一百平不到15萬，海邊城房價跌成白菜價，一套房僅值北京2平米

文|AI財經社曹憶蕾

編|鹿鳴

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二手房最低1465元/平米，高端小區8300元

7月3日，據每日經濟新聞報道，山東乳山二手房價跌回10年前，海景房每平米僅1800元。事實上，這還不是最低的。AI財經社在二手房網站檢索發現，一間3室2廳1廚1衛的海景房，南北朝向，99平米，總價14.5萬，每平米單價為1465元。

諸葛找房數據顯示，目前北京市朝陽區二手房的價格為70503/平方米，由此計算，乳山的一套海景房僅能在北京朝陽買到2平米，而在東城、西城和海淀則剛剛超過1平米。

與低價二手房形成對比的是，新房價格一路走高。一位在山東從事房產工作的人士向AI財經社表示，目前乳山新房以高層為主，均價在每平米6800元左右。銷售量叫高、品質高端的項目是巴黎世家，均價在8300元左右。

乳山市的海景房多集中在銀灘旅遊度假區。該度假區於1992年7月興建，1994年7月被山東省政府批准為省級旅遊度假區，規劃面積為8.5平方公里。

新房的投資熱度只升不降。2016年底、2017年初，來自北京、天津的投資客來到乳山，面朝大海的海景房吸引了他們的目光和荷包。當時，乳山政府正致力於重點打造南部新城，而銀灘度假區正是重點之重，成為了南部新城的發展重點。

在打造出一張海景房的名片前，乳山只是一座臨海漁村，人們靠打漁為生。和海南、溫州一樣，在短短數年裡，房產帶動了這個四線小城一夜暴富，吵房團、看房客蜂擁而至。

2006年，乳山出現了第一波炒房客。《乳山市年鑒》中這樣描述當時投資客湧入的情景，「2006年銀灘旅遊度假區的房地產市場開發銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區購房投資置業，房地產市場開發量及房價持續上升。」

受投資鼓舞的政府也加大了房產建設力度。從2000年到2005年，乳山房地產投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。在銀灘20多公里的海岸線上，立起了200多個海景房項目。

2007年至2010年，是乳山房地產業騰飛的三年。2007年，乳山全年投資35億於房產開放上，比上年增長116.05%，銷售面積119.25萬平方米。房產投資未降速，2010年又完成投資33.1億元，銷售面積達128萬平方米。

近來，全國各地房價略有下跌。以青島為例，2018年8月至今，新房均價從20000元/平米出頭，下跌到2019年4月最低點16000元出頭，此後略有回升。但這並未影響乳山的房價，一路飆升。

新房市場投資熱度不降，相比二手房，投資客更青睞新房。這才導致了二手房有價無市，交易量不活躍。

炒房客湧入，開發商擺攤賣房

在第二輪外地投資客進入乳山房產市場之前，乳山房產經歷了一個調整期。

低迷是從2010年開始的，銀灘海景房在資本炒作下，開發過度，市場難以消化大量堆積的海景房。政府在房產上的投資銳減，首先體現在審批規划上。2011年，市政府叫停了普通海景房的規劃審批和開發建設。

2013年，乳山市房地產竣工面積僅88.52萬平方米，不及高峰時期的一半。當時，房產開發商多是本地品牌，自建房為主，品質較差。市場上開始出現爛尾樓。

同年，當地還發生了一場房產商地震。2013年10月12日，乳山光谷新力房地產有限公司、哈爾濱陽光房地產開發有限公司老闆丁文華因涉嫌犯抽逃出資罪被刑事拘留，同年11月21日被逮捕。

而其公司開發的銀龍灣、海晶城兩處地盤，因為老闆入獄，而變成了「爛攤子」，也無法向業主及時交房。光谷新力和哈爾濱陽光進入破產清算程序。

丁老闆的鋃鐺入獄，掀開了乳山房產躍進式發展的一角。

政府開始接手盤活爛尾樓，注入二次資金，進行調整規劃。「龍悅銀灘海景花苑」變身成了「旅居·國際城」，翻新後的爛尾樓盤又重新進入市場銷售。根據《每日經濟新聞》記者報道，「旅居·國際城」仍然是叢生的雜草和半成品的別墅。

「乳山市場很不正規」，上述地產人士透露，市場建設並沒有跟上規模的膨脹。新房市場過熱後，新盤開盤不設售樓處，直接在產權交易中心門口拉宣傳橫幅，「擺個攤，就賣房」。買房者也不理智，「只需要給買房者宣傳一下，然後就交錢辦網簽了。」

2016年的第二波投資者又帶動了新一輪的房價上漲。此前開放商以本地小開發商居多，唯一進駐的品牌房企是恆大，現在品牌開發商有陸續進入的趨勢，品質也在逐步提升，產品聚焦在外地投資客和本地改善客群。

造城運動留下「鬼城」

數十年間，刷刷的新城在威海乳山，冒頭生長。

來這裡的散客不多，中介接待更多的是成團成團而來的外地看房客。買房也不是為了居住，只有頤養天年的老人，或是為了夏季消暑，這裡的房子才有居住價值。更多是為了投資價值。

新房和二手房，在乳山沒有區別。把乳山市形容成一座「鬼城」，也不誇張。

「空蕩蕩的幾百套房子沒人住，晚上七八點沒什麼燈火了」，一位曾在大城市拼搏的打工者，到乳山買了一套海景房，入住後才發現自己進了「鬼城」，小區里不見人影，到處寫著出售，大馬路上也沒有人。

這是「造城運動」留給一個城市的遺產。然後，沉迷於此的不僅乳山一城。

2014年，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組發布的報告稱，在他們調研的144個地級城市中，有133個地級城市提出要建設新城新區，佔92.4%；而在檢索的161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，佔41.6%。

二連浩特、欽州、嘉峪關、威海、承德、煙台、三亞、鄂爾多斯、咸寧、拉薩等城市上了「鬼城」的黑名單。這些城市的新城新區規劃面積和人口普遍遠超現實，新增部分甚至為現有的兩倍以上。

速度決定了新城建設的成敗。「一年成名、三年成型、五年成城」，造城運動也好比流水化作業，批量生產。

鄂爾多斯一直有「鬼城」之稱。2010年是鄂爾多斯房價的頂點，人口只有200萬的城市，豪華小區的房價已經漲到了2萬一平米，連北京也無法與之叫板。

那時，鄂爾多斯的房價已經到頂，意味著已經透支了未來紅利的價格。如今，鄂爾多斯的房均價已經跌到9000元/平米左右，縮水超過一倍多。

天津濱海新區、鄭州鄭東新區、雲南呈貢縣城都曾經歷去泡沫化的過程。這些都曾是造城運動留下的「新鬼城」，濱海新區的響螺灣商務區和于家堡商務區，曾出現了大量爛尾樓，被稱為「亞洲新鬼城」。

近十年，政府重新注意到造城運動遺留的問題，開始整治爛尾樓。2017年，天津政府將濱海新區投資從萬億縮減到6654億，之後開放落戶政策，重新復甦城市活力。昆明政府在呈貢新區重新布局「小街區，密路網」，擺脫「鬼城」。

城市的進程有快有緩。對於今天的乳山而言，還在高歌猛進中，未來如何擺脫「鬼城」的帽子，還將走很長的路。

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