銀座變得不像銀座？銀座的苦惱

日本最具代表性的商業街區銀座在逐步抑制其店鋪數的增長。近年訪日遊客不斷增加，大量湧入銀座的外國遊客勉強維持其表面的繁華。為了延續、提高「銀座格調」，迄今為止銀座的商店經營者們陸續提出新課題並加以實施。在銀座，到底發生了什麼。

7月8日，銀座建設會一年一度的活動報告會正式展開。銀座建設會是2004年創辦一個的街道建設組織，以代代都在銀座經營的當地經營者們為主導，針對銀座迄今為止產生的問題展開討論。

這次報告會提出，需調整「土地用途引導」制度。

土地用途引導是指將某區域朝醫療、福祉、商業等特定的都市機能方向引導的制度。例如，為將該區域朝商業街區引導，建設新建築物時，規定若將其中的商業設施提高至一定比例以上，對該建築的高度限制及容積率就能得到放寬，能夠建設總面積更大的建築，從而增加商業設施的比例。

以儘可能增加商業設施，使得街道更加繁華為目標，目前銀座容積率放寬條件為「商業用途建築的佔地面積為1/2以上，事務所用途佔地面積為1/3以下」。

這次的報告會提出，應將容積率放寬條件更改為「商業用途佔1/3以上，事務所用途佔1/2以下」。即引導銀座減少商業設施，增加寫字樓數。

身為商業街區的銀座為何要減少商業用地？文明堂銀座店會長岡本圭祐在報告會上表示「不想讓乘興而來的客人敗興而去，不希望為了達到1/2以上的佔地面積而強行讓各式店鋪入住。」這話指出銀座當前面臨著為了達到放寬標準，引入各式各樣的商家而喪失其高檔性的問題。

目前的土地用途引導制度是根據1998年發布的區域規劃「銀座規則」制定的。在「銀座規則」發布後，銀座內大廈的重建、大規模的商業設施建設得到大幅推進。比如近年，2016年東急廣場銀座建成，17年大型商業設施ginza6改建後重新開業。

二次開發大幅推進的同時，銀座的地價也在上升。7月1日，日本國稅廳發表公路沿線地價，銀座5丁目的文具店鳩居堂前的路線價高達4560萬日元/平米，連續三年更新了歷史最高值。

然而，地價上升的同時，固定資產稅也在上升。「如果不招進新租客的話，大廈的資金運轉不過來」這樣的狀況並不少見，也因此導致商品銷售、飲食等店面加速入住。在當地經營者中，也存在某些經營者將租金較高的一樓租借出去，自己則在二樓或地下做生意。一部分人認為這也是不符合要求的店面增加的一個原因。

同時，由於租戶的頻繁更替，門前掛有「店鋪裝修中，敬請期待」的店鋪不斷增加，有人認為「這將給客人們帶來不快的購物體驗。」另外，目前的大廈結構普遍為低層高檔品牌，中層可辦理退稅，高層餐飲店遍布。為了增加客量，飲食店紛紛在街道上立上看板，招牌，對街道景觀產生一定影響。

相比於店鋪，銀座建設會更希望能招徠辦公人員或住戶。以東京奧運會或各式活動後需要尋找住所的人群為目標，銀座建設會希望不止依靠來銀座的遊客，更能依靠在該區域生活的人們帶動銀座地區的發展。

然而，能夠付得起銀座高昂的租金的租客有多少又是一個問題。銀座建設會希望將銀座打造為第二個紐約曼哈頓。目前銀座內同時策劃著街道的辦公·商業·住宅區化與部分地區的二次開發，曾經的高檔商業街區銀座到底會變成如何，讓我們拭目以待。

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