活的36.1億元，文旅業務的4億元，科技板塊的4億元，以及尚未注入彩生活的物業服務板塊貢獻了10億元。其中，彩生活實現主營業務收入36.14億元,歸屬控股股東的凈利潤4.85億元,分別同比增長121.9%,51.3%。另外，從服務面積來看，截至2018年底，彩生活的累計平台服務面積達11.2億平方米。彩生活執行董事及首席執行官唐學斌指出，目前彩生活的物業管理面積已經是香港所有住宅面積的兩倍。

換句話說，整個輕資產收入中，物業服務類收入達到46.1億元，佔比超8成。

但是市場上也有聲音從另一個角度解讀的此次轉型：花樣年這個轉型在2017年之前都顯得有點用力過猛：富養了兒子，卻冷落了老子。

「基於當時國家加強對樓市的調控，在2011年下半年我們提出『去地產化』戰略。在後來4年我們始終在控制銷售規模，基本穩定在100億元左右。」潘軍在業績說明會上反思曾經的戰略失誤。

正因如此，花樣年錯過了2015-2016年火爆的房地產市場，導致物業銷售規模失速，凈利潤也隨之受到影響。反觀2011年與花樣年銷售收入規模差不多的融創，在去年銷售規模已超越4000億元，花樣年則才達到300億水平。

在2017年提出要「輕重並舉」之後，花樣年在2017、2018年同比銷售增速加快，分別達65.2%、49.6%。但經過短暫加速後，花樣年2019年的增速目標又定為了20%-30%。在此之前，花樣年曾提出合約銷售額要在2020年達成千億規模，不過2018年其合約銷售額同比增長49.6%至301.7億元，按照現在的節奏，要完成2020年目標希望渺茫。

外有追兵，內有硬傷

潘軍也在權衡，他或許擔心開發業務的過快增長會分散在物業上的注意力，畢竟後者在過去數年重塑了花樣年的品牌形象，賦予了它新的想像空間。

彩生活一出生就風華正茂，且在2018年取得同行業中營收增幅第一。彩生活上市的第三天，市值就達到55.6億港元，反超母公司花樣年控股52.39億港元的市值，至今仍如此。

從營收增速上更是體現得明顯，2014年，彩生活的營業收入為3.9億元，同比增長67.2%；2015年為8.29億元，同比增長達到112.63%。僅僅在2017年花樣年實行「輕重並舉」戰略當年，同比增幅才回落到21.36%。但在2018年又大幅飆升到121.87%，位居行業第一。而其母公司花樣年控股，營收同比增速長期處於30%以下。

榜樣的力量是無窮的，但這並不代表這種優勢就會持續下去，一大批內房股開始分拆自己的物業板塊進入資本市場，這個賽道開始顯得擁擠。。

截至2019年5月，除了包括彩生活在內的已上市的14家物業管理公司外，招商蛇口、龍湖、保利、藍光等旗下物業公司均已走上申請IPO之路。

據統計，目前物業行業共有1家A股上市公司，13家港股上市公司，51家新三板的上市公司。13家港股上市公司分離的母體企業既包括碧桂園、佳兆業、綠城中國、中海地產等大中房企，也包括奧園、濱江集團、花樣年、雅居樂等中型房企。

與母公司相比，物業企業上市能夠獲得更高的估值。數據顯示，房企的動態市盈率大多在3~10倍左右，而分拆上市的物業公司多數為20倍左右，超過30倍的也為數不少。

同時不可忽視的是，彩生活儘管在營收增幅上遙遙領先，但在絕對收入上並不佔優勢。截至2018年12月31日，在已經分拆的物業公司中，綠城服務、碧桂園服務和中海物業分別實現營業收入67.10億元、46.75億元和41.55億元，位列行業前三。彩生活為36.1億元。

而且，在「單位面積」的創收上，彩生活也並非尖子生。首先看綠城服務，其在管物業面積上雖不足彩生活的一半，但其總收入是彩生活的近兩倍；再看碧桂園，儘管在管物業面積遠遠不及彩生活，但依託於全國高覆蓋的地產業務布局，其物業合約管理面積（非平台服務面積）已高達5.05億平方米，幾乎與老牌物管公司花樣年（5.54億平方米）持平。再加上其母公司儲備面積，後續潛力和增長速度令人期待。

前有追兵，彩生活也有自己的「軟肋」。

儘管彩生活的平台服務面積是11.22億平米，遙遙領先與同業，但是每平米收費和盈利質量卻遠低於同行水平。

「主要原因是彩生活大部分併購物業是中低端物業，這些小區物業管理費很低，普遍老小區容積率比新小區低。」有業內人士分析說，「同樣佔地面積計容面積更少，物業管理費是固定的，而人工成本是剛性的，客觀原因就決定了這些小區難以有好的盈利。」

反之，新落成的物業收費高，而且容積率高便於管理，因此盈利質量好。而房地產行業集中度不斷提高，TOP50企業的物業一般不會委託第三方託管。

「歸根到底，彩生活就是沒有一個好爸爸。」該業內人士說。

「三彩」業務

潘軍不這麼認為，他反對老子有錢就要給兒子花的邏輯，彩生活不是「富二代」。

潘軍表示，2019年彩生活預期從市場新增四至五千萬的管理面積，花樣年能為彩生活提供的管理面積僅佔10%，這與同賽道中物業公司動輒80%的母公司業務依賴度大相徑庭。另一方面，基於花樣年的新戰略，其在地產業務上也明顯發力。截至2018 年底，花樣年總土地儲備建築面積約2091萬平方米，權益面積為1709 萬平方米。此外，花樣年還在粵港澳大灣區有39個城市更新項目處於不同的發展階段，大部分位於深圳和惠州，儲備規劃建築面積約900萬平方米。

但這些，和彩生活沒有太多關係。

「我們不會像其他同行一樣，地產公司輸血給物業管理公司，我們是按照市場化的方式來進行定價。」潘軍說。

潘軍的底氣來自於彩生活上市後的表現。

根據中國指數研究院和中國房地產TOP10研究組的研究，彩生活為中國前十大物業管理公司之一，與萬科、碧桂園、保利等物業公司並駕齊驅。

而且彩生活對控股股東的房地產業務的依賴性非常低，2017年其管理的總建築面積高達4.36億平方米，而來自花樣年的物業比例僅為0.9%。

從長遠來看，潘軍或許是對的。彩生活的未來在020平台，這是增值業務，也是未來將社區變成入口和場景的一個必要嘗試。說穿了，以後要靠流量賺錢。按照彩生活執行董事、首席執行官唐學斌的說法，「彩生活對標的不是其他物業公司，而是58同城。」

基於此，唐學斌對這條路寄予厚望。目前，彩生活旗下有三大拳頭產品，也被稱為 「三彩」業務。三者的定位各有差異：「彩惠人生」構建社區新零售，形成物業管理費定價權；「彩富人生」建立物業費減免與投資理財需求的關係；「彩生活車位」則是與開發商建立良好關係的抓手。其中，最核心的是「彩惠人生」。

「彩惠人生」是彩生活2018年3月底推出的社區生活服務平台，主張將社區新零售與繳納物業管理費的場景結合。具體的模式是，彩生活和京東、網易嚴選、攜程、滴滴等互聯網平台合作，通過「彩惠人生」購買對應的商品及服務即可獲得物業費贈送，「贈送比例（即物業費抵扣額/商品價格）很多可以達十幾個點以上，甚至30%-50%」。

在整個交易鏈中，彩生活提供平台充當撮合者，無需自行補貼錢給住戶。同時，供應商返還的銷售費用，還有一部分將用作彩生活員工的提成，進而提高服務質量。

唐學斌認為，這可以解決物業管理行業的痛點。「物管行業的本質是提供服務，痛點則是不斷上漲的物業剛性成本和難以上漲的物業費。」

為此，在彩生活的另一項增值服務--「彩富人生」也體現了「抵扣減免物業費」的核心精神，即彩生活將社區住戶的投資理財需求與繳納物業費相結合，住戶一方面認購略高於銀行存款利率的理財收益，一方面減免物業管理費，最終提高管理費催繳工作效率。截止2018年底，「彩富人生」累計成交金額達17.7億元。

第三個抓手是 「彩生活車位」。彩生活投資者關係總監於婧解釋道，該產品主要跟開發商合作幫其銷售車位，只是車位的價格需要打點折，比如10萬塊錢的車位費，原價賣給業主，然後再返幾萬塊錢「飯票」到彩之雲APP上給業主。飯票不能提現，但可用於彩之雲APP上的日常所有消費，比如做維修、買東西、做裝修，相當於把業主的購買力整合到彩之雲APP上了。

2018 年全年，彩生活累計銷售 4150 個車位，帶動銷售及租賃協助的收入同比增長 175.2%，至人民幣 1.47億元。

增值業務收入飆升的背後是巨大的數據。

數據顯示，至去年底，彩生活生態圈的註冊用戶累計2640萬，其中生態圈活躍用戶達到53%，為1400萬。平台交易金額同比增長24.1%，達人民幣94.48億元，帶動增值服務的收入同比增長47.5%，至人民幣4.08億元。

其中， 「彩惠人生」自上線九個月以來累計成交182.46萬單，為26萬個家庭減免了物業費；累計成交金額7090萬元，累計沖抵物業管理費3620萬元，沖抵比例相當於51.1%。「2019年，沖抵物業管理費將達到3億元。」 唐學斌說。

值得關注的是，彩生活2018年有90多個億的交易額，收入卻才4個多億。平台以後該怎麼賺錢？唐學斌表示，這和平台戰略有極大的關係，目前絕大多數的交易都採取的是傭金的方式。

彩生活的「野心」是先把社區住戶變成「彩惠人生」的用戶甚至忠實粉絲，解決好物業費與管理成本的矛盾。流量和對用戶精準的畫像，才是彩生活最重要的核心競爭力。

花樣年董事局主席潘軍也曾表示，「『彩惠人生』一開始便是關於社區流量入口的邏輯，而非傳統物業管理邏輯，這是彩生活和同行最大的區別。」

他們的計劃是，通過「線上 線下」平台打造，彩生活2020年管理面積達到20億平方米。

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