黃奇帆說：房企數量會減少三分之二以上

股票 08-03

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本文根據黃奇帆演講整理 |

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7月13日，「世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會」在上海舉行。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示，今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上，同時，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。

今天蜜姐就和大家分享一下黃奇帆的演講：

《關於房地產業供給側結構性趨勢的若干思考》

各位來賓，很高興參加今天「世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會」，來了以後才知道這個會已經開了十年了，每年舉辦一次，持之以恆，很有成就。

按照會議的主題，我今天講的內容圍繞房地產業高質量發展要求，談一下中國房地產今後發展的趨勢。

我今天講的趨勢是總的內在的趨勢，長效的、長期的、基本面的、基礎性的趨勢。

中國房地產的市場規模有多大？

今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。

在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。

那麼今後的十幾年會怎麼走，是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量，不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

在今後十幾年的長周期里，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。

因為1998年到2008年，每年增長25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期間，每年增長15%左右，五、六年翻一番。

2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，增幅進一步下降，去年增長率是1.8%。

我講這段話的意思，今後十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

總量萎縮後，中國房地產建設的重點地區在哪

過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。

從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。

這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。

一個是中心城市。

所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。

超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。

城市群里的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。

在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。

有些省會城市現在是500、600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。

這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循「一二三四」的邏輯。

所謂「一二三四」，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。

從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。

所以我剛才說的大都市、超級大城市，1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。

如果已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。

大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。

大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈，這個大都市圈裡會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但是，一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。

以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關係，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。

總之，儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番，20年以後回頭看，現在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點，以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。

在今後的十幾年，房地產開發不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。

決定房價走勢的三個因素

今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。

全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。

如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。

總的來說，在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說最高的。

講這段話的意思就是過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：

第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。

供不應求會漲價，供過於求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲等等。

第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。

中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。

也就是說，這個十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。

很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象，所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。

比如美國房地產大漲的時候，美國經濟好，當然也會拉動世界經濟一起往上走；美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來衝擊。中國經濟增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產。

講這一段，我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。

根據這個觀點預測未來，在房地產供求關係方面，我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求，但是總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，會不會今後的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。

這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。

而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。

城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。

今後十幾年，中國房企數量會減少三分之二

中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。我給大家說一個數據，美國2018年50個洲的工商登記里，註冊房地產開發企業沒有超過500個，二手房買賣中介不算，那是服務型的公司，我講的是搞基本建設造房子、賣房子的企業，作為房產開發建設的這種企業整個美國沒超過500個。

你們知道中國有多少？根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。這也是過去十幾年房地產大發展帶出來的一個熱點的、熱門的、另類的效應。

中國房地產商有三大特徵。

第一，房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模，小到幾百萬規模，各種各樣雜七雜八的。

第二，層層疊疊。比如一個大房地產公司在某個省註冊以後，要到各個省去開發，它會在二三十個省各註冊一個省級開發公司。中國有400個地市州，它如果都去搞開發，在400個地市州又各註冊一個公司，地市州的公司面對著2000多個區縣，它在縣委縣政府的激勵下又會去註冊一個公司。你在我這裡註冊公司，GDP、稅收都算在我這裡，地方政府也要求這麼干。所以我們中國，最大的五大開發商，不管是萬科還是萬達，你去看幾乎都有幾百個子公司，這些子公司都是國內法人的子公司，所以層層疊疊。

第三，空殼公司多。我看了一下數據，9萬多個房產企業中，規模排在前面的15%的公司，去年的開發量，實際的施工、竣工、銷售的面積，在17億平方米裡面它們佔了85%。意思是什麼呢？15%的企業解決了17億的85%就是差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業只幹了那麼2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂髮展的一個現象，所以中國房地產商不僅僅是企業戶數多、層層疊疊，更是雜七雜八的空殼公司一大堆，這種現象是過去十幾年粗放型發展的一個結果。

今後十幾年，基於房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認為至少會減掉三分之二，十幾年後中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個，3萬個可能還太多。