朱榮斌：陽光城有點大，做強還得靠品質
記者 | 馬一凡
規模再上台階、債務結構優化的陽光城，第一次有底氣在A股上市房企中率先召開中期業績溝通會。
陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌，執行副總裁吳建斌，執行副總裁闞乃桂，副總裁徐愛國，CFO陳霓，助理總裁陳友錦，董秘徐慜婧一起對外界闡述陽光城的過去兩年、市場預判以及未來發展。
目前「雙斌」等主要高管人員加盟陽光城已整整兩年。一年前吳建斌說過，從營收來看陽光城還是個小房企。現在，朱榮斌表示，公司「有點大了」，但還不夠強。
「上半年內部考核口徑其實已經完成千億。」朱榮斌透露。2019年上半年，陽光城全口徑銷售金額達到900億元，同比增長28%，第一次實現「時間過半、任務過半」，加上已認未簽，實際已完成千億銷售額。
兩年來規模不斷向前追趕的陽光城，甚至離行業前十也不太遠了。
在克而瑞房地產企業銷售榜上，今年1-7月，陽光城全口徑銷售額達1060億，排全國第13位，前面兩位是招商蛇口和世茂，後面兩位是旭輝和金地。
朱榮斌介紹，今年上半年的著力點是抓銷售、抓回款、積極拿地。
第一季度，陽光城提出了「開戰即決戰、月月是年關、半年當一年、一年是兩年」，搶收一季度。
到了4月底，在預測政策趨嚴、市場可能降溫後，陽光城發起「51行動」，意思是要實現「5個月1千億」。6月份，陽光城單月銷售額超200億。
期內，陽光城實現結算營業收入225億元，同比增長48%；合併歸屬於上市公司股東凈利潤14億元，同比增長41%。
狠抓回款下，上半年銷售回款達725億元，平均回款率達到80.50%，經營性凈現金流繼續保持正值，達到87億元。
上半年陽光城在土地市場上表現積極，半年的買地金額已經接近去年全年。
朱榮斌表示，上半年投資買地權益金額273億元，總對價323億元，合計新增貨值902億元。相比之下，去年全年陽光城買地僅花了306億元。
截至2019年上半年，陽光城總土儲4396萬平方米，預計貨值5467億元，一二線城市土地儲備面積佔比76%。累計成本地價4322元/平方米，2019年6月公告銷售均價為12829元/平方米。
財務指標方面，陽光城正在兌現先前的數個承諾。
首先是凈負債率降到了150%以內。2017年陽光城凈資產負債率高達252%，當時吳建斌提出用三年時間降負債，2019年降至150%以內，2020年降至100%以內。截至2019上半年，陽光城凈負債率已經降至145.13%，較2018年底下降37個百分點。
去年陽光城的平均融資成本接近8%，吳建斌直言不滿意。經過半年時間，這個數據優化了22個基點，降至7.72%。吳建斌曾表示，2019年最終融資成本要降低在7.5%以內。
儘管多項數據向好，朱榮斌說他仍然如履薄冰，心情有如「在鋼絲繩上跳舞」。
結合政策大環境，陽光城高管們向外界傳達了他們的多項預判，以及基於預判帶來的陽光城未來走向。
首先是對市場保持悲觀、保守、敬畏。
陳友錦表示，陽光城早在年初就在搶收，下半年搶收會做得更加徹底——市場下滑和分化確實存在，搶收成為下半年的重中之重，目前已經將200多個項目做了分類，將根據每個項目不同情況做不同動作。
吳建斌表示，房地產行業的融資政策一直在收緊，這是早就預測到的，且估計未來還將繼續收緊，作為企業只能未雨綢繆，主動調整，內部狠抓銷售、抓回款。
朱榮斌說，未來發展速度要跟槓桿、負債保持好平衡關係，發展速度要在財務指標優化的情況下達成，具體規模順勢而為。
陽光城下半年投資拿地或趨謹慎。
之前一直放風今年在土地收併購上將有大動作，但現在朱榮斌的表態依然謹慎，「買地花多少錢都得按照財務指標要求來做」。
此前市場上傳言數個百億級收併購項目跟陽光城有接觸，朱榮斌表示，確實在推進收併購，但這些項目比較複雜，需要時間。「現在越來越多的小公司經營困難，我們在加大收併購上的努力，交流比較多，斬獲並不多。」
吳建斌表示，拿地上堅持以收定支，拿地金額約是回款的50%，全年800億的拿地金額是彈性的，非硬性指標。
CFO陳霓表示，陽光城用經營現金流覆蓋土地款的支出，不會再增加槓桿。
現階段陽光城要實現定增獲批依然很難。
上半年吳建斌曾提到，若定增問題解決，能有效降低凈負債率。2017年陽光城曾申請70億元定增但未獲批，吳建斌曾表示今年沒有放棄爭取這一機會。但朱榮斌在溝通會上對界面新聞記者坦言：「我們在努力，但是A股定增現階段還是很難。」
利潤率依然是陽光城短板，且整個房地產行業已告別暴利時代。
陽光城歸母凈利潤率比上年期末提升1.1個百分點，達6.44%。朱榮斌說，前些年項目結利比較低，導致利潤率至今仍是陽光城的短板。但是利潤率將不單是陽光城的問題，而是全行業的問題。在限價政策下，實現高利潤率很困難，甚至部分公司部分項目因為限價而出現虧損。
「我認為整個房地產行業都告別了過去的暴利時代，未來會回歸一個正常的利潤，大家也不要對房地產行業利潤率有多高期待」。
收斂聚焦，陽光城將對現有業務「保持專註」。
去年萬科提出「收斂聚焦」和「活下去」引發全行業關注，而陽光城在這之前就明白了聚焦主業的重要性。
「以陽光城現在的實力，我們傷不起。」朱榮斌說，陽光城在產業地產方面做了很多研究，對養老、旅遊、長租公寓行業都很關心，卻不敢輕易邁進去，不會去冒險。
提升品質，產品品質直接掛鉤員工績效，陽光城要打造拿得出手的項目。
朱榮斌把精力重點放在品質提升上面，已經有一年多的時間了。從去年跨入千億後發布品質宣言，到現在他帶隊密集考察國內外先進房地產項目，朱榮斌在嘗試一個更為可持續的房企擴張模式。
「我剛剛帶隊從日本回來，日本的房地產經歷了高速發展以後，現在很不景氣。但是人家的品質還是遠遠超過我們。」朱榮斌說，過去他在宣傳上很低調，是覺得品質如果沒有做好，就沒有什麼可以宣傳的。接下來陽光城將很大程度地將員工收入和產品品質掛鉤，已經形成相關方案。
朱榮斌透露，上半年持續調整設計團隊，希望能打造出一個行業內領先的設計團隊。接下來，佛山綠島湖、福州五一新城、成都紅瓦寺等一系列標杆產品將陸續亮相。
跨越千億的陽光城，還在進行組織變革，對表現優秀的區域加大放權。上半年陽光城正式落地28個區域分級管理制度，其中3個A級區域加大自主權，集團層面支持做大做強，7個C級區域由新成立的新區管理中心進行定向幫扶。
在去年一眾首破千億的房企中，陽光城今年上半年規模走到了最前面。
「再給我們兩年時間，」回顧過去兩年，朱榮斌說，目標一一實現，說起來輕鬆但實際上並不容易，公司做得是有點大了，兩年後還要做到「又大又強」。
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