曼哈頓房價要跌了！豪宅稅7月1日生效最高4％！京滬深跟不跟？

曼哈頓的房價，不出意外的話，下半年要崩了。據CNBC，紐約的『豪宅稅(new mansion tax)，於2019年7月1日正式生效，售價超200萬美元的豪宅，稅率最低0.25%，最高4%。

貝索斯今年6月在紐約買的8000萬美元豪宅，若是在7月1日之後買，將多繳納250萬美元。不過，世界首富可能不在乎這點稅金。

受豪宅稅生效的壓力，今年第二季度(搶在豪宅稅生效之前)曼哈頓住房交易量暴漲13%，而在這之前，曼哈頓住房交易量已連跌六個季度。

可以推算的是，2019年的第三和第四季度，曼哈頓住房交易量將極其慘淡。

據CNBC該文，曼哈頓住房成交中間價在120萬美元，創下了新高。而成交均價則走勢平坦為210萬美元。

第二季度，曼哈頓成交價200-500萬美元的豪宅，交易量暴漲37%。同時不受豪宅稅影響的成交價在50-100萬美元的住房，房價下跌了3%。

從統計數據角度，豪宅的成交量會拉高曼哈頓房價中間價和均價。豪宅成交量跳崖暴跌，則會拉低曼哈頓房價中間價和均價。

由於第二季度，曼哈頓『經濟適用房(50-100萬美元一套，曼哈頓標準)』的成交價已下跌3%。那麼，僅僅從統計角度，第三和第四季度，曼哈頓的房價會跌得非常厲害。

把一大批豪宅價格的權重撤離，整個中間價的跌幅，會遠遠超過50-100萬美元房價的3%的跌幅。而中間價的『下跌』，會影響市場信心，它會進一步拉低50-100萬美元『經濟適用房』的成交價。

如圖，紐約公寓的價格指數，它在2006-2008年的危機前峰值，是220-230之間。經濟危機之後，跌至190-200。但2012年就開始復甦，到2014年就再度站上230。

2017年，紐約公寓的價格指數攀上270 之後，它已盤整了2年。

由於亞洲某大國，控制美元外流。紐約公寓的海外買家，(正在)將大幅縮水。同時，也由於亞洲某大國控制美元外流，紐約公寓之前的海外買家，其房屋再融資的貸款，可能資金鏈壓力非常吃緊，急需拋售套現，避免斷供。

亞洲炒房客，前往紐約炒房。在現款買若干套房後，還將抵押再融資，繼續槓桿囤房。這樣，若是還貸大於房租，則現金流為負，急需硬通貨美元的輸入。否則就要賣房套現，將現金流轉為正。

美聯儲的縮表，讓資產表回到了2013年。假如曼哈頓房價跌回2015年，則紐約公寓價格指數回落到250，相當於要跌270/250=108%。

對於50-100萬美元的曼哈頓公寓，若是在已經跌3%的基礎上，再回落8%，進而影響市場信心，則累計可能會跌：10-20%。

曼哈頓房價若是跌得凶，紐約公寓價格指數跌回2006-2008年的底部220，則270/220=122%。

如圖，曼哈頓的Upper East Side(紐約中--央公園(central park)邊上)也有掛牌34.9萬美元的公寓，面積550平方英尺(摺合51平方米)，相當於6843美元每平米。

這樣的價格再往下跌，京滬深將獨享全球房價珠峰。

高處不勝寒，京滬深看著曼哈頓房價暴跌後，還能挺多久？

根據國際一線城市紐約的經驗，國內一線城市京滬深即使跟跌曼哈頓，未來地產復甦之後，也會像紐約那樣，第一個反彈。

京滬深房價，最大的風險是：上市公司囤的1.2萬億房產，害怕財務縮水而擠壓拋售。

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