融資全面收緊開發商「涼涼」，槓桿擴張之路面臨終結

房地產開發商一手圈錢一手圈地的戲碼即將難以為繼。

7月12日，發改委官網掛出一則通知，題為「關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)」，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。

在此之前，相關主管部門先後就銀行貸款、信託融資等渠道加強約束，收緊針對房企的融資渠道。自此，涉及房地產融資的通道已經所剩無幾，開發商將面臨最為嚴峻的融資環境。

「發改委這個文件實際上體現了宏觀審慎的原則，整個宏觀層面都在降低槓桿，境外負債都有境內擔保方，監管層對於各個房企境內融資都有限制，這次只是更加細化用途，保證了資金層面的規範。」一位金融監管人士向第一財經表示。

海外融資已非法外之地

海外發債一度是房地產企業繼開發貸之外另一最重要的低成本融資渠道，無論在港上市還是A股上市房企，均大量通過這一方式融資。

但根據發改委最新通知要求，這一渠道的空間將大幅收窄。一是房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。二是房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。三是房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。四是房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

中原地產首席分析師張大偉表示，最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，在信託監管加強預期下，海外債也開始強監管，預期未來大額融資將會明顯收緊。發改委這一則政令將會讓融資渠道較少的企業面臨較大的壓力，然而從目前來看，信託與海外融資方面的收緊，都是規範而不是全面暫停，預計不會造成震動式影響。

過去幾年，房企債務總額逐年攀高，海外債呈井噴增長勢頭，債務餘額創歷史新高。Wind數據顯示，未來五年房企海內外合計債務到期規模達2.93萬億元，其中2019年、2020年償還規模分別達4648.80億元、4430.66億元，2021年債務規模達到7155.06億元。計入短期債券後，上述數字還將更高。海外債方面，2019年房企海外債到期規模將達225.80億美元，歷史首次突破200億美元關口。

恆大研究院給出的債務規模則更高：預計2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，2018年有2.9萬億元債務兌付，2019年有6.1萬億元債務兌付，2020年有5.9萬億元債務兌付，2021年有3.4萬億元債務兌付。

多家公司搶閘發債

隨著國內融資環境偏緊，迫使房企積極進行海外融資。光大證券數據顯示，今年以來有46家房地產主體在海外發行美元債共353.05億美元，其中Q1和Q2分別發行182.04億和158.78億美元；對比2018年同期Q1的發行節奏明顯加快。截至2019年7月5日，按照BICS房地產板塊的分類且剔除城投主體，境外市場房地產板塊共有69個主體，存續美元債共1201.8億美元。

尤其6月底國內信託融資加強監管以來，多家房企更搶閘發行海外債券。

6月25日，佳兆業物業（02168.HK）發布公告稱，發行額外2022年到期的2億美元、利率11.25%的優先票據及2023年到期的3億美元、利率11.5%的優先票據，並分別與2022年到期的3.5億美元、利率11.25%的優先票據以及2023年到期的4億美元、利率11.5%的優先票據合併形成單一系列；6月26日，弘陽地產（01996.HK）發布公告稱，將發行於2022年10月到期的2.5億美元優先票據，票面利率10.5%；6月28日，陽光100中國（02608.HK）發布公告稱，將發行2億美元優先票據，票面利率11.5%。

7月3日，弘陽地產發布公告稱，已發行於2022年到期金額為2.5億美元的10.5%優先票據；7月10日，龍光地產發布公告稱，公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據；7月9日，旭輝控股發布公告稱，擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據；7月11日晚間，泰禾集團（000732.SZ）發布公告稱，公司全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited將發行一筆額度為4億美元的海外債，票面年息高達15%，每半年支付一次。

泰禾高達15%的票面利率，創下房企海外融資成本新高，在一定層面上顯示出企業爭分奪秒趕在窗口關閉前融資的急切。

槓桿擴張之路被堵

一直以來，利用槓桿擴張，是房地產開發商得以在短期內做大的常規路徑。但從近期監管層密集收緊各個房企融資渠道的信號來看，開發商繼續放大槓桿的可能性已變得渺茫。

在市場人士看來：此番控制海外債新增規模，跟之前信託的舉措差不多思路，重點是既要保持融資規模，但是要切斷房企的融資多餘資金，緩慢降低槓桿。「從目前看，還是很多資金通過各類渠道進入地產，所以需要政策更嚴。」

就在幾日前，有信託公司收到窗口指導，要求房地產信託規模不能超過2019年6月30日規模，同時銀保監會組織約談，要求嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。近日更是傳出光大信託將暫停全部房地產類項目的募集，雖然此後被證實是謠言，然而信託領域的收緊已經達到風聲鶴唳的地步。

更有消息顯示，

一位TOP20房企CFO向第一財經表示，在目前的市場現狀之下，房企能做的只有少拿地，甚至不拿地，多數房企目前已經開始調整拿地節奏和拿地策略，以應對可能到來的融資荒。

下半年，依然是房企償債的小高峰期，在無從進行增量融資的背景之下，房地產企業唯有通過減少資本性開支，以及加大去存貨力度來維持現金流的平衡。可以預計，今年下半年，房地產企業在二級市場上賣房子的動力將有所增加。

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