日本人口老齡化嚴重，就不買房了？

最新 08-04

智谷趨勢（ID：zgtrend）| DJ

最近一位客戶發了篇文章的截圖給掘金醬，擔憂地問：「日本老齡少子化嚴重，會不會沒人接盤啊？」

掘金醬本著負責認真又較真兒的精神，跑去看了一遍這篇文章。

文章很不錯，一開頭就是掘金醬的女神石原里美，標題寫著「石原里美竟然也租房住！」。

內文也挺中肯，摘錄了一些日本人對買房還是租房的觀點，得出了以下結論——租房比買房划算。

日本明星是真的不少人寧願租房而不買房，文中除了提到的石原里美，還有日本娛樂圈「一姐」松子阿姨，傑尼斯偶像也大多選擇租房。不用說，這些頂級明星肯定買得起房，可他們還是選擇租房，可見租房多麼正確！

這跟咱們國內的認知非常衝突。國內許多明星都熱衷於買房，比如劉嘉玲、孫儷、黃渤、徐靜蕾，還有最近話題和事故並存的任達華。任達華的採訪里還這麼說：就是買市中心的房！買它！

還有劉嘉玲在金星秀中，對著在上海租房的金星表達了必須買房的經典觀點——

所以，到了日本明星這邊，十元桑居然直言「對房產不感興趣，所以租房」……

中日在買房上的認知差距確實不小。

在明星效應之下，一定會讓喜歡他們的人們選擇租房。畢竟在日本，有非常可靠的租房體制保護租戶，不會讓人感到不安。

不過，其實這是許多人走進了「明星都這麼做了那就一定是對的」這樣一個思維陷阱里。

不論現在有多少聲音告訴你，日本買房需謹慎，給出的理由不外乎：老齡少子化問題嚴重，房子可能難以轉手；與中國不同的穩定租房體系，讓租房變得更划算……

我們主要著手來講講前面的這兩個理由，到底靠不靠譜？

租房還是買房，這是個問題

先說簡單的這個，租房比買房更划算？

我們現在復盤一下明星們為什麼不打算買房。

明星畢竟是人盡皆知的一個存在，有高知名度。所以，他們的住所如果是一個固定的地方，那麼你覺得會發生什麼？狗仔有事沒事就去蹲點，然後把這個明星家門口搞得烏煙瘴氣，如果粉絲們也知道了這個住址那就更不得了了，出門都別想出。

之前在《吐槽大會》中，方文山就吐槽自己因為一次生日請了吳宗憲，而吳宗憲正好被狗仔一路跟，跟到了他家，讓他的住址曝光了——「我是受害者」。那之後，他就不堪狗仔的騷擾……

所以說，「明星這麼做就是主流，就是對的，」這樣的想法其實不對。

你不是明星，不知道明星的苦。他們為了得到一點私人空間，租房就變得順理成章，因為一旦被發現，就可以馬上換一個地方。

即使那一期日本綜藝公開了石原里美的住宅，但與其說公布整個住宅，不如說就只有一張照片，其他全部是十元自己的描述。

這是為啥？不說都明白啦。

再者，租房真的更划算嗎？按照十元這樣的身價，當紅明星一個月的房租價格每個月約為30~60萬日元（約為1.9萬~3.8萬人民幣），一年下來就是22.8萬~45.6萬人民幣！

這樣住5年，其實就能在東京都心五區買一套不錯的塔樓公寓了。所以說啊，明星就是明星。

少子化問題嚴重，影響東京大阪了嗎？

好了，以上部分是吐槽，接下來就用實打實地現象和數據來回答這個嚴肅的問題。

日本人口老齡化是不爭的事實。

在最新的住民基本台賬中顯示，日本人連續10年經歷人口減少，今年減了43萬。同時，日本人平均壽命又創新高，現在日本男性81.25歲，女性87.32歲，日本人生育慾望低這也是近年來的趨勢。

但！不要忘記這是日本全國整體的情況。聰明的投資者（比如跟著掘金醬買房的你）是不會去人口減少嚴重的青森縣、岩手縣或者秋田縣買房的。我們集中買房的地方只有日本的三大都市圈，更集中一點，就是東京和大阪這兩個地區。

日本人口的現狀是，年輕人往東京和大阪集中，去年兩個城市都實現了人口正增長，我們來看一下住民基本台賬的統計數據：

東京都有112977人增加，連續23年增加。大阪市則有20535人增加，排名日本所有城市中的第二名。另外，外國人數的增長也不能忽視。東京都在2018年增長了27836人，同比增長5.34%。大阪的外國人增長了11236人，同比增長4.99%。

同時，東京和大阪的年輕人數遠比大家想像得多。

掘金醬最佩服日本人的一點就是他們非常細緻，對各個城市的人口細緻到從歲數上進行統計。我們選取了東京都和大阪府的各年齡段人數的對比（從下到上-年齡從小到大）：

（2018年東京都人口年齡分布圖）

不難發現，東京的主力人口還是集中在25歲~54歲之間，而年齡低於25歲的人口也並不比人口高於60歲的人少。所以，投資東京怕遇上少子化問題？不存在的！因為會有來自日本各地的年輕人源源不斷地湧入東京。

（2018年大阪府人口年齡分布圖）

大阪府則相對年齡老一些，但大阪不是長租的地方，主打的是旅遊。特別是在2013年安倍的「觀光立國」政策出台後，旅遊成了日本房產投資中的機會，來自全世界的遊客數量一時間暴增。

根據日本政府觀光局的最新報道，2019年上半年日本總共接待外國遊客1633.4萬人次，同比去年增長4.6%。其中，中國遊客在上半年453.3萬人次，同比增長了11.7%，佔到所有外國人數的27.8%！

在這一趨勢下，大阪京都的旅遊地產迎來了投資機會。大阪有一項東京沒有的政策優勢。日本政府對民宿法的規定分為以下三類：

東京屬於第三列的住宅宿泊事業法，而大阪則是遵循著國家戰略特區法。在民宿法出台前，東京和大阪有不少人打擦邊球開民宿，並且收益可觀，但自從日本政府規範化了民宿法之後，短租獲得高收益的唯一機會給了大阪。

也就是說，如果你現在東京做民宿，只有180天的許可權，但在大阪卻是全年都可！

錢是最聰明的，它流動的方向，就是賺錢的方向。從2019年日本官方發布的《官方白皮書》來看，流入大阪的資金明顯高於東京，將近所有旅遊消費的一半！可見日式產品帶來的巨大商業潛力。

可論消費，大阪並不比東京高，平均房價比東京低將近一半，這裡又有大量廉價的美食、便宜的日本制商品，總體消費卻是大阪高，在這就能看出大阪作為民宿投資的不二之選。

到2020年，將有4000萬遊客入境，其中大阪由於賭場和世博會兩大因素刺激，預計到2024年，大阪超過東京，居第一位。酒店民宿的需求非常大，投資一個好的民宿酒店變得有利可圖。

有人的地方就有住房需求，所以從城市的選擇上，建議選擇東京大阪。其他的中小城市不推薦。

日本房產沒人接盤？

在日本，公司及個人持有房產的稅費一致，房產市場中有一半都是機構參與，交易非常活躍，去年一季度東京甚至超過了紐約和倫敦，交易量世界第一。根據國內外知名的房產投資諮詢機構仲量聯行（JLL）的數據，2018年第一季度，東京房產的投資額翻了一番，達到了91億美元（約589.4億元人民幣；2017年為43億美元），略微超過紐約（90億美元），遠超倫敦（59億美元），成為全球交易量第一。