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對不起,房租不許再漲了!

作者 | 孫不熟

來源 | 城市戰爭(sunbushu123) 已獲授權

這兩天,大城市房東的心情可能不太好。

一方面,北京、深圳等城市出台措施,嚴控租金上漲,「穩房租」成為當下樓市調控一道新的風景線。

另一方面,來自易居研究院的數據顯示,50個典型城市的租金水平已連續兩個季度下跌,其中三線城市房租下跌最明顯。

01

北京、深圳紛紛穩房租

北京近日印發了新版租房合同示範文本,其中明確:未經雙方當事人協商一致,出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。

這意味著,北京的房東們不得任性漲租,租客的權益進一步得到保障。

深圳近日也發文《關於規範租賃市場穩定住房租賃價格的意見(徵求意見稿)》,裡面提到這樣幾點:

個人在政府租賃平台上籤約且租金不高於指導價的,在2023年底前實行零稅率。

個人和企業不在政府住房租賃交易服務平台上辦理簽約,或租金高於租金指導價格的,按現行規定收稅,並依法追溯以往應繳稅款。

這意味著,以後在深圳租房都有政府指導價了,而且還得到政府租賃平台上網簽,如果租金高於政府指導價或者不網簽,就要徵稅,而且還要追溯過往稅款。

這可能是國內首個對租金制定「指導價」的大城市,其他城市會否效仿,還不得而知。

但作為一個標杆城市,深圳傳遞的政策信號不可謂不明晰、不可謂不嚴厲,那就是「穩房租」已關乎大局、刻不容緩。

02

租金連續兩個季度下跌

一方面是租金不許漲,另一方面是租賃市場萎靡不振。數據顯示,50個典型城市的租金已連續兩個季度下跌,房東們的收租夢不太安穩。

根據易居研究院和城市房產網,50個典型城市租金收益率為2.3%,環比下降3%,同比下降10%,創近三年新低。

租金收益率連連下降的原因有兩個,一是房價上漲,二是租金下跌。

二季度,部分城市房地產市場延續了一波「小陽春」行情,50城房價環比上漲1%,同比上漲7%,而租金同比卻下降1%,租金上漲不僅沒有跟上房價上漲,還下跌了,租售比下跌也就不奇怪了。

根據易居研究院的分析,租金之所以連續下跌,一方面是供應加大,隨著開發商「去庫存」的完成,市場上的空置房屋大幅度增加,加大了租賃市場的供應。再加上政府大力支持租賃市場,有相當數量的租賃住房供給進入市場,同樣增加了供給。

另一方面也有高房價對日常消費的擠壓效應,居民的諸多消費都出現下滑,租賃只是其中一環。

值得注意的是,在租賃市場不振的大背景下,中國城市進一步出現了分化:一線城市雖然租金收益率不高,但租賃市場抗擊打能力最強,二線城市次之,三線城市雖然租金收益率略高,但租賃行情受大環境的干擾較大,租金下滑比較很明顯。

2019年二季度,4個一線城市的平均租金收益率為1.7%,環比降低4%,同比降低3%,環比與同比跌幅均擴大。

31個二線城市平均租金收益率為2.4%,環比下降2%,同比下降9%,環比跌幅收窄而同比跌幅擴大。

15個三線城市租金收益率為2.5%,環比下降3%,同比下降12%,環比跌幅收窄而同比跌幅擴大。

03

這些城市的房價透支最嚴重

以下是50個典型城市最新的租金收益率數據:

數據顯示,租金收益率最高的五個城市分別為烏魯木齊(3.6%)、韶關(3.6%)、西寧(3.4%)、銀川(3.2%)、哈爾濱 (3.2%)。

可以看到,這幾個城市主要來自西北、東北的弱二線城市和三線城市,其租售比之所以相對高,主要還是房價低。到這類城市的好地段買套房子收租,也許不錯,但投資價值不大,畢竟投資主要是看房價上漲,而不是當收租公。

租金收益率最低的 5 個城市分別為廈門(1.2%)、深圳(1.5%)、三亞(1.5%)、福州(1.8%)、青島(1.9%)。

應該說,這幾個城市都不差,一個省會城市,三個計劃單列市,一個全國性旅遊城市。

深圳、廈門、青島的房價一直都是區域領頭羊,但租金並沒有明顯高出同類城市,所以租售比一直較低。說明這三個城市的投資氛圍非常濃厚,房價透支也很明顯。當然,到這幾個城市買房的,主要是賭房價上漲,對租金的興趣不大。

四個一線城市的租金收益率分別為北京(1.8%)、上海(1.8%)、廣州(1.6%)、深圳(1.5%)。

老實說,比起廈門、石家莊,四個一線城市的租售比不算太低,因為一線城市的外來人口多、商務需求大,雖然房價高,但房屋的租賃價值也高。假以時日,一線城市的租金還是跟得上房價的漲幅。但那些人口增長不明顯、商務需求不夠大的城市,租金是否跟得上房價漲幅,要打一個很大的問號。

其實,相比國際上的同類大城市,北上廣深的租售比還有很大的調整空間。

根據Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看,倫敦3.1%左右,紐約4.7%左右,洛杉磯5.7%左右,東京4.3%左右,大阪6%左右。

市場經濟是一個無差別的指揮棒,相信北上廣深的租售比一定會和國際大都會接軌,那麼問題來了:到底是房價下跌還是租金上漲?

格局目前的調控邏輯,房價大幅下跌和大幅上漲的可能性都不大,最有可能的情況還是租金上漲,但這會是一個相當長期的過程,因為租房不像買房那樣容易加槓桿,炒作房租的收益率極低,租金上漲一定是個緩慢的過程。

正是因為租金(一線城市)仍有十分大的上漲動力,出台各種「穩房租」的措施就是未雨綢繆之舉了。

四個新晉國家中心城市的租金收益率分別為武漢(2.1%)、成都(2.4%)、鄭州(2.2%)、西安(2.4%)。

這四個城市的租售比既沒有一線城市那麼低,也不像三四線城市那麼高,說明他們的租售比整體還是比較合理的。一方面房價上漲較快,另一方面城市的人口總量和商務需求也在快速增長,帶來租賃價值的提升。

如果以一線城市為錨,四個新晉國家中心城市的租售比很可能會進一步降低。長期來看,這類城市的租售比還沒有透支到極致,地產仍有較大升值空間。

04

沒有租賃價值的房子將一文不值

那麼問題來了,買房到底要不要關心租售比?

應該說,過去10多年的中國房地產市場,租售比這個指標可以說無關緊要,北上廣深中心區的租售比一直在2%以內徘徊,但毫不影響這些物業的升值速度,反而是那些租售比看上去較好的三四線城市,房價的漲勢卻很一般。

而在美國、英國等發達國家,人們買房,非常關心租售比這個指標,其意義相當於股票的市盈率,租售比是決定物業價值的關鍵性指標,租售比過低的物業往往被認為一文不值。那麼,中國和美國,究竟誰的房地產市場更能代表普遍情況呢?

不好說,但我傾向於認為,大城市買房可以不關心房價收入比,但不能不關心租金收益率,畢竟它直接衡量著一房子的使用價值。一套房子如果連使用價值都沒有,何談投資價值?

還是那句話,未來城市,那些沒有租賃價值的房子,將一文不值。

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