271家房企破產的另一面：為何小型房企難以生存？

來源 | 億歐

作者 |?常明星

7月23日，人民法院公告網顯示，2019年全國共有271家房地產開發企業宣告破產清算。從破產企業的規模來看，其中大多數為三四線城市的中小型房企。

於是「兩級分化嚴重」、「行業洗牌加劇」等觀點撲面而來。其實作為我國為數不多的「萬億級」的產業，房產開發商的運數一直以來都與調控政策、融資渠道和市場環境緊密相關。房企的批量破產在每個房產市場的轉折點都會發生。

在增量轉存量的大背景下，通過此次事件我們應更多去探尋市場變化的方向——為何如今地方小型房產商越來越難以生存？

弱「造城能力」使小型企業完敗

據國家統計局公布的數據，2018年全國房產銷售額15萬億，同時商品房待售面積與2017年相比，減少了6500萬平方米，去庫存效果顯著。有觀點認為，因受益於住房消費升級和城鎮化水平的持續提升，2019-2021年全國房產銷售額將繼續維持在15萬億附近，到達頂峰，此後開始緩速下滑。

如今北上廣深等大型城市的開發空間幾近飽和，人口開始外溢。二線城市的開發空間也同樣被壓縮。房屋改造逐漸成為了房產商在一二線城市的業務重心，真正的增量市場在於三四線城市。

於是自2016年一線城市施行房產調控開始，碧桂園、恆大和融創等房產巨頭紛紛布局下沉市場。

大型房企挺進三四線城市，給當地中小型房產開發商帶來了直接衝擊。地段相似的樓盤，往往大型房企的項目要搶手得多。究其原因，與巨頭企業相比，中小型房企缺乏「造城能力」。

三四線城市的居民的購房動機多集中在「換置」，而非剛需。在此情況下，相比於房屋本身，購房者更看重社區規劃、住宅配套設施、周邊街道和生活場景的建設。在圍繞項目打造完整配套的「小城鎮」的能力上，大型房企擁有無與倫比的優勢。

所以在樓盤建造相同的情況下，大型房企的銷售能力遠強於小型企業。另外，強勁的造城能力也為項目帶來較高的溢價。

近年來，隨著政策的調控，銀行信貸步步緊縮。自2014年開始，中小型房企因融資和借貸困難導致資金鏈斷裂的事件不斷。擁有高溢價和強銷售能力的大型房企，將在盤活現金流方面將小企業甩在身後。

除此之外，還有品牌對消費保障的加持、後期社區管理和維修能力等方面。小型房企在對下沉市場的爭奪中，漸漸喪失了本土優勢。

大型房企的盡頭：多元化和轉型成為必然

小型房企的憂患在於丟失下沉市場，大型房企迫在眉睫需解決的是，如何正確地轉型。

約從2013年開始，萬科便著意弱化其房產開發商的身份。一開始是涉足國家場館建設，到後來發展「冰雪業務」、物業、養老、教育和長租公寓等等。萬科把對自己的定位也一變再變，從住宅供應商到「城市配套服務商」再到現如今的「城鄉建設與生活服務商」。

曾經的地產龍頭，甚至曾將租賃地產業務列為基本盤，而非其賴以發家的地產開發。如今「城中村」房屋改造項目觸礁，長租公寓業務受阻，萬科南方的高層頻頻變動，都充分說明了它轉型不暢，但依舊在靈活探索。

與萬科受阻相比，民企500強開發商銀億集團的破產重組更能引起重視。

今年6月，銀億集團發布了申請破產重組的公告。公告顯示，2019年以來，銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，仍不能徹底擺脫其流動性危機。

銀億集團被稱為寧波的「爛尾樓改造專家」，後經歷中國房地產的黃金時期，2010年躋身中國民營企業500強，董事長熊續強也被媒體稱為寧波首富。但此後不久，寧波便迎來房產市場管控。

此後幾年，銀億集團的房產業務持續低迷。熊續強開始尋求如汽車製造業、實業和能源等轉型。每次轉型都可謂「大刀闊斧」，但結果均不盡人意，最終因在二級市場的大肆併購，導致資金崩斷。

碧桂園在2018年業績發布會上也強調了房產開發的「提質控速」和大力布局農業和機器人產業。恆大董事局主席許家印則在2018年業績發布會上直接宣布，恆大已經成功由地產企業轉型為綜合企業。多元化業務包括地產、文化旅遊、健康養老和高科技等。未來，恆大要成為世界規模最大的新能源汽車集團。

縱觀市場，多元化和轉型在房企中已是不可磨滅的主旋律。但如何穩妥轉型、轉型房產衍生行業還是跨行業發展，每一步都需慎重。企業體量越大，試錯成本越高。

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