這是日本高層眼中唯一可以任性的城市，去年在這買房的人賺了30％

掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 千約

最近，國際環境中瀰漫著詭異的氣氛。

香港的社會和經濟動蕩，海運港口6月貨櫃吞吐量首次被越南超越，多家國際公司在香港的營業受影響，蘋果於周一要求全港的蘋果門店提前結束營業。六家門店當中，有五家於下午4點結束營業，比正常關門時間提前了五到六個小時。另外一家門店則全天歇業……

事件發生的背景是全球經濟頻發警告信號。

美國企業營收表現不佳；韓國受到日本貿易制裁影響，經濟重創；歐洲經濟火車頭德國第二季度經濟收縮，連帶著整個歐盟岌岌可危；目前，紐西蘭、澳大利亞、韓國等17個國家的央行都頂不住經濟下行的風險，選擇降息。美歐兩個全球第一大和第二大經濟體央行也表示，最早這個月就要放鬆貨幣政策。

面對陰晴不定的特朗普，全球貿易保護主義抬頭的壓力，我們曾經閉著眼都能賺錢的時代已經過去。國內的大環境也在驅穩，原本最有收益的房產投資，如今已經表現平平，北京上海上個月甚至出現了同比負增長。

與其去試探國家的政策底線，不如在這個越發看不懂的世間，尋找真正的確定性。

01

避險資產日元的確定性

當一國的經濟發展前景堪憂時，它的央行就會通過降低借款的成本——降息的方式，給經濟體注入資金。而與此同時，它就在向外界傳遞悲觀的經濟增長信號。

因此，各類避險資產：黃金、日元出現大漲——

（黃金已經漲至1420美元/盎司）

（日元兌人民幣）

日元一直是國內公認的避險資產，不少人美其名曰「危機時的紙黃金」。

2008年金融危機以來，日元兌美元的真實升值率達到20%，而到2010年的歐債危機中，日元兌歐元又在一個星期內上漲了10%。

就在中美貿易戰期間，日元兌人民幣也在5月後大漲後驅穩；日元兌美元還處在相對平穩的階段。但如果美國和伊朗的矛盾升級，美國再度捲入危機中時，日元上漲可期。

根據日本經濟新聞在6月底做的一項調查顯示，美聯儲降息將進一步形成日元升值壓力，105.90日元是比較合適的水平。而如果考慮到對其他國家利率的波及，日元升值壓力將更大，市場上也有觀點指出，「由於美聯儲的基準利率轉向，日元兌美元匯率年內可能突破100日元關口。」

目前美元兌日元為108左右，顯然是在被低估的區間。

按這樣的趨勢下去，還有日本即將開展東京奧運會，以及大阪博彩業的雙加持，日元繼續升值的可能性較大。

反觀日元兌人民幣，在5月時中美貿易戰給中國經濟前景造成威脅，日元便迅速拉升8%。也就是說，如果你在今年年初配置了日元資產，現在即使你的資產票面上沒有盈利，但換算成人民幣已經讓你凈賺了8%！

在如今這個全球風險抬頭，可預見的經濟問題越來越凸顯，持有一個有避險屬性的資產，一定不會錯。

02

什麼日元資產最好投？

這周末日本的參議院投票過後，安倍晉三毫無懸念地連任了首相。到今年11月，他將成為日本任期最長的首相。

而最近公布的日本6月CPI數據顯示，日本消費者價格指數同比上漲0.6%，連續30個月上漲，這表明在安倍經濟的刺激下，日本普通家庭開始更願意花錢了，日本也因此走出了10年通縮的迷陣。

去年，日本GDP總增長率為0.7%，穩中上漲。到了今年一季度，日本GDP同比增長了2.1%，這在日本往年的表現中，已經相當搶眼了，住宅投資和公共設施投資是GDP增長的主要動力。

所以，在經濟增長、政治環境穩定的大背景下，日本主要地區的經濟增長將可圈可點。

那麼日元資產中，哪個最好投？

先說股票。隨著安倍經濟效果的顯現，日本股市得到提振，從2012年至今，日經指數225總共增長了超180%，而且即使有回撤也不像我大A那樣大幅度，可以說是不錯的投資品項。

但可惜的是，沒有日本賬戶你基本上別想炒日本股票。

想投資日本的REITs（房產信託基金）的道理也是一樣的，沒有日本銀行賬戶就基本沒可能了。雖然得益於房價租金上漲，有優秀的日本REITs回報率高達年化10%，但去年，日本REITs還是暴雷了——南瓜馬車共享租房項目資金鏈斷裂，讓超過700名投資者血本無歸。

這就跟國內一些掛羊頭賣狗肉的投資品類似。前段時間，一篇《中年人的風平浪靜，只能靠命》抖出了許多同齡人內心的恐懼。一位網名叫「破產女中年」的投資者把全家積蓄86萬，都託付給了一個之前和招行合作的錢端。她不求一夜暴富，只要確定，5%的理財產品，信的是大行背書，求的是資金安全。

結果，居然爆雷了。

郭樹清主席曾鄭重告誡，理財產品收益率超過6%就要打問號，但5%也有雷，你敢信嗎？

虛擬理財品都有潛在大風險，在你不知道它是什麼東西前，千萬要堅持「不懂不投」的原則。後面虧了本，沒人幫你料理殘局。

因此，這個時候擁有一套摸得著的房產，每個月都能有固定的收入，才是穩定性保障。

想在日本房產投資中獲得較高的回報，一個最重要的判斷就是：長租選東京，酒店民宿看大阪！

特別是在2013年安倍的「觀光立國」政策出台後，旅遊成了日本房產投資中的機會，來自全世界的遊客數量一時間暴增。

根據日本政府觀光局的最新報道，2019年上半年日本總共接待外國遊客1633.4萬人次，同比去年增長4.6%。其中，中國遊客在上半年453.3萬人次，同比增長了11.7%，佔到所有外國人數的27.8%！

按這個趨勢，到了2019年訪日人數將突破3000萬人次。而最受歡迎的旅遊目的地大阪京都奈良這些關西地區的民宿、酒店需求也會因此暴增。

03

錢的流向就是賺錢的方向

所以，在日本投資房產，要看人口增加的地方，也要投大趨勢和政府政策最支持的產業。

在旅遊業蓬勃增長之下，最好的產業就是民宿。

第一太平洋戴維斯的數據指出，2016年的日本酒店夜間價達到歷史新高，衝到了135美元，而入住率也是高到82%。

而根據CBRE在今年6月發布的報告則印證了供應的不足。預計2019年至2021年間日本九個主要城市的酒店客房數量預計為過去一年的2.5倍，不過CBRE認為，這些明顯新增的供應，會逐漸被日本國內外增加的對住宿的需求覆蓋，繼而出現供不應求的現象。

然而如果你有100萬，該選大阪，還是東京？

大阪有一項東京沒有的政策優勢。日本政府對民宿法的規定分為以下三類：

在民宿法出台前，東京和大阪有不少房東打擦邊球開民宿，並且收益可觀，但自從日本政府規範化了民宿法之後，短租獲得高收益的唯一機會給了大阪。

東京屬於第三列的住宅宿泊事業法，而大阪則是遵循著國家戰略特區法。也就是說，如果你現在東京做民宿，只有180天的許可權，但在大阪卻是全年都可！

其次，錢是最聰明的，它流動的方向，就是賺錢的方向。

從2019年日本官方發布的《官方白皮書》來看，流入大阪的資金明顯高於東京，將近所有旅遊消費的一半！可見日式產品帶來的巨大商業潛力。

其中，大阪城是最有名的觀光景點。

可是，論消費，大阪並不比東京高，平均房價比東京低將近一半，這裡又有大量廉價的美食、便宜的日本制商品。從兩個城市的發展規模就能看出：

但最終，觀光客們在大阪消費還是高於東京？

錢流已經說明了一切。

而就在最近，NHK報道的總務省發布的數據顯示，由於經濟和公共設施投入的發展，大阪市人口增長巨大，排在東京市之後，名列前茅！

大阪還有著重大利好！在未來10年中，有兩個重大的項目將要相繼落成。一個是賭城，另一個是世博會。

2018年7月日本國會通過了所謂的《（包含賭場在內的）綜合度假村實施法》，大阪政府最積極響應，快速吸引了包括澳門賭王二太藍瓊纓之子何猷龍的興趣，他打算注資超過100億美元（JPY約1兆日元）。

如果大阪有了賭城，它的行頭和消費力對標的就是中國的澳門、美國的拉斯維加斯、新加坡的金沙賭城……

世博會更不用說，之前2010年上海世博會的盛勢還歷歷在目，日本這場55年後重逢的世博會，預計將吸引2800萬遊客前往觀看，屆時的住宿需求預計將暴增。

人口的流入加上國際性大項目的加持，大阪的未來增長潛力不可限量。

04

第一個吃螃蟹的人

最先發現日本民宿投資機會的，其實不是「買下京都一條街」的薛蠻子，而是香港普通人。

在香港做海產生意的何智聰在大阪擁有6間民宿。他曾做過資料搜集，發現全球酒店最供不應求的地方便是大阪，以此推斷經營Airbnb回報率最高。

何先生在5年前涉足日本房產投資，先從東京入手後轉戰大阪。他在大阪中央區、浪速區等地共擁有六間物業，買入價由60多萬至130萬元不等，物業分別為單身公寓到適合一家大小入住的中、大型單位等，委託房屋中介管理，經營民宿和Airbnb生意。

他在接受媒體採訪時說，生意非常好，每年有很可觀的回報，更有內地客人住過其單位後一見鍾情，向他購入單位。

當然何先生得益於入場早，分蛋糕的人不多就收益高，現在大阪民宿的投資回報略有下降，卻可以說比普通的長租還是高不少。

最近，一位掘金醬的朋友在大阪的新深江站旁邊做民宿，我們暫且叫她A醬。

A醬給我看了民宿的位置——步行到新深江站200米，到大阪城地鐵15分鐘，步行到著名唐吉坷德免稅折扣店約為800米，11分鐘到大阪商業中心難波心齋橋。然後她給我展示了這周邊民宿的價格，從160到480人民幣不等：

她說，她的民宿一般一個月基本可以租27天，每天價格在300元左右。A醬繼而給我展示了自己的民宿標價：

（來自Airbnb的房源截圖）

到了9月竟然滿租！掘金醬無比羨慕……

但A醬說，這個價格還要減去託管費用，不過總的來說還是賺了不少。

於是，為了更直觀地展示，她給我算了一筆賬。

她投入114萬人民幣，每年能拿回4.8萬，凈收益4.2%。對她來說，大阪在目前的發展趨勢下，未來房價有上漲的空間，經濟形勢好的話，還能拿到房價上漲帶來的紅利。

所以，相比於把錢放在國內的理財產品里，隨時可能暴雷，她覺得做一個大阪的房東更安心，也更酷。

05

大阪從來不曾缺席國際榜單

在胡潤2017年對中國高凈值人群做的海外置業優質項目排行榜中，大阪超過了東京排名日本的第一名，投資回報率高達28.8%：（備註：投資回報率=匯率漲幅 房價漲幅 租金回報率）

而在普華永道《2019年亞太地區投資展望》中，大阪的城市投資前景和開發前景都名列亞洲的推薦名列。

在外國專業投資者看來，大阪的投資潛力甚至超過了國內一線城市深圳。普華永道的投資顧問認為，日本是東亞幾個經濟成績優秀的國家中，唯一一個開放外國人購買房產的國家。它的東京、大阪因為巨量人口和住房需求，讓它成為海外投資的保值之選。

近期的中美貿易摩擦，苦了美國的房產市場，流失了不少來自中國的買家。而美國的專家Alex Yeung說，這些流失的買家還是有購買的需求。有望幫助日本實現房地產振興。去年東京房價平均上漲7%-10%，大阪上漲12%，而明年日本熱點城市的房價可能還會再漲10%-20%。

在資產價格動蕩，避險情緒激增的當下，選擇對的資產，做好財產保護十分重要。

至於什麼是對？我們將在7月25日舉辦日本大阪超搶手民宿的線上開盤活動，邀您一起來解讀大阪民宿投資的秘密！

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