徐匯一動遷房小區「二房東」手握數十套房源，對外群租屢拆屢建，如何解？

坐擁黃浦江「江景房」，直通徐匯商圈和上海南站，徐匯區龍吳路2888弄動遷房小區盛華景苑的地段令人艷羨。然而多年來，這個小區卻始終擺脫不了「群租房」聚集的標籤。

近日，20幢居民葛先生髮現，對門鄰居一天到晚「砰砰砰」關門聲可達近百次；電瓶車也總是停放在走廊充電，令人不安。7月22日路過門外，他發現室內格局奇怪，狹窄的過道兩側都有房間，其中一側為鋁合金和玻璃分割而成，屋內進出人員很多，「這不是一直在治理的群租房嗎？」

多年前，盛華景苑的群租房曾多達上百間。在各方整治之下，群租狀況有所遏制。如今群租現象是否回潮或加劇了？解放日報·上觀新聞記者展開調查。

出租廣告遍布，群租行為隱蔽

盛華景苑是2013年建成的動遷安置房小區，樓棟均為高層，東臨黃浦江畔。7月23日上午，記者來到盛華景苑小區，從小區西門進入，便看到垃圾回收站點堆放了不少床墊，工人正在對床墊進行搬運和拆解。抬頭望去，小區的入住率並不高，有的樓棟6成房子處於未裝修狀態。

盛華景苑小區西門上有出租廣告。

群租情況存在嗎？正值炎炎夏日，不少居民衣物或在陽台內晾曬，或在窗口下方安裝的架子上晾曬，乍看沒有什麼異常。但細看，一些屋子有些奇怪：好端端的陽台被封閉起來並貼上了磨砂薄膜和牆紙，主卧里卻曬著不少衣物。

記者隨機進入20幢30號樓，通往門廳的小路上，居民和快遞的電瓶車扎堆停放。大大小小的手寫出租廣告貼滿門樓外的牆上：「單間出租，整套出租」「精裝1400元/月 」「有房出租」，有的還備註「價格美麗」「傢具全配」，連公示欄里也塞入了出租廣告紙條。走進門廳，樓道里掛著一塊「上海市文明居住行為規範」，提醒「房屋外借不群租，居住用房不經營」；但七歪八扭的出租信息仍然鋪天蓋地，有的已經褪色，有的被人塗抹。進出的居民都習以為常，「白牆已經成了黑板報，擦了也沒用，抹掉了立馬就有中介寫上去。」

小區每個樓棟內外都布滿出租廣告。

記者以租客的身份走訪了3樓以下的住戶，發現低層住戶大多房屋仍是毛坯房，租金低廉。80平方米左右的房屋整租，每月僅需3800元左右。3樓，一輛停放在走廊的電瓶車正在充電，充電線延伸進301室屋內，防盜門半開。朝屋內看，窄小的瓷磚走廊兩旁均有數間卧室，粉刷一新。門口張貼著一張「公共制度」告示顯示，這裡是「員工宿舍」，員工要負責本房間內的廁所衛生。一進門靠左手邊是廚房，一位大約30多歲外地口音女子和兩個孩子走了出來。她說，自己和丈夫在附近打工，夏天將兩個孩子從老家帶過來，住在朝南的主卧，有獨立衛生間，1600元一個月，「整個3室2廳共隔出6個房間，每個房間都有兩三個人。」記者注意到，其中一間明顯使用簡易隔板和玻璃門分割出來，約10平方米，只能容下一張單人床和衣櫃。屋子裡帶有空調，南北陽台都被改造成了洗手間。這樣的改造方式十分普遍。從20幢、4幢樓外望去，陽台間露出了浴霸、洗漱台的情況不少。

從外圍看，小區里有很多陽台被改造為衛浴空間。

改建後的室內有多個隔斷房。

不是髒亂差的「傳統」群租房

盛華景苑的群租狀況得以形成，除了需求方，少不了中介和房東的運作。記者以租客的身份隨機從牆體小廣告上挑選了一個電話，並向中介表示自己需要單間，住兩人，要求是主卧且有獨衛，預算是2000元。中介謝經理表示，「手頭房源很多」，半小時後就能過來看房。見面後，謝經理十分熟稔地介紹說，自己在房產中介上過班，現在出來單幹。他與小區的「二房東」都很熟悉，負責幫他們推廣房源。為什麼是「二房東」而不是房東？中介沒有過多解釋。

謝經理首先帶記者看的是2幢1401室。「這一棟樓還沒有業主住進來，但是已經有業主將房屋交給了我們。14樓的4套房都是我們的，只剩兩間主卧還沒租出去。」他從配電櫃里拿出藏好的鑰匙打開門，映入眼帘的仍然是一條狹窄的走廊。「我們這邊都是統一裝修規格，一套房三間屋子，一間朝南主卧，兩間朝北次卧，都有獨立衛生間。」記者看到原本2室2廳室的屋子裝潢一新，多出的一間系由客廳隔出來的「優化間」，每個房間都配有衣櫃、床墊、書桌，有的甚至帶有洗衣機、冰箱。謝經理帶記者參觀了朝南主卧。果不其然，大陽台被封上了磨砂玻璃，地上鋪設的是略帶傾斜的浴磚，頂部鋪上了防水隔板，配備了抽濕和照明設備。陽台一側是不鏽鋼洗滌槽，一邊留有插座的操作台，另一側是淋浴和馬桶。所謂的「獨立衛浴」正是由陽台改造而來。

謝經理介紹，這套房上個月剛裝修完，就剩這間15平方米左右的主卧還未租掉，價格2100元；兩套次卧大小約10平方米，價格在1800-1900元之間。網路免費，水電費獨立計算。不過，這間主卧已經有客人相中，謝經理建議，如果不著急的話，可以等等13層的房源，月底就能裝修好，格局一模一樣。

當記者提出希望找更大空間的主卧時，謝經理在微信里詢問一番，走向12幢1001室。窗外的黃浦江上貨輪汽笛聲陣陣，「這是最靠近黃浦江的一套，晚上不用打空調，開著窗就很涼快。」謝經理賣力推薦，這樣一套17平方米的「江景房」租金是2300元，「要是你們能儘快入住，我和房東還可以再商量看看」。

客觀評價，屋內除兩間次卧比較逼仄外，整體都比較整潔乾淨，與多年前髒亂差、隔間眾多的群租房面貌不同。

「新型」群租房將陽台結構進行改動，對外稱擁有「獨立衛浴」。

二房東和中介想做郊區的「自如」

小區里鋪天蓋地的出租信息都是這類「優質房源」嗎？謝經理告訴記者，牆上的出租信息大多是毛坯房，他強調「是很多人合租，共用一個衛生間」。謝經理手中就有一套舊房源，雖然條件差，隔間多，但也有獨立衛浴。記者表示感興趣後，被帶進32幢2802室。一進門就看到牆上掛著5個電錶。公共區域堆放著木梯、廢棄傢具和充電的電瓶車，瀰漫著一股潮濕酸臭的氣息。進入主卧，記者發現室內有電視櫃沙發等大型傢具。中介並不避諱，稱這裡原本是客廳，後被隔成了兩個房間。陽台同樣被改造成衛生間，但相比之下，沒有除濕設備，電線、插座裸露在外，簡陋很多。此外，其他3個房間也全是隔斷而成。

謝經理坦言：「兩三年前的出租市場太混亂，住得人多、人雜，一套能隔出六七間來，房間損傷很大，房東也很不滿意。雖然相對便宜，但已經吸引不了年輕人，我們一般不太會推薦。」他話鋒一轉，力推此前「性價比」更高的新房源。「現在交給我們來做的房源，都會明確入住人數、年齡，所有東西都是全新的。」在押金、退房、續租、家電維修等等方面，都有專人管理。在謝經理的口中，小區的出租市場似乎已經在往「統一管理」「優質服務」的方向發展，越來越多的「二房東」認可了這種模式。

老舊的群租房裡也有將陽台改為浴室的操作。

這些二房東是誰？謝經理介紹，動遷房小區的不少業主分到了多套房子，自己住不了，就會選擇出租，且租金便宜。二房東往往以3000多元一個月的租金拿下毛坯，自掏腰包花三四萬元錢裝修，再給到中介出租，一簽就是5年。80平的房子若改成3間帶有「獨立衛浴」的房間，平均收租可達到5000元，兩三年就能收回成本，「講白了就是二房東自己的投資行為。」

那麼原房東不管嗎？「只要房屋受損不嚴重，按時交房租，不會來管的。」據他了解，有的二房東手握數十套房源，是職業「二房東」。像謝經理這樣零散的個體中介，也依靠這些「二房東」生存。如此一來，一條完整的動遷房群租「產業鏈」便形成了。這很像眼下一些租房品牌的運作模式，攀談中謝經理也十分自信地與「自如」做起了比較：「他們做市區的，我們主打郊區市場。」

新式群租房一樣隱患重重

2018年6月20日，華涇鎮群租整治小組曾對盛華景苑20幢301室下發《居住房屋違規租賃責令整改通知書》，認定該租賃房屋內存在將原始設計為廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住和出租房間內居住人數超過2人等行為，違反了《上海市居住房屋租賃管理辦法》第9條、10條的規定，要求出租人、轉租人和承租人改正。據周邊居民介紹，整改通知下發不久，301室確實都拆光了，但沒想到很快又重建了。

「我們保安都快成偵察兵了，據我所知，群租數量不少於二十幾家。」盛華景苑物業烏經理稱，群租問題帶來的很多後果，第一個是擅自修改房屋結構，增加了水電煤、電梯等公共設施的使用強度，地下管網經常堵塞，跳閘、水壓不足的情況時有發生；第二，生活垃圾、建築垃圾增多。由於出租人員流動性大，很多用完的床墊傢具都扔在走廊，物業不得不收拾爛攤子；第三高空墜物的現象大大增加。種種問題對物業的服務能力構成了很大的挑戰。

烏經理稱，物業每天都會在小區留意群租現象。一般而言，物業主要從外立面觀察，比如空調的數量、陽台是否改造等方法來初步確定，並上報房辦。「房辦經常檢查、執法，也會當場拆除，但沒過幾天又裝修好了。房東成了甩手掌柜，二房東更不好惹，我們物業十分無奈。」

2014年，上海市綜治辦、市高法院、市房管局等十部門聯合制定《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》，其中強化了房屋租賃的相關主體責任，如房東違規租賃或將被限制房屋買賣；租住「群租」房將被暫停辦理居住證；中介若違規將被暫停經紀合同網上備案資格。烏經理認為，如何加強房東的責任意識，對操作群租的「二房東」追究違法責任，是值得有關部門深思的問題。

空置率很高的動遷房小區。

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