中樑上市面臨融資銷售雙重壓力 銷售目標調至1300億元

以布局三四線城市、高周轉銷售而聞名的中梁控股（02772.HK，下稱「中梁」）終於登陸香港資本市場。

7月16日，中梁在香港舉行上市儀式，其最終的發行定價為5.55港元/股，募資凈額為27.73億港元。截至收盤，中梁股價報收5.95港元，上漲7.21%。

「中梁在業務發展策略上是以中小規模土地項目為主，並採用標準化的開發流程，以加速資產周轉營運，這與大多數內房企以大規模地塊發展的策略有所不同。集團的項目亦多以合資模式營運，有助降低收購地塊的成本。」鼎成證券投資策略總監熊麗萍評價。

三四線銷售降溫

作為一家發跡於溫州的房企，中梁在過去幾年是地產圈的「黑馬」。

招股書顯示，中梁營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率高達221.4%；2016年、2017年及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年複合增長率為131%。

2016年，中梁將大本營從溫州遷至上海，便開始了大規模的擴張。其業務模式主要是對標碧桂園，即在三四線城市廣泛布局，並通過高周轉實現規模擴張。

中梁董事長楊劍曾表示：「如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會的。」

為了實現高周轉，中梁內部提出了「456」模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。為了鼓勵區域公司按照「456」的模式運轉，中梁設置了豐厚的獎勵：項目開盤後達到「456」的標準，立即獲得百萬級內部獎勵。

「中梁是典型的戰略 機制的房企，戰略是布局三四線，而機制在於高激勵。因此即便項目團隊不夠成熟，依然可以通過物質刺激激發生產力，繼而取得成功。」一位上市房企總裁點評。

得益於過去幾年三四線城市的棚戶區改造和房價上漲，中梁的業務模式快速得到複製和成功，進而成為最近幾年增速最快的房企之一。

據招股書，截至2019年3月31日，中梁控股集團控股在全國23個省124個城市布局353個物業項目，土地儲備約3900萬平方米。布局包括長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角等五大區域。

不過，中梁的三四線城市布局在目前行業周期下則出現巨大挑戰，今年開始，三四線城市銷售開始明顯降溫，給了很多房企較大的銷售壓力。

「我們上半年銷售明顯是一二線城市好於三四線城市，三四線城市的紅利逐漸褪去。」一位上市房企高管告訴第一財經記者。

對此，中梁也意識到了這個風險。中梁副總裁游思嘉表示，公司正在進行戰略調整，自2018年7月，中梁已經將投資的重心逐步往二線城市轉移。截至目前，公司二線和三線的佔比與滲透率在不斷提升。

但這家重倉三四線的房企想要轉換賽道並非易事，這涉及業務模式和運營邏輯的調整。

過度依靠信託融資

從融資規模看，中梁比早前在港IPO的正榮地產（06158.HK）少了近10億港元。此前，正榮地產發售價最終為每股3.99港元，募資凈額為38.43億港元，而中梁此次發售合計募集資金約27.73億港元。

按照中梁規劃，IPO後30%的募資將用於償還現有信託貸款。

縱觀中梁的發展，其應用了大量信託融資輸血，為其實現高速發展。截至2018年年底，中梁還有109個信託或資產管理計劃未償還，總額147億元，未償還本金總額占借款總額的58.0%。

截至2019年3月末，中梁借款餘額達123億元，多數項目的資金成本在10%~12%之間。大部分項目均有股權質押、土地抵押和擔保。其中4筆信託貸款將在2019年到期，最高的一筆利率達到13.9%。

大量的信託融資，實際上反映了中梁需要改善的債務結構。

截至2018年末，中梁短期銀行及其他借款144.69億，而長期銀行及其他借款僅有125.36億，短債佔比約53%。

一般而言，比較安全的公司短期債務和長期債務比例大概在3：7。

大量的短期債務，將讓中梁面臨更大的融資壓力。不久前，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示。要求其嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

「包括光大等信託都被要求不能有新增融資，並要求適當減少融資規模，而我們公司則要求三季度融資規模不能超過二季度。」一位信託人士告訴記者。

信託作為房地產的重要輸血工具，不斷收緊之後，對於依賴信託融資的房企，將面臨巨大的發展壓力。

面對融資和銷售的雙重壓力，中梁今年的銷售目標也開始保守。敲鐘儀式結束後，中梁控股執行董事兼首席執行官黃春雷表示，今年中梁的銷售目標為1300億元。

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