曹潔：城市更新是文化、空間和人的融合

曹潔：萬科北京東部片區產辦負責人

這是曹潔在@萬科時代中心×一刻talks演講局「時間進行曲」上的分享。從建築師到甲方設計師，再到地產行業資產管理者，她用敬畏的心態去看待建築設計和城市變遷。她認為，城市更新並非翻新舊改，而是尊重文化與人性的改變。

文章共4074字，閱讀需要13分鐘

曹潔：大家好，我是一刻的講者曹潔，首先歡迎大家來到我們萬科時代中心的現場，和我們一起分享時間的故事，我想我今天的故事要從北京的建築講起。我身後的這張照片，是拍攝於民國時期的北京，我想現在大家也可能只能從這樣的老照片當中去找到當時北京的風貌了。

那麼說到老北京建築的保護，我們不得不提到一個人，梁思成先生。我上大學的時候，正好趕上樑先生的誕辰一百周年，所以我們讀了一些梁先生的書，也找了一些他的傳記，並且我們採訪了梁先生的遺孀，還有他的學生。我想大家可能都知道林徽因先生，但是大家不知道梁先生在林徽因先生過世之後還有一位夫人林洙女士。林洙女士在梁先生過世後，曾經寫過一本梁先生的回憶錄，叫做《困惑的大將》，她用這五個字來描述了梁先生晚年在北京城大拆大改過程當中的痛苦和困惑。梁先生其實建築設計作品並不是很多，他一生都在致力於研究建築歷史，尤其是中國的建築史。那麼一九五幾年的時候北京城開始了大拆大改的階段，北京的這些老的城牆，還有城樓，就已經幾乎都消失殆盡了，北京古都的風貌自此就不再存在了。所以梁先生的痛苦是可想而知的。林洙女士在回憶梁先生說，拆掉一座城，就像挖去我的一塊肉，剝去了外城的城磚，就像剝去我的一塊皮。

後來我們又採訪了梁先生的學生陳志華先生，陳志華先生也是一個古建築的專家和學者、教授，70多歲了，但是依然是活躍在建築研究的一線工作。我們當時也很年輕膚淺，問了很多問題，其中一個問題是說，梁先生是怎麼看待古建保留這件事情的？當時陳先生就不說話了，他摘了眼鏡，然後突然之間掩面而泣，過了很長的時間，陳先生說你們根本都不懂。所以我們當時的採訪也就被迫不得不結束了。

在1959年的時候，當時擴建天安門蘇聯專家建議要把中華門拆掉，因為中華門影響了交通和遊行的隊伍，梁先生就為了保護這個中華門和一些專家和一些當時的委員引起了激烈的爭鬥，當時的北京市副市長吳晗就和梁先生說，梁先生，您是老古董，到了以後北京城到處都建了高樓大廈，你這些想保留的牌樓、城牆都是雞籠鳥舍，有什麼鑒賞價值呢？梁先生聽了這句話之後痛哭失聲。

這張照片是1952年的永定門，當時永定門的翁城已經拆除了，但是當時關於永定門是否保留的問題，還一直是在爭論不休的。梁先生和林先生當時就說，永定門是這個外城牆上非常重要的一個城牆和城樓，它是值得永遠被保留的。1953年的時候，林徽因先生的肺病已經非常嚴重了，但是為了這個永定門，她曾經找到北京市的副市長吳晗說，你們拆掉的是800年的真古董，將來總有一天你們會後悔的，到時候你們再建就是假古董了。兩年之後林先生就過世了，永定門還是在1957年的時候給拆除了。但是林先生的預言卻在2004年的時候實現了，2004年的時候，我們復建的永定門最終竣工了，下面這張圖就是我們復建的永定門的形象。我希望通過這個永定門的復建，給北京不復存在古城風貌上增添那麼一點點歷史和文化的珍珠。那麼在整個城牆拆除了50年之後，現在的這個北京城又進入了另外一個更新的循環我們現在這些建築，這些非歷史文化的建築，我們如何去看待，它是拆還是該留呢？我想這裡也是不得不談起一個審美問題。

說到審美問題，其實大家觀念就很難去一致。現在我們看到這張圖是網上這兩天炒的非常熱的，劉亦菲在《花木蘭》里的花黃妝，很多人覺得神仙顏值也HOLD不住這樣一個妝容，但是據說這個妝容是完全的仿造了當時魏晉南北朝時期婦女的妝容，這個花黃妝也叫鵝黃妝，據說是始自秦代，流行於魏晉南北朝時期，當時是仿的佛教臉上的貼金，所以花木蘭去見媒婆的時候，也要對鏡貼花黃，但是現在我想試問現場的女士，估計也沒有一個人敢畫這樣的妝出門，所以這個美醜的問題，是很見仁見智的，我們很難去做評判，也很難有一致的選擇，所以我們也很難說，我們現在拆的東西，未來是不是大家都會覺得惋惜，我們也很難說，我們現在留的東西，大家未來是不是視如敝屣，但是我覺得有兩件事情，應該我們是會去敬畏的，一件事情是文化，一件事情是用心。所以這些粗製濫造的建築迎合這些商業的流行趨勢的建築，我們認為它們是不應該留的，但是只要是用心的建築，每個人都是看的到的。

那麼從過去北京的建築的變化來看，大家都可以看到時光流淌的痕迹，在過去的十幾年裡，我個人也是從事建築和房地產的相關行業，也經歷了各種身份的變化，所以我希望今天也能夠從這個角度去跟大家分享一下我對於城市更新的一個多層的理解。我的經歷可以說分為三段，建築師、甲方設計師和資產管理者，這三段經歷都比較有特點，從某種程度上來講，它其實反映了地產界這十幾年的變化，我2007年的時候，從建築師到甲方建築師，當時剛好趕上了地產行業的大飛躍，到2014年的時候，整個地產行業從黃金時代邁進白銀時代，於是很多開發商都在談轉型，所以我們要去做城市更新和產業戰略，這是我做資產管理的契機。我希望用一個淺顯的例子、案例，去給大家解釋一下建築師和甲方建築師和資產管理的身份差別。建築師就好像服裝設計的設計師，他更關注他的剪裁，他的款式，他的顏色，他的配搭，但是甲方設計師會在這個基礎之上，更加關注我到底這個服裝是給紙片人穿的，還是給70%的微胖的群體穿的，我是給50後穿的，還是給20 穿呢？我需要協調什麼樣的工廠，去達成我這樣的設計呢？我這個剪裁適不適合批量生產？還是我要去高端手作？

資產的管理師，可能我們會更多的關注，比如說這個服裝拿過來，我們需不需要請章子怡過來穿一下，讓我們的服裝更升值，或者推廣的更有價值？那我們是選擇抖音來進行推廣，還是我們通過一刻這樣的演講局進行推廣？我是線上銷售，還是我是要線下去開精品店，資產管理還要管什麼呢？當我在穿上這條裙子，不小心上車的時候裂開了怎麼辦呢？我是縫一下還是我是扔了？還是我改成短褲才能夠更保值呢？所以如果簡單的來講，建築設計其實是更專的，也更陽春白雪的，而資產管理它的面更廣，它更面向用戶，它更面對最後的終端使用。我常和我的同事講，我說我做了運營之後，我從一個風險偏好型選手，變成了一個風險厭惡型選手。應該說做運營的心態就是敬畏的心態，我們敬畏市場，我們敬畏客戶，我們敬畏人性，我們也敬畏因時間而帶來的種種改變。

我也想和大家分享一下，我對於城市更新的一些實踐和案例。城市更新這件事情，我從2009年就開始接觸了，我的第一個項目是長春的柴油機場。當時我們在長春獲取了一塊住宅用地，剛好就是這個吉林柴油機場的整個的廠區的拆遷範圍。柴油機場大概是建在50年代，也是和長春齊名的赫赫有名的工廠，並且它還和長春一汽一樣，佔據了長春工業的半邊天。當時我們走到這個廠區裡面的時候，就被50年代的廠房所折服了，比例優雅而完美，紅磚的建築也顯示了歷史的滄桑。加上當時那幾年工業風正行，所以我們文藝青年的側隱之心就盛大了，我們就決定保留了好大一塊面積，通過商業的邏輯去把這個地方激活，但是說的很容易，我們保留建築，我們做一些商業的更新，其實做起來是很難的，其中有一棟建築是木結構的建築，木結構的建築它根本就不能符合商業建築的防火規範，所以不得以我們就把它拆了，但是我留了一面牆，以保留建築曾經在那的一些歷史記憶。另外一棟建築，它的結構是小類板，它因為類的存在，它可以把樓板做得非常的薄。所以50年過去了，這個氧化早就穿透了鋼筋的混凝土保護層把鋼筋都已經氧化掉了，所以如果我們要再想保留這個建築，需要花費大量的精力和金錢，去做加固工作，這個錢相當於我們新建一個建築的兩到三倍，所以這個我們也放棄了。那麼翻新了一個建築，就是重新建了，照著原來的樣子仿建了一個建築。

所以應該說保留這件事情，在我國現在還是很難的，因為它沒有相關的技術和保留建築相關的一些法律法規。

我剛才講的是留的故事，那現在我們講一下我們現在這個建築，它是一個拆的故事。這個建築是2006年建造的，我們是2016年獲取的，獲取了之後，要進行改造，原來是西單商場。，一個上面是辦公，下面是兩層商業的建築。我們拿到這個項目之後，所有人都毫無疑問，趕緊拆。所以立面我們拆了，改成符合現代審美的全玻璃的外表面，我們也不僅拆了立面，我們的裡面也做了大動作，原來裡面的中庭是現在的二分之一都不到，我們又增加了入口的中庭和那邊的冥想竹園，通過這樣的方式把光線引到整個建築立面來，讓滿足建築的一些，滿足辦公的採光的一些需求。那此外，我們還拆了樓梯間，拆了電梯間，衛生間，全部都改了位置，來滿足建築現在的一些功能。所以基本上除了一些梁、板、柱之外，我們基本上這個樓拆的就只剩一些框架了。

但是在這個過程當中，我們也發現了一些很有意思的過程，大家坐在這的大台階，我們原計劃也是為了一刻這樣高大上的演講局設計的，但是我們發現在日常運營的過程當中，這個大台階用的更多的是周邊老爺爺、老奶奶過來納涼的場所，是他們過來在這下棋的場所，那今天大家把這個大台階佔了，我發現希望老爺爺老太太換了另外一個大台階，去到那邊下棋去了。說明大家這個社區是需要這樣的功能的，但是在中國這樣的社區中心其實是缺乏的，所以我們也在思考這件事情，城市更新當中，還有一件什麼事情是最重要的，就是你更新的這個項目的所帶來的一些社會效應。

所以在做另外一個項目，望京時代中心的時候，我們就考慮了這樣一個和社區的互動，和社區在這裡共享的一些功能。萬科時代中心望京項目也將會在明年的6月份正式的開業面試。我們今天講的全部都是時光的故事，但是我想，時光才是所有故事的創造者和講述者，時光的變化，給每一個人不斷的增加頭銜，父親、母親、建築師、藝術家、總經理、CEO，時光也給每個人不斷的增加內心戲，所以說是時光改變了人性，改變了文化，改變了內心需求，並且帶來了城市和建築的風貌的變化。所以從本質上來講，城市更新就是人的改變。但是城市更新又不僅僅局限於空間和建築的變化，北京現在的這種變化其實是巨大的，昨天我也在家門口看到了，我們家裝了電子眼的停車收費系統，電子眼就替代了我這邊收費的大爺，我估計以後再也看不到街邊收費的，那個親切的大爺。我想隨著5G時代的到來，也隨著人工智慧和物聯網的技術發展，城市更新也將不再是空間的更新，而是會給我們帶來更多的想像和更多的可行性，我的分享完了，謝謝大家。

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