開封限售鬆綁為什麼只「活」了24小時？

作者 | 劉展超

來源 | 第一財經VIP頻道試讀

摘要：河南開封因放開限售後又取消限售，連著兩天上了頭條。開封為何發文「鬆綁」樓市？為何又隨即叫停？去年菏澤等地相應調整為何順利推行？此次開封樓市政策調整遇挫，是否會嚇退那些一度抱有同樣想法的城市？這一場房地產調控政策「一日游」的戲碼，背後釋放的信號耐人尋味。

7月19日發文調整樓市限售政策，20日便撤銷該文件，河南省開封市住建局「自導自演」了一場房地產調控政策「一日游」的戲碼。

開封為何發文「鬆綁」樓市？為何又隨即叫停？去年菏澤等地相應調整為何順利推行？此次開封樓市政策調整遇挫，是否會嚇退那些一度抱有同樣想法的城市？

多位業內人士認為，雖然中央一直強調「一城一策，因城施策」，但地方在做出調控政策時還需考慮全面、謹慎。

解析｜一樣的政策調整，為何不同命

與一二線城市樓市小陽春不同，去年年底至今，大部分三四線城市房地產市場降溫跡象逐漸明顯。

7月19日，開封市住建局發布《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

此舉被外界解讀為目的是刺激當地較為低迷的房地產市場。

但一天之後，開封市住建局7月20日發通知稱，鑒於其作出的「調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制」的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。

其實，開封並非首個取消限售令的城市，2018年7月和12月，山西太原、山東菏澤分別發文取消了限售令。

此外，據中原地產研究中心統計，全國2018年到2019年有接近10個城市，針對限售、限購、二手房稅費等政策執行了微調鬆綁，另外全國也有百城針對人才政策寬鬆，變相出現了限購調整。

然而，太原和菏澤等地的政策順利執行了，而開封的嘗試卻「夭折」了。

原因何在？

一大原因是，政策量級和衝擊力不一樣。在房地產調控的諸多政策中，限售可謂重量級政策，其出台目的是為了遏制樓市的短期高頻類的投機性交易，殺傷性較大。此類政策調整，會被外界認為是樓市調控方向性的大轉變，必須慎之又慎。

另一原因是，時機不同。去年年底，山東菏澤也調整的是樓市限售政策，彼時全國樓市都處於降溫的通道之中，調控政策整體放鬆的預期在逐漸加大，菏澤的政策方向與大環境較為相符。

而當前由於樓市小陽春的出現，一些城市房價和地價出現了較大波動，樓市調控在總體基調上已經轉向於偏緊，此時如若出台樓市調控的鬆綁政策，可謂生不逢時。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經表示，去年年底，中央提出穩房價、穩地價、穩預期，以此作為房地產調控的一個基本出發點和目標。樓市調控可謂「穩」字當頭，但地方這類政策頻繁變動很難對外釋放穩定信號。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，近期叫停的政策微調，本質上都說明放鬆的政策還不成熟。可以看出，但凡涉及放鬆限購、放鬆限價、放鬆限售等政策，往往在放鬆過程中容易引起市場過度反應。換句話說，政策收緊面臨的阻力會小一點，而政策放鬆面臨的阻力會大一點。

開封樓市政策「一日游」的背後，是三四線城市房地產市場熱度下降的現狀：成交減少，庫存上升，房企拿地降溫。這對於一些對房地產、土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，發展經濟的壓力可謂日益增加，鬆綁樓市調控的衝動愈加強烈。

而這些三四線城市房地產市場較為低迷，市場信心嚴重不足，主要來源於同一個政策的影響……

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