濱江集團回答問詢 千億目標下規模利潤平衡待解

鳳凰網房產 作者：黃小妹

監管層對上市公司年報的拷問正在持續。繼新城、金科、雲南城投之後，浙系房企濱江集團於6月21日收到了深交所的問詢，並於6月28日如期給出了回復。

22頁、近萬字的問詢函答覆中，濱江集團就營收、利潤、現金流量凈額、項目權益以及存貨周轉率等問題進行答覆。監管層問詢函的背後一定程度反應了其對房企的發展路徑的擔憂。隨著融資進一步收緊及成本增高，如何平衡規模與利潤，維持財務穩健，實現進一步發展，仍然是擺在濱江集團千億征途中的問題。

增收不增利

年報數據顯示，2018年濱江集團共實現營收收入211.15億元，同比增長53.3%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤12.17億元，同比下降28.89%。

對於營收增加的原因，濱江集團回復，2018年，濱江集團實現營業收入較上年同期增加53.3%其中通過項目交付結轉實現房地產開發業務收入202.71億元，較上年增長54.79%，占營業收入總額的96%；開發業務毛利率33.85%，較同比上漲5.14%。

雖然濱江集團房地產開發業務的收入及毛利雖然有所增加，但是報告期內資產減值損失、投資收益、財務費用、銷售費用的變動和項目凈利潤中少數股東損益比例的上升導致了公司報告期內歸母凈利潤下滑的情況。

具體而言，濱江集團銷售費用比上年同期增加1.53 億元，系進入預售階段的樓盤增多，人力成本及宣傳成本增加；資產減值損失較上期增加6.87億元，投資收益較上期減少6.87億元。

值得注意的是，濱江集團本期財務費用較上期增加 4.46 億元，其中主要為公司的債券利息及承銷費較上期增加 2.40 億元，以及公司對合作方股東及銀行借款的利息支出較上期增加 1.20 億元。

事實上，濱江集團向來以穩健、低調、保守聞名業界，槓桿率多年來保持較低水平，其中2016年濱江集團的資產負債率為68.25%，到2017年公司負債率72.84%，雖有顯著上升，卻依然處於較低水平。

進入2018年後，在眾多房企紛紛急於「降桿桿」時，在千億元目標和規模擴張下，濱江集團正在急速融資和擴張，一改過去相對保守的發展路徑。其中包括註冊發行不超過65億短期融資券，發行30億公司債，發行規模不超4.66億的商業物業抵押貸款ABS。

此外，濱江集團還頻繁為子公司提供貸款擔保。公告數據顯示，截至目前，濱江集團對子公司擔保金額為 112.27億元，占公司最近一期經審計凈資產的73.56％。

黃立沖表示，由於子公司貸款比較頻繁，基本上銀行都會要求母公司貸款。「但任何一家公司出現違約，都會使整個集團下屬的公司承擔風險，如果母公司的擔保被判罰，如果不賠的話，那整個集團就被清盤。」

截至2018年末，濱江集團負債總額682.38億元，總資產875.52億元，資產負債率微升至77.94%；有息負債261.29億元，貨幣資金減少23.9億至71.9億元，有息負債占該公司凈資產的比率為1.35，凈負債率上升至98.06%。

融資擴張吞噬利潤的同時，濱江集團指出股東凈利潤下降的原因在於公司大部分項目權益比例低於50%，導致凈利潤中少數股東損益比例的上升。

年報數據顯示，2017年，濱江少數股東損益為5.99億元，2018年為19.35億元，遠大於凈利潤。2018年濱江新增土地儲備項目26個，新增土地面積176.93萬平方米，同比增加101.38%，土地款總額496.43億元，全部均為合作開發模式，最高權益佔比為70%，最低僅為10%。2018年濱江集團公布的37個主要房產項目中，11項目權益佔比低於50.0%。

58安居客房產研究院首席分析師張波曾表示，對於房企來說，權益銷售額較低意味著企業只是表面上看似銷售良好，實際凈利潤增長有限。他強調說，房企的良性發展需要兼顧規模化和利潤同步提升。

其實，從某種意義上來說增收不增利是壯大中的中型房企不得不面對的難題，融資擴張、加大合作力度的同時，如何保證營收、凈利潤的雙增長，這是濱江集團當下需要思考的問題。

土地擴張加速度 現金流難題

此外，現金流方面，深交所要求就濱江集團經營活動產生的現金流凈額大額為負做出解釋。

年報數據顯示，2018年報告期內濱江集團經營活動產生的現金流量凈額為-139.4 億元，較上年同期下降 506.44%。

對此，濱江集團回復，本報告期內經營活動產生的現金流量凈額較上期下降較多且為大額負數主要系「購買商品、接受勞務支付的現金」 大幅增加所致， 系公司為積極擴充土地儲備規模， 本期支付土地出讓金及契稅較上年有大幅增加所致。

濱江集團還表示，從公司 2019 年一季度的情況可以看到，部分新開發的項目開始預售，資金大量迴流，經營活動產生的現金流量凈額已為正數。預計隨著更多樓盤達到預售階段，公司經營活動產生的現金流量凈額會持續增加。

值得關注的是，在2016年喊出千億目標後，濱江集團除了融資擴張，同時在土地市場加速前進。

2017年濱江集團成立專門的併購領導小組。濱江集團給的數據顯示，2017年其通過招拍掛和收併購等方式共獲取20個項目。可以對比的是，2016年這一數據為13。

濱江集團2018年繼續補倉，全年通過招拍掛、參與項目合作開發和收購等方式，收穫26個項目。全年新增土地儲備建面較2017年上升57.4%至 347萬平方米，總金額約496億元；新增土地儲備權益建面133.5萬平方米，同比增長24.1%。

2019年以來，濱江集團在土地市場加速前進的步伐未減。鳳凰網房產統計，截至目前，濱江集團共耗資225.8億元，通過公開市場招拍掛、收併購等不同方式共獲得 13宗地塊。

財經評論員嚴躍進認為，對於濱江集團來說，加速拿地也是因為杭州市場的銷售貢獻度增加，這對於此類企業來說是有較為積極的意義的，所以有能力進一步做大規模。當然從企業競爭角度看，杭州本土一些房企也在走全國化的戰略，這對於濱江是一個較大的觸動。後續對於此類企業拿地來說，要警惕市場降溫等所帶來的風險。

加速納儲是千億規模的內在驅動，然而在加大步伐擴儲的同時，能否保證充足現金流，保證財務穩健，同樣是濱江集團要考慮的問題。

本地化還是全國化？

深交所聚焦濱江集團的增收不增利、負現金流的問題，正是濱江集團千億夢征途中，尋求規模擴張的願景所在。

公開資料顯示，濱江集團成立於1992年，具有建設部一級開發資質，全國民營企業500強，中國房地產企業50強，長三角房地產領軍企業。

2008年成功上市的濱江集團，在2010年銷售額就突破了百億規模，實現銷售116億元，當時綠城才108億元。不過在2016年之前，濱江集團一直採取堅守的杭州大本營的保守發展策略。

2016年，濱江集團開始「走出」杭州，開始進軍一線城市，並提出2018年實現千億目標，但其積極推進的全國化布局並不順利。

2016年年報顯示，濱江集團開啟「三點一面」戰略，將目光投向深圳、上海。然而2018年年初，其財務報表上的數據表示其在上海、深圳接連失利的狀況。

2017年年報中，濱江集團調整了戰略，提出「聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關注大灣區、中西部、京津冀重點城市」的策略，將發展中心移回大本營杭州。

年報數據顯示，2018年，杭州的營收佔總營收的比重為90.83%，2017年這一數據為93.23%。此外，2018年，濱江集團26處新增土地項目中，12處位於杭州，23處位於浙江省內。2017年，濱江集團土儲新增16個項目，其中有9個位於杭州。可見，濱江集團重倉杭州的同時也高度依賴於此。

然而，對於濱江集團而言，重倉杭州大本營是一把雙刃劍。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，區域布局太集中的話，對企業發展有利有弊。有利之處是可以深耕區域市場，降低市場拓展風險與成本，乃至降低管理成本，降低跨區域發展的文化衝突等；弊處在於過於集中於某一區域，當區域市場波動時，企業將會面臨較大的市場風險。另外，也不利於廣泛凝聚社會資源，尤其是人才資源來支持企業的可持續發展。

一次與濱江集團董事長對談中，戚金興曾感慨上市之後內地市場兩輪行情都沒能趕上，「我自己形容是先丟了太陽，又丟了月亮，後來明白過來，只剩下星星」，濱江開始重視規模，加快全國拿地的步伐也是與此有關，戚金興希望抓住最後的星星。

不過後來戚與一位友人聊天后受到啟發，這位友人與他說，「從地球的角度那是些星星，不過從宇宙的角度，那些小小的星星都是巨大的太陽。」

其實，對於濱江集團來說，千億的「星星」並不難以碰觸，難在如何在規模擴張與利潤增長之間找到相對平衡、尋找適合自己的發展節奏。

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