宅貓找房降低75％傭金打價格戰，稱貝殼、58同城只是流量入口

文|AI財經社 謝翊

編輯|李霂軼

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房地產中介行業在裂變期。

鏈家在打破自己，故而成立了貝殼找房，我愛我家發展緩慢，58同城被行業倒逼著發展，房天下、愛屋吉屋或早已是明日黃花。中介行業的暗流從未停止，發跡於天津的宅貓找房攜「輕中介」 來勢洶洶地進入行業視線中。

宅貓找房推出的則是S2B2C模式，這是類似滴滴打車的模式。既面對C端的乘客，又面對B端的司機，宅貓找房的C端仍是傳統中介行業面對的消費者，即租客和購房者，但是B端換成了物業公司。

這是一個與物業公司深度合作的模式，業內也有認可也有質疑，「宅貓並沒有把重心放在C端用戶，物業方面又如何控制？」「目前行業都只是雙邊交易，宅貓如果適當改下單邊交易會更好。」「此前都是經紀人最重要，宅貓直接把經紀人換了。」

目前來看，因為是「輕中介」的定位，沒有門店成本，宅貓找房的布局很快，而未來發展擴張或則需要更多的資本支持。在這個前提之下，宅貓才有可能破局。

大部分利潤歸物業公司

目前，中介行業類似於宅貓找房的模式並不多，某中介行業人士對AI財經社表示，「S2B2C的模式聽起來很美好，但是落地並沒有那麼容易，需要真正去和物業公司的人溝通。」

宅貓找房的盈利模式很大一方面依賴物業公司的合作。目前物業宅貓找房合作的物業公司很多，包括金地物業、富力物業、長城物業等。

宅貓找房創始人楊曉松表示，物業公司自帶流量，但是缺乏的是流量變現的能力，物業有流量，但是並沒有能力把這個流量變成利潤。

毫無疑問，物業公司有著天然的優勢，獲客精準，中介公司也都是在小區里完成最後100米的規定動作。儘管物業公司和業主的對抗性也確實存在。

楊曉松表示，物業公司的物業費很難漲，排名前十的物業企業裡面，很多企業早已開始嘗試做服務社區內房子的租售業務，成立自己的租售中心，但是物業公司一旦成立了租售中心，僱傭了經紀人，他的優勢就都耗散沒了，變成跟傳統中介同樣的起點，同樣的起步。

宅貓找房的打法其實簡單：讓利。目前，宅貓找房房產買賣收佣標準是0.88%，其中，大部分歸物業公司，宅貓找房只留取其中極少的部分。租賃收佣方面，宅貓找房是收取半個月租金，物業公司佔大部分。物業公司所佔的利潤分配比例很高。

但是，長期以來，物業公司並沒有專業的房產中介業務能力，這也是眾多物業公司獨立運作成果並不理想的原因。目前，宅貓找房在每個小區都配備了培訓人員。

模式不一？「58、貝殼只是流量入口」

回首看，房地產中介行業的亂戰不斷，這場戰爭中出現的名單很多，比如房天下、愛屋及屋、我愛我家、貝殼找房、58同城……如果把宅貓找房放到這其中，其並沒有優勢，原因是體量太小，企業發展歷史並不厚重、資本市場表現尚少。

但是，這個痛點眾多的行業本就沒有規律，微小企業可以藉助資本迅速發家，龐然大物也可能因為模式錯誤瞬間倒塌。

從模式上看，宅貓找房與物業公司的合作並不是簡單的形式變化。楊曉松表示，「從經紀人驅動模式上角色變了，房源來源變了，中間服務人員變了，我們把他變成共享經濟驅動模式，這個才有生存空間。」

楊曉松的上述表達語境是這個行業的經紀人驅動模式。他表示，貝殼叫給經紀人賦能，也提出了S2B2C，但是經紀人能力很強，但缺的卻是客戶流量。貝殼和58歸根究底都是流量入口，相對to c。

相較而言，宅貓找房做的不是簡單的C端生意。楊曉松坦言，我們和百度、騰訊都有合作，但是我們的目標還是維護好B端，才能更好的服務C端。

一位中介行業人士表示，房地產中介行業很大的兩個痛點是客戶滿意度和交易成本，他解釋道，「客戶滿意度低到不足20%，這很大程度上是因為假房源。交易成本方面，現在行業交易成本2.5%，鏈家在北京是2.7%。但是，即使收了2.7%的費用，機構的利潤也是不夠的。」

實際上，在交易成本方面，很多中介行業便做出種種舉動，初衷複雜，有的是打破行業困局，有的是籠絡經紀人和消費者。從中介行業的發展歷史來看，關於交易成本的種種創新大多以失敗告終。

愛屋吉屋收佣標準是1%，實行一年半左右，後來這家企業也不復存在。房天下的力度更大，房天下的買賣方面僅收佣標準0.5%，租賃免傭金，不要傭金，在不收傭金的情況下，仍給經紀人發提成。最後，房天下險些淪為「刷單公司」。

就上述問題，楊曉松回答道，「我們定位的是輕中介，成本較低。傭金給物業的公司的部分，就是他的毛利潤，沒有多一分錢的投入。」

在C端方面，宅貓直接將中介成本降低了75%，而這也是眾多消費者需要考慮的地方。

而關於行業一直詬病的假房源問題，楊曉松表示，「房源根本不是問題，現在獨家房源已經被政府叫停了，中介有的房我們都有。對於傳統中介，不能單純的看其公開發布的房源，這個恰好是中介行業最大的痛點。海量房源並不是老百姓真實想要的，老百姓真實想要的還是精準房源。」

近幾年，中介公司幾乎都在喊「真房源」，但是結果仍是假房源屢禁不止。宅貓找房對外宣傳的篩選方式是：利用技術手段，篩選房源，再把房源發給物業公司，物業公司去實地核實。

宅貓找房的S2B2C模式有一個基本假設：B端享受的所有其他偏C的流量，都路過宅貓B端，宅貓如何把這個流量變現，如何把這個流量利用上。這是宅貓找房需要重點研究的課題。

讓利模式，或布局房產金融

因為輕中介的定位，宅貓找房的成本較低。這給了楊曉松足夠多的空間「讓利」，不管是將C端的客戶成本降低了75%，還是將大部分的利潤給了物業公司。這是一場模式創新式的貼身肉搏，宅貓找房燒的是真金白銀。

從宅貓找房的財務表現來看，自2017年以來，其租賃端和買賣端的數據均在增長，楊曉松表示，「我們做了一個到2025年的規劃，希望到2025年能做到全國市場佔有率的5%。目前我們在天津的市場份額是10%，深圳我們正在往10%努力，天津已經盈利了。」

在回答是否盈利的問題，楊曉松強調了「天津已盈利」，以表示自我造血能力，他還表示，「以我們目前團隊的規模，一個月賣20套房就可以，這還是一個保守的預估，其實差不多10-20套房財務就可以平衡，這是一個點。最主要的是我們對社區的覆蓋。」

楊曉松的想法不只在中介行業，在回答AI財經社的問題中，楊曉松多次提到，「信任起源於重逢，只有做到日後每天都重逢，才能有更雄厚的信任基礎。」這是一句關於情懷的表達，同時這是楊曉松的盈利模式。

醉翁之意不在酒，楊曉松不只是要經過讓利的居間服務費。據AI財經社了解，宅貓找房還是深圳等城市做贖樓貸等房地產金融產品。這一消息得到了宅貓找房的證實，據知情人士透露，「房產金融業務也是宅貓交易鏈條中的重要收入。」

一位宅貓找房高管透露，在實現基本覆蓋後，宅貓找房會做新房社區推廣，渠道分銷業務等。最終目標是與物業機構及物業人員的強鏈接，做社區服務商入口。

2017年底，行業某巨頭企業曾找到楊曉松，大意是收購宅貓找房，但是在最後敲錘定音時沒能合作，「當時談判到最後環節了，都做完盡調了，但是因為發展區域想法不一樣，並沒有合作。」

宅貓最終沒有「賣身」，楊曉松引進的是物業公司的融資，他表示，「目前來講我們也在做融資，融資方向其實就是頭部的物業開發企業，目前也在做的就是頭部的開發企業，每個開發企業佔一點點部分，集中更多的開發企業形成一個比較高的城牆，目前我們融資方向也很順利，基本上大的開發企業成為我們的股東之一。」

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