對不起，房租不許再漲了！

作者 | 孫不熟

來源 | 城市戰爭（sunbushu123） 已獲授權

這兩天，大城市房東的心情可能不太好。

一方面，北京、深圳等城市出台措施，嚴控租金上漲，「穩房租」成為當下樓市調控一道新的風景線。

另一方面，來自易居研究院的數據顯示，50個典型城市的租金水平已連續兩個季度下跌，其中三線城市房租下跌最明顯。

01

北京、深圳紛紛穩房租

北京近日印發了新版租房合同示範文本，其中明確：未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。

這意味著，北京的房東們不得任性漲租，租客的權益進一步得到保障。

深圳近日也發文《關於規範租賃市場穩定住房租賃價格的意見（徵求意見稿）》，裡面提到這樣幾點：

個人在政府租賃平台上籤約且租金不高於指導價的，在2023年底前實行零稅率。

個人和企業不在政府住房租賃交易服務平台上辦理簽約，或租金高於租金指導價格的，按現行規定收稅，並依法追溯以往應繳稅款。

這意味著，以後在深圳租房都有政府指導價了，而且還得到政府租賃平台上網簽，如果租金高於政府指導價或者不網簽，就要徵稅，而且還要追溯過往稅款。

這可能是國內首個對租金制定「指導價」的大城市，其他城市會否效仿，還不得而知。

但作為一個標杆城市，深圳傳遞的政策信號不可謂不明晰、不可謂不嚴厲，那就是「穩房租」已關乎大局、刻不容緩。

02

租金連續兩個季度下跌

一方面是租金不許漲，另一方面是租賃市場萎靡不振。數據顯示，50個典型城市的租金已連續兩個季度下跌，房東們的收租夢不太安穩。

根據易居研究院和城市房產網，50個典型城市租金收益率為2.3%，環比下降3%，同比下降10%，創近三年新低。

租金收益率連連下降的原因有兩個，一是房價上漲，二是租金下跌。

二季度，部分城市房地產市場延續了一波「小陽春」行情，50城房價環比上漲1%，同比上漲7%，而租金同比卻下降1%，租金上漲不僅沒有跟上房價上漲，還下跌了，租售比下跌也就不奇怪了。

根據易居研究院的分析，租金之所以連續下跌，一方面是供應加大，隨著開發商「去庫存」的完成，市場上的空置房屋大幅度增加，加大了租賃市場的供應。再加上政府大力支持租賃市場，有相當數量的租賃住房供給進入市場，同樣增加了供給。

另一方面也有高房價對日常消費的擠壓效應，居民的諸多消費都出現下滑，租賃只是其中一環。

值得注意的是，在租賃市場不振的大背景下，中國城市進一步出現了分化：一線城市雖然租金收益率不高，但租賃市場抗擊打能力最強，二線城市次之，三線城市雖然租金收益率略高，但租賃行情受大環境的干擾較大，租金下滑比較很明顯。

2019年二季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環比降低4%，同比降低3%，環比與同比跌幅均擴大。

31個二線城市平均租金收益率為2.4%，環比下降2%，同比下降9%，環比跌幅收窄而同比跌幅擴大。

15個三線城市租金收益率為2.5%，環比下降3%，同比下降12%，環比跌幅收窄而同比跌幅擴大。

03

這些城市的房價透支最嚴重

以下是50個典型城市最新的租金收益率數據：

數據顯示，租金收益率最高的五個城市分別為烏魯木齊（3.6%）、韶關（3.6%）、西寧（3.4％）、銀川（3.2%）、哈爾濱 （3.2%）。

可以看到，這幾個城市主要來自西北、東北的弱二線城市和三線城市，其租售比之所以相對高，主要還是房價低。到這類城市的好地段買套房子收租，也許不錯，但投資價值不大，畢竟投資主要是看房價上漲，而不是當收租公。

租金收益率最低的 5 個城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.5%）、三亞（1.5%）、福州（1.8%）、青島（1.9%）。

應該說，這幾個城市都不差，一個省會城市，三個計劃單列市，一個全國性旅遊城市。

深圳、廈門、青島的房價一直都是區域領頭羊，但租金並沒有明顯高出同類城市，所以租售比一直較低。說明這三個城市的投資氛圍非常濃厚，房價透支也很明顯。當然，到這幾個城市買房的，主要是賭房價上漲，對租金的興趣不大。

四個一線城市的租金收益率分別為北京（1.8%）、上海（1.8%）、廣州（1.6%）、深圳（1.5%）。

老實說，比起廈門、石家莊，四個一線城市的租售比不算太低，因為一線城市的外來人口多、商務需求大，雖然房價高，但房屋的租賃價值也高。假以時日，一線城市的租金還是跟得上房價的漲幅。但那些人口增長不明顯、商務需求不夠大的城市，租金是否跟得上房價漲幅，要打一個很大的問號。

其實，相比國際上的同類大城市，北上廣深的租售比還有很大的調整空間。

根據Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看，倫敦3.1%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6%左右。

市場經濟是一個無差別的指揮棒，相信北上廣深的租售比一定會和國際大都會接軌，那麼問題來了：到底是房價下跌還是租金上漲？

格局目前的調控邏輯，房價大幅下跌和大幅上漲的可能性都不大，最有可能的情況還是租金上漲，但這會是一個相當長期的過程，因為租房不像買房那樣容易加槓桿，炒作房租的收益率極低，租金上漲一定是個緩慢的過程。

正是因為租金（一線城市）仍有十分大的上漲動力，出台各種「穩房租」的措施就是未雨綢繆之舉了。

四個新晉國家中心城市的租金收益率分別為武漢（2.1%）、成都（2.4%）、鄭州（2.2%）、西安（2.4%）。

這四個城市的租售比既沒有一線城市那麼低，也不像三四線城市那麼高，說明他們的租售比整體還是比較合理的。一方面房價上漲較快，另一方面城市的人口總量和商務需求也在快速增長，帶來租賃價值的提升。

如果以一線城市為錨，四個新晉國家中心城市的租售比很可能會進一步降低。長期來看，這類城市的租售比還沒有透支到極致，地產仍有較大升值空間。

04

沒有租賃價值的房子將一文不值

那麼問題來了，買房到底要不要關心租售比？

應該說，過去10多年的中國房地產市場，租售比這個指標可以說無關緊要，北上廣深中心區的租售比一直在2%以內徘徊，但毫不影響這些物業的升值速度，反而是那些租售比看上去較好的三四線城市，房價的漲勢卻很一般。

而在美國、英國等發達國家，人們買房，非常關心租售比這個指標，其意義相當於股票的市盈率，租售比是決定物業價值的關鍵性指標，租售比過低的物業往往被認為一文不值。那麼，中國和美國，究竟誰的房地產市場更能代表普遍情況呢？

不好說，但我傾向於認為，大城市買房可以不關心房價收入比，但不能不關心租金收益率，畢竟它直接衡量著一房子的使用價值。一套房子如果連使用價值都沒有，何談投資價值？

還是那句話，未來城市，那些沒有租賃價值的房子，將一文不值。

感謝關注智谷趨勢（微信ID：zgtrend）。很多讀者還沒養成閱讀後點贊的習慣，如果覺得智谷做得不錯，記得點「在看」表示鼓勵哦。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！