一波數據襲來！這些城市囤積的隱患已觸發！

作者 | 喬妹

來源 | 米宅（MizhaiPlus） 已獲授權

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今年，「躁動」的樓市被政策連潑幾盆「冷水」。

4月，住建部對房價上漲較多的6個城市發布預警提示。

5月，住建部再發房價預警，這次變成了公開點名，佛山、蘇州、大連、南寧4個城市。

6月，社科院發布報告稱，在強調地方政府穩定房價主體責任的背景下，對熱點城市房價上漲的調控政策或加碼。

7月，政治局會議再次強調，房子是用來住的，不是用來炒的，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

連續4個月的預警提示，決策層調控房地產決心已定，房價仍是不能碰的紅線。

與此同時，上半年，在一二線城市房價保持平穩的形勢下，主要城市的房價收入比也略有回落。

最近，易居研究院發布了《2019年上半年全國50城房價收入比報告》。

其中，上半年50城房價收入比均值為13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。

我從中可以讀出哪些信號？

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通常意義上所謂的房價收入比，就是住房總價比上一個地區的家庭可支配收入，這個指標衡量的是一個地區普通家庭購房的難易程度。

2019上半年全國50城房價收入比排名如下——

數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院

2019上半年，全國50城中，房價收入比排在前5位的城市分別是深圳、三亞、北京、上海和廈門，說明這些城市的購房難度最大。

這5城的房價收入比均在20以上，意味著在這些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，才能供得起一套房。

其中——

深圳、北京、上海這三個一線城市，土地太稀缺，供給遠遠小於需求，房價一直居高不下，所以房價收入比過高，不難理解。

相比之下，同樣是一線城市的廣州，房價收入比明顯低於其他三城。主要是廣州的房價相對北上深來說較低，所以是一線城市中購房難度最小的。

三亞和廈門一直以來都是異類，房價雙雙直追一線城市。

他們的外來需求實在太強勁，比如說——

廈門在2016年限購升級之前，外來購房需求高達70%以上，且以福建省內的購房者為主。

三亞更甚，數據顯示，近年來，三亞島外購房者比例保持在85％以上。

所以，這兩個城市的房價收入比也很高。

然而，最值得關注的，是排名最末的長沙，房價收入比最低，是6.4。

而其他49個城市，沒有一個城市低於7。

這，是一個值得深思的問題。

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作為中部省會、強二線城市，長沙的GDP規模早已過億，位居全國前列。

但，長沙的房價收入比為什麼會墊底？

房價和收入的博弈，似乎從來都是房價獨佔鰲頭。

所以，最主要的還是要看長沙的房價。

在2016-2018年的這一波漲價潮中，長沙啟動的最晚，卻結束的最早。

啟動的最晚是因為在前幾年裡，長沙供地量井噴，帶來大量的住宅供應，拖延了房價開始上漲的速度。

而當房價開始真正漲起來的時候，由於碰觸了紅線，隨即全面啟動限購政策，一步步做到最嚴調控，死死遏制住了房價。

那麼，依照房價收入比，長沙到底處在一個怎樣的水平呢？

一般情況下，對於發展中國家而言，房價收入比在6-9均可視作合理水平。

也就是說，長沙的房價收入比是處在合理水平的。

有合理，就有不合理。

我們接著來看下面這張很重要的圖片。

其中，一線城市的房價收入比水平明顯高於其他城市。

而，二線城市與三四線城市的房價收入比很接近。

問題來了。

一二線城市的人口和資源在不斷流入，在房子供應有限的情況下，雖然保持較高的房價收入比，但是存在的風險也很低。

對於那些沒有人口和資源支撐的三四線小城來說，特別是房價收入比已經超過了長沙，甚至高出合理水平的，未來的風險都是很大的。

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而更值得我們關注的是，2019上半年50城房價收入比的同比增速排名。

數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院

房價收入比增速過快的城市，一定要謹慎。

因為，這意味著，房價漲幅遠遠超過了收入漲幅，整個城市的平均購房負擔上升過快，這對樓市的可持續性不利。

當你把這50城房價收入比增速的前20名列舉下來——

揚州、煙台、日照、西安、南通；

昆明、瀋陽、太原、蕪湖、哈爾濱；

寧波、蘭州、洛陽、大連、重慶；

烏魯木齊、徐州、南寧、蘇州、無錫。

你會發現，排名比較靠前的漲幅較大的城市裡，大部分都是三四線城市。

這讓我想起最近，河南漲幅很大的幾個三四線小城裡，開始出現土地流拍了。

7月25日，南陽拍出的6宗土地，出讓結果為4宗流拍，1宗終止。

7月26日，許昌4宗土地出讓，出讓結果為2宗流拍。其中，鹿鳴湖西北角地塊已經是第二次流拍。在上一次出現東區2019地王之後，這次土拍再現流拍。

……

也許，這正反映出三四線樓市當前的現狀，以及對於未來的不確定性，這是我們需要警惕的。

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其實，衡量房價是否合理，除了房價收入比，還有一個指標，是租金回報率。

我們可以這樣理解，房價收入比越高，租金回報率越低的城市，房價存在泡沫的可能性就越大。

數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院

結合著2019上半年全國50城房價收入比排名，我們發現，廈門、三亞、福州、石家莊這幾個城市的房價收入比很高，租金回報率卻非常低。所以，這類城市也同樣值得我們警惕。

就在前天，2019上半年房價收入比位居榜首的深圳，調控再次升級，住宅限售3年，公寓限售5年，暫停企事業單位、社會組織等購買住宅。

也就是說，隨著部分城市調控政策的不斷收緊，預計2019年下半年50城房價漲幅將收窄，房價收入比也大概率繼續下降。

如今的樓市，不管是市場好，還是市場差，在一城一策的基本面上，各個城市的政策要麼維穩，要麼越來越嚴格。

前段時間的開封，放開限售政策一天之後又馬上撤回，就是這個道理。

蘇州也是如此，近期指望蘇州政策放鬆的可能性已經很小了。

未來這段時間，樓市加碼的可能性會一直存在，但加碼後短期再想放鬆，難！

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