現在叫你別在日本買房的人，你是在搞笑還是壞？

掘金日本房產（ID：Japan_gold）| DJ

現在叫你別在日本買房的人，不是很蠢就是很壞。

最近掘金醬休息無意刷到一些抖音，自稱在日本住了十年的專業「律師人才」說「死都別來日本買房！」

作為專註日本房產20年的掘金醬，我什麼世面沒見過？不過看到他用誇張的表情、抑揚頓挫的語氣說出這樣聳人聽聞的結論，還是讓我嘴角微微一抽。是什麼原因讓他在日本住了十年以後，被房子深深地傷害了？

於是乎掘金醬正襟危坐地查看他的理由——

1. 房價只跌不漲

2. 買房不可能來日本移民

3. 各種奇葩稅收壓死你

4. 租房費用比不上房屋開銷

額……我怎麼感覺被哪裡來的不明外力莫名地絆了一跤？這些理由怎麼這麼辣眼睛？

所謂的金牌律師真的明白日本房產的正確打開方式嗎？怕是被更厲害的金牌律師騙了，才受得這麼傷。

01

房價只跌不漲？

你說的是有全球第一大都市東京的日本？

物價不漲=房價不漲？95%的房子不漲反跌？

律師說，過去10年中一碗拉麵都沒有漲價，按這邏輯房價也漲不了。這明顯是個大忽悠，先不說吃的跟住的這兩個商品的消費方式和持有時間完全不能對比，單單說拉麵沒漲價，就是一個巨大的常識錯誤。

之前掘金醬寫日本物價不漲，引用了拉麵的例子，結果被大量網友噴：1986年的拉麵380日元，現在最低也要690日元了好嘛？慌得我趕緊去吃了碗拉麵壓壓驚，結果證實：拉麵漲價了。

說拉麵不漲的律師朋友，您確實在日本呆了10年？聽了您那令人一言難盡的日語——我很懷疑。

然後，我們來聊聊日本房價是不是真的一直在跌。

答案是：錯！

根據日本土地代DATA的數據，2019年日本全國地價平均上漲了1.16%，其中，東京都漲幅最高達到4.19%，大阪府排名次之，達到1.6%漲幅。來看看更具體更有說服里的數據——

（2019年東京各區的地價普漲）

（2019年大阪府地價漲幅前十，全部超過25%！）

地價漲則會帶動新建房產和中古屋價格上漲。根據不動產經濟研究所的數據，首都圈從去年至今的公寓（mansion）成交價格達到0.1%的上漲，達到平均一戶378.4萬人民幣。而平均單價也有1.3%的漲幅，連續7年上漲，這個漲幅相比於國內的北京上海不漲反跌的二手房，已經很不錯了。

（來源：中國房價行情網）

同樣的，從去年至今近畿圈（大阪京都神戶等）的公寓也是整體上漲。平均價格上漲了1.5%，連續三年上漲，而平均單價則上漲4.2%，連續6年上漲。

這位在東京六本木上吹著空調穿著名牌奢侈品的律師，說東京大阪這些虹吸極強的大都市都區部的房價跌，我這邊真沒看出來。

相比之下，日本一些人口萎縮的地區比如秋田縣、山形縣、福島縣，這些地方房價地價皆萎縮，確實存在0元送房的現象。但作為一個理性的投資者，誰會去投資這些地方呢？除非一個原因——對日本鄉間的情懷啊！

再來反駁一下所謂的「物價不變論」。日本過去20年來確實佛系了，年輕人生育慾望降低、消費從簡、通脹率低迷，但是降價的主要兩類產品：日常用品、電子產品。

在日本，日常用品不漲價是因為低廉的國外勞動力——比如來自中國製造的產品，大量進口到日本，拉低了當地產品的定價。而電子產品價格越來越便宜，則是技術更新帶來的利好，相信各位都感受過的，筆記本電腦功能越來越強但價格卻越來越便宜。

這些物價的不變並不表示日本經濟不行了，沒有人買房做投資了。更貼切地說，是投資的方式變了，人們也趨於理性。買房就買靠市中心、地鐵的房子，這類交易頻率高，而且有漲幅空間。或者直接買信託基金REITs，前幾年因為房價上漲，以及「觀光立國」政策帶來的大量遊客，拉升了旅遊地產的投資回報率，日本REITs走俏，回報率一度達到10%，而且相對國內的P2P安全許多。

02

買房不能移民？各種奇葩稅務壓死你？

買房移民有辦法，稅務沒你說的那麼誇張！

明面上來說，在日本買房確實不能移民，要不然作為有這麼多單間小房型公寓的日本，就應該是一個大型的移民國家。但日本雖然不是移民國家，它卻是隱形的移民大國。因為什麼？人不夠啊。

日本法務省在去年3月27日公布了最新旅居日本外國人數，2017年旅居日本（編者註：在日本進行中長期工作、留學或者已獲得永居資格的外國人）外國人數達到256.2萬人次，同比增長7.5%，創1959年有數據以來的歷史新高。

近期日本總務省發布的最新消息也表示，2018年高級外國人才審核通過人數達到15386人，其中華人佔全體的66.1%。日本政府預計將在2022年末批准2萬名高級外國人才。國外人才居住於首都圈的比例近8成。

這樣大量地引入外國人才和勞工，你確定日本不是「移民國家」？

而買房確實有移民的方法，比如辦理投資經營管理簽證，房產是加分項。

而如果你是高級人才，通過積分制最短一年拿到日本綠卡，其中買房也是積分的重要考量。

至於視頻中說的——看到許多朋友買了房卻連日本簽證都過不了的案例，律師說的是不是一些有過入境不良記錄的朋友呢？

再來簡單說一說稅務問題。真的沒這位律師說的那麼誇張，什麼100萬的房子一個月的稅務 維護成本就要7000-8000元人民幣。我想問，這個數字是怎麼來的？100萬房子能有這麼高的持有成本？

房屋面積約為24.12平米，租金一個月為75000日元（約4760人民幣），管理費 修繕費一個月11610日元（約739人民幣）。

每年要交的固都稅（房產稅）約為30000日元（約為1917人民幣），這些稅費都是按照當地的地價和房屋面積來衡量的，一般比真實房價要低20%左右，也就是平攤到每月的房產稅費約為160人民幣。

如果你是把房子託管給服務機構，還有月租金5%的服務費，這裡就差不多238元。

將修繕費、稅費和服務費加起來，最終一個月要付出的僅為1137元，與房租相抵，凈收益可以達到3623元人民幣。

再按照這個收益我們來算一個凈租金回報率——0.3623*12/96=4.52%。

而且在最新的民法修正案中，將原本只限制房東修繕義務的606條款進行了修改。修改後，因租客的責任而需要修繕的時候，法律明文規定了房東不承擔修繕的義務。這也就保障了房東的修繕投入進一步減少。

用數據說話，7000-8000/月的持有成本到底怎麼算的？

03

房租費用抵不上房屋開銷

Are you OK?

關於房屋修繕的成本比例，上一節已經詳細說明了。我們這裡主要來講講房租問題。

《借地借家法》是保障租賃雙方權益的重要法律，當然主要是保護房客，因為在租房這件事上，借住的人往往處於弱勢，看國內那些糟糕房東就知道了。

日本的《借地借家法》其實主要規定的是，如果房客不想租房，提前一個月告知房東便可，但如果房東不想租了，則需提前半年而且要得到房客的同意，讓租房的房客能夠有時間準備。一般情況，房客不同意換租，房東就不能不租給他。

其次，可不可以漲房租。《借地借家法》並沒有說房東不能漲房租，而是不能無理漲房租，超出正常的市場價格地漲。如果你買的公寓這段時間租房需求走俏，房租上漲了，你是完全有理由要求漲房租的。

那麼，日本的房租有沒有上漲呢？

按照律師的說法，現在他身邊許多日本人都寧願租房而不買房，這不正是提供了一個反相印證——租房市場需求火熱！

新華社旗下媒體瞭望智庫曾經做了這樣的推算，東京流入人口中，有90%的年齡分布在20-29歲之間，持續湧入的處於工作年齡的年輕人，為東京租房市場創造出穩定的需求。

隨著租房需求的上升，東京的住房租金也呈現增長的趨勢。

2008年金融危機以來，東京房租先降後升，在2012年開始反彈。不管房價是下降，還是上升，東京中心5區（除去文京區）的租金都表現出較強的韌性，下降得少，上升得多。

相對於東京整體房租市場的平均水平，中心5區的房租持續表現出高溢價。另外，東京的目黑、世田谷、中野、豐島的房租也有較高溢價，主要是受益於這些區域非常便捷的交通。

根據東京鑒定的最新數據，東京都區部和大阪市的房租都在穩步上升。首都圈5月的房租環比上漲1.1%至186人民幣/平米，大阪府則與前月保持同一水平，為135人民幣/平米。

（2013-2019年5月三大都市圈各城市的租金變動趨勢；來源：東京鑒定）

房租都漲了，怎麼會抵不了萬年不漲的房屋維護開銷？

而且，我們東京大阪的房屋交易火爆程度遠比看到的要熱。根據世界五大聯行之一的仲量聯行（JLL）數據，2018年第一季度，東京房產的投資額翻了一番，超過紐約、倫敦，全球交易量第一！

這麼高漲的投資熱情並不全來自中國，其實包括中國投資者的外國買家只佔到所有購房者的17%，而日本國內投資者才是真正的主要「玩家」，以信託投資等基金機構買賣為主。

這些專業的投資機構選擇東京的房產，難道他們不求收益只做公益？

與此同時，在全球經濟走勢詭譎、不確定性抬頭，特朗普發起的全球無差別貿易戰帶來的不穩定，讓各類避險資產在投資中走俏。包括黃金、日元，甚至比特幣都在大漲。在特朗普對中國發起第四次關稅報復之後，日元大漲了將近8%，它的避險屬性完全地體現出來。

（日元兌人民幣走勢）

在這樣的全球政經局勢下，一些人公然讓大家別買日本房產，不是聽到了太多不靠譜的數據就隨便下定義的蠢，就是為了抓人眼球、增加自己的流量的壞！

或許他是真的金牌律師，但他真的不了解日本房產。

今天，我們隆重介紹掘金日本房產（Japan_gold）的日本投資專家陳意，對日本房產感興趣的朋友，歡迎掃碼來撩~

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