記者揭開「以房養老」騙局：老人攢一輩子房沒了，還背上高利貸

以房養老，本是指利用人們去世後住房餘存的價值，通過一定的金融或非金融方式，在去世前提前套現變現，為老年人生存期間建立起一筆延續終生、穩定的現金流入或服務，進而保障或提升老年人晚年生活質量。

這本是件好事，但部分不法公司和人員，卻打著「以房養老」的旗號，對老年人實施欺詐，導致一些老人陷入「房財兩空」的境地。

近日，一位署名為「被中安民生資產管理和養老機構所困的老人」給《生命時報》來信，以《中安民生養老項目受害者致李佳豪的一封信》為題，控訴中安民生騙走了自己的房子。4月中旬，一位六旬老人石強（化名）也向本報求助，反映對象同樣是中安民生。

兩位老人面對「被騙」的事實都心有不甘，幾番溝通後，接受了《生命時報》（微信內搜索「LT0385」即可關注）記者採訪，希望通過我們還原事情的來龍去脈，以給其他老人們提個醒。

受訪專家

京老齡法律研究會會長 陳洪忠

黑龍江省民政廳養老產業發展技術專家組首席顧問 張 平

中國老齡協會老年心理健康專家委員會副主任委員 劉松懷

本文記者 | 高嘉悅 李珍玉

本文編輯 | 任琳賢

「千防萬防還是沒防住」

4月19日下午，記者來到北京市海淀區石強（化名）的家。石強很謹慎，確認記者身份後，才叫出待在裡屋的老伴，並拿出一個沉甸甸的牛皮紙袋，裡面裝的都是與此次事件相關的材料。

石強今年64歲，他和63歲的老伴及兒子共同居住在這套80平方米左右的兩居室中。石強是央企職工，由於身體不好，十幾年前就提前辦理了內退，最開始的退休金只有400元左右。這套房子是他和老伴名下唯一的房產，可如今它卻因為中安民生的「以房養老」項目，面臨被「強制拍賣」的風險。「房子沒了，我們住哪？」老兩口愁得止不住嘆氣。

中安民生即北京中安民生資產管理有限公司，成立於2014年4月，實際控制人及法定代表人就是寫信老人要控訴的「李佳豪」。

「2016年，中安民生『一站式養老服務大廳』開在我們家樓下，他們那兩年宣傳力度特別大，很多鄰居都參加過他們組織的免費旅遊，都說挺好，免費吃住一分錢都不用花。不過，我和老伴覺得，『天上掉餡餅』這種事，還是少參與，肯定最後少不了花錢。」石強說，後來他們又在大廳二樓開了家餐廳，只要辦卡就可享受「早餐6元、午餐10元隨便吃」。

為了方便，他和老伴辦了張會員卡。沒想到，中安民生的業務員從此就成了他們家的「常客」。

業務員以各種借口到石強家裡，與老兩口話家常，並勸說他們參與中安民生的「以房養老」項目。石強對自己房產的態度一直分外謹慎，儘管距離近、開的條件誘人，他還是不為所動。

終於有一次，業務員邀請他參加在北京某度假村舉辦的千人答謝會活動，石強再三確認不會有任何附加收費或條件後，就和老伴一起去參加了。

2018年10月14日早上，七八輛50人座的大巴車一起出發，駛向度假村，近400位老人參加了這場活動。期間，除了聚餐，公司還派出「金牌講師」給大家介紹「以房養老」項目。他說：「『以房養老』是指客戶通過抵押房產借得一筆款項作為投資本金，認購一些產品，可獲得年化4%~6%的收益。本金出資人由中安民生來尋找，出資人的借款利息也由中安民生來付。這個項目是政府扶持的大產業，國務院（2013）35號文件提出，要加快發展養老服務業。」

隨後，他還現身說法，表示自己兩年前就購買了此項目，什麼都不幹就有錢進賬。「只要把房子抵押出去，每個月什麼都不用操心，就能得到一筆錢，這確實讓我和老伴心動了。」石強說。

2018年12月，石強和老伴經過再三考慮，決定通過中安民生把房子抵押，一共借得300萬元投資本金。該本金直接委託給中安民生進行理財，年化收益率為5.7%，每季度可領取近4.3萬元收益。

石強先後共簽了4份文件：

與本金出資人簽的借款合同；

與中安民生資產管理有限公司簽的購買300萬養老產品的協議書；

與中安民生養老服務有限公司簽的委託服務協議書；

與北京鼎馳匯鑫投資擔保有限公司簽的養老擔保合同。

石強回憶說：「 因為業務員之前大概講解了合同內容，所以簽合同時，直接就翻到了簽字的那一頁，她指哪裡，我就簽哪裡。真是千防萬防，還是沒防住。」

「我們走投無路了」

「讓不動產動起來，您以後就躺床上等著收錢吧！」業務員的承諾彷彿還在耳邊，卻再也兌現不了。2019年2月，石強的收益一分錢也沒到賬，本金出資人竟找上門來，要求他們付清借款利息近6萬元。這時，石強才得知，中安民生沒有按照合同約定替他們支付借款利息。

石強說：「業務員從沒告訴我借款月利率高達2%，一個季度的借款利息比承諾的投資收益還要高。當時簽借款合同時，合同上只寫了雙方個人信息及借款本金，『約定還款利息』那一欄是空白的。」

但記者查看借款合同後發現，還款利息一欄原本填的確實是2%，但後來又被改為1.5%。石強解釋說：」借款合同剛簽完，就被業務員拿走了，說是要用於辦理不動產抵押登記。後來出資人起訴了我們，這份合同複印件由法院寄來，我們才看到上面的信息。如果不還錢，房子會被法院拍賣。」

當記者問起當時簽借款合同的細節，石強說：「簽借款合同前，業務員特意囑咐我們，別說與中安民生有關係，家中帶有中安民生字樣的東西和文件也要全收起來。簽合同時，業務員是冒充我侄女的身份，作為『家屬』在場的。」「我們現在都不敢單獨在家，怕有其他人上門討債，一天到晚因為這事吃不下睡不著，最近我倆的身體也都急轉直下，每天一把一把地吃藥，真是走投無路了！」石強的老伴說。

4月初，因不斷有投資人舉報北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司從事非法集資活動，北京市公安局海淀分局立案偵查，已拘留88位犯罪嫌疑人，石強房子的拍賣事宜因此被暫時中止，但他的擔憂絲毫未減輕。

房產已經抵押出去了，還能屬於自己嗎？

採訪當天，石強還帶記者來到離家不遠的中安民生「一站式養老服務大廳（北京海淀大廳）」。這裡已被摘牌，大門緊鎖。記者透過玻璃門看到，大廳內雜物散落一地，人去樓空。隨後，記者撥打中安民生官方網頁（截至發稿日，已無法正常訪問）上提供的電話想詢問相關情況，也一直沒人接聽。

前文提到的「被中安民生資產管理和養老機構所困的老人」在寄給《生命時報》的信中，也詳細曝光了中安民生「以房養老」的騙局。這位老人張立（化名）是一位大學教授，他和身邊眾多老人之所以陷入騙局，主要是因為相信了中安民生背後有「政府扶持」。信中提到，2016年7月16日，中安民生的啟動儀式中有眾多政府機構的領導參加。

記者搜索相關報道發現，原文中稱：「中安民生養老一站式服務大廳是由公募基金會提供政策指導和政府資源整合，由中安民生建設及運營，雙方共同發起成立，以建立全國養老服務體系為目標，在政府政策指導及支持下，整合社會愛心力量，集結社會慈善資源，支持中國老齡公益事業的專項服務平台。」

但是，這個平台，卻在北京，河北燕郊，山東東營，浙江杭州、寧波等地，相繼讓無數老人因購買其產品而面臨房錢兩空的困境。記者在一個近500人的維權微信群里看到，一位老人說：「我沒有退休金，為了養家糊口，退休後還在外面打工，現在連唯一的房子也被中安民生騙走了，真是想死的心都有了」。

中安民生的騙局

2013年9月，國務院發布《關於加快發展養老服務的若干意見》，明確提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。

2014年6月，原中國保險監督管理委員會（以下簡稱保監會）下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，北京、上海、廣州、武漢四地率先開展為期兩年的試點，60歲至85歲的老年人可參加。

2016年7月，保監會將試點時間延長至2018年6月底，試點範圍擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市及江蘇、浙江等四省部分地市。

2018年8月，中國銀行保險監督管理委員會發布《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險試點開展範圍的通知》，把老年人住房反向抵押養老保險推廣全國。

北京老齡法律研究會會長陳洪忠告訴《生命時報》記者，「以房養老」除了反向抵押住房貸款，還有多種方式，比如：

讓老年人把空閑房間租給年輕人，年輕人支付一定租金並在生活上協助老人；

老人出租房屋後，到異地養老；

老人住到養老院，將房屋出租或出售，用收益支付養老院費用；

大房換小房，用差價收入養老；

撫養人承擔老人生養死葬義務，等老人去世後，財產轉歸撫養人等。

但陳洪忠和黑龍江省民政廳養老產業發展技術專家組首席顧問張平均表示，中安民生提供的產品與國家倡導的「以房養老」有著本質的不同：

房屋處置權不同

國家倡導「住房反向抵押養老保險」指的是，將房屋反向抵押以獲得穩定現金流入，將不動產提前階段性地變現，每月老人能獲得一小部分現金或服務。與金融機構發生借貸關係後，老人還一直擁有對房屋的佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權。

中安民生的抵押貸款則是，老人用高額利息提前借得一筆大額資金，這部分現金及房子的處置權也委託給了中安民生。每月老人需付給出資人利息，中安民生聲稱代替其支付，而一旦斷供，那麼作為抵押的房子就會在無需老人確認的情況下，由中安民生隨意處置。

跟誰簽不同

正規貸款是個人直接和金融機構簽合同，把借來的錢放在有國家金融機構牌照的公共賬號內，而不是有限公司或個人銀行賬戶中。國家審批監管流程十分嚴格，如果出問題，有國家信用作為擔保。

中安民生卻讓老人與第三方出資人簽合同，風險很大。

何時還本付息不同

正規養老保險產品是老人簽合同後，從金融機構一次性或分期獲得穩定收益，直到老人去世處置房產後才還本付息，房價漲跌風險和利息等成本核算在合同中明確約定。

中安民生卻讓老人和本金出資人發生借貸關係，在合同簽署後，每月就得償還借款利息，沒有按時還款，老人就會違約。

重大資產要謹慎處理

北京法學會提供的信息顯示，在2015~2016年間，僅北京就有幾十位老人陷入「以房養老」騙局，除了石強等人遭遇的情況外，還有的則是掉進了「套路貸」陷阱。騙子「設套」造成借款老人違約，最後不僅丟了房子，還額外背上巨額債務，落得傾家蕩產、無家可歸的悲慘境地。

比如，有位老人簽合同三個月後，就有人拿著新房本到家中說房子不是他的了。老人頓時傻了，去公安局報警，1小時後再回來，房子就被換了鎖，貼條被告知東西全扔到了一個破倉庫，一下子「一無所有」。

陳洪忠介紹，從過去幾年國家推進「老人住房反向抵押養老保險」的試點情況看，一線城市老人對此類產品的需求和認知度更高，其中，無子女的老人約佔40%，每月養老金在5000 元~1 萬元之間的居多。

「一些公司正是抓住老人想多一些養老金來源，又想盡量省事不花錢的心理，忽悠老人。」中國老齡協會老年心理健康專家委員會副主任委員劉松懷說，我國現在約有2.5 億老人，養老形勢嚴峻，僅用退休金或積蓄難以滿足各種養老需求。有些沒有子女或失獨的老人，手上只有一兩套房子，想把房子託付保管，進而讓自己的晚年生活有所保障，但他們不知道該信任誰或什麼機構，進而讓不法分子有機可乘。而這些老人又的確需要正規專業機構幫助他們「以房養老」。

專家們一致表示，之所以產生惡果，大多是因為不法分子借「以房養老」作騙人的幌子，利用了老人的防備弱點。因此，建議老人注意以下四點：

1.重大資產處置要聘請律師

律師會幫老人逐條分析和解釋每項條款可能產生的後果，告訴老人哪些不合適，應該如何修改，對不合理的部分，應向對方提出質疑和修改意見，在法律框架內最大限度保障自己的權益。

2.簽署文件要謹慎

簽署任何法律文件，「一看仔細，二明白後果，三簽字按指印。」對於內容不全的應當要求補齊再簽，或另行約定；對於當時無法完全弄懂又要馬上籤署的，可以約定一個猶豫期或反悔期。

鑒於簽字的重要性，可以自備特殊油墨的簽字筆簽字，按指紋或者印章時，也可以製作較為成熟的記號，以防止法律文件被事後偽造或篡改。

3.不要把房子抵押給有限責任公司或者個人

做房產反向抵押貸款，要同國家頒發金融牌照的金融機構簽署，因為除了由國家認證的保險企業和銀行，都不能做貸款。

4.重大決策要與家人溝通

子女作為成年的社會人，是老年人最好的參謀。由於對金融知識不了解，信息不對等，老年人一定要慎入金融市場，涉及重大財產處置，要與子女溝通。如果發現可能被騙，要第一時間到公安機關報案。

此外，陳洪忠說，老人頻頻因假借「以房養老」政策被騙，必須引起全社會的重視。

他建議，政府在行業層面需儘快完善立法引導和行業規範，既要保護好老人權益，防止一些公司牟取暴利，又要平衡好房價不穩定的風險，讓這項利國利民的好政策，真正合理、良性地推行下去。

張平補充說，日本養老產業佔GDP的29%，我國只佔6.7%。要想把我國養老事業打造成養老產業，要建立通道讓優質養老服務機構與金融機構形成合力，構成養老產業的大循環。

本期編輯：王曉晴

版權聲明：本文為《生命時報》（微信號：LT0385）原創，未經授權謝絕轉載。

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