樓市兇險被低估了！

私募工場（Funds-Works），素以嚴謹的調研和犀利的觀察，捕捉基金的潛台詞，嚴選底層標的，為投資者診斷私募、把脈資產。

來源：米筐投資 |

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分化，遠比想像的更嚴重。

籌碼與資產

上周，一個朋友留言說：「16年4.6萬每平買的深圳老破小，17年曾漲到了4.8萬每平，現在小區掛牌價4.3萬，真是沒料到買房也會賠錢，不知道該咋辦」。

另外一個朋友的案例，17年底投資買了鄭州遠郊的樓盤，不到6000塊錢一平，拿在手裡兩年了，不但沒有漲價，最近開始搞3年首付分期了。朋友嘆了口氣說：「這個地方，一沒有地鐵，二沒有生活配套，5年以內想出手，真是心裡沒譜」。

城區老破小；

遠郊垃圾公寓；

遠郊5年內配套不成體系的住宅；

三四線吹牛搞的大概念新區；

老城區內反人性設計的70年產權盒子間；

以及過度透支溢價的某新區CEO盤等等。

流動性泛濫的時代，普遍漲價可以掩蓋壞籌碼的各種缺陷，不專業者還可以「濫竽充數」「矇混過關」。

俗稱「被動裹挾機會」。

但在當下房貸收緊、開發商融資緊箍咒高壓的現實下，上面這些「燙手的標的」就成了買房人一個又一個火坑。

打工不易！房票不易！6個錢包更不易！

所以，普漲滅絕的年代，震蕩收割散戶，買房要更加慎重的選擇，因為未來的接盤者會選擇更多，會更加的挑剔。

房子已經告別了籌碼時代，同頻進入資產時代。

什麼是籌碼思維？

就像2015年的A股「炒新」、「炒殼」、「炒重組」一樣，股市裡都是炒的籌碼而已。類似一個段子，炒股傻子才看基本面，價值投資在大A就是個屁。

為什麼？

因為，上市公司是核准制，換句大白話就是「牌照制」，所以，拿到牌照就萬事大吉了，誰還管業績好不好。

因為籌碼的稀缺性來源於權力審批的「牌照」，業績是次次要的，甚至還不如「做假賬」「撒謊保殼」這些工作的地位高。

樓市曾經也是籌碼思維，一個字，買就是了，地是審批的，有限供給的，對應來勢洶洶的城市化人口膨脹，籌碼行政性稀缺，沒有拋盤只有買盤，單邊上漲就出現了。

但有限供給造成的稀缺現狀不可能一直持續，因為莊家不斷釋放籌碼給散戶，散戶手裡的籌碼越來越多，總會有個均衡值。

籌碼過剩後，不可避免的要挑真正的好資產。這是在信用貨幣的場子里，普通人保衛財富的一場必然宿命和戰鬥。

子子孫孫，無窮盡也。

堰塞湖與鹽鹼地

7月底，央行密集釋放流動性！

一周多一點的時間裡，央行投放超過1.3萬億，除了對沖當期中期借款便利和逆回購到期的緊縮壓力外，維持相對寬鬆穩定的流動性意味明顯。

另外，2019年我們見到越來越多的定向流動性釋放的工具（TMLF定向中期借款便利），這是跟當下的現實是有關係的，一方面樓市堰塞湖已經夠深了，大水漫灌必然造成堰塞湖的水位高漲，甚至決堤；另一方面，還在孵化期的新興產業確實幹旱缺水，真的需要流動性的持續澆灌，這是兩難的境地。

所以定向水龍頭洒水就成了權宜之計，雖然不能夠保證錢不會繞個彎，再去擁抱房地產，但也已經最好的選擇。

因為產業孵化，也是不等人。

筆者曾多次提到過中國經濟的三元循環，也就是「實業、貨幣和樓市」的三元循環。

2008年到2018年這十年間，其實中國經濟就是貨幣和樓市的二元循環經濟，實體產業在這個時期根本就沒有任何突破，幾乎是原地踏步。

至於為什麼？

那是另一個概念，科技滯漲期。

也就是，基礎物理學研究十年停滯期，沒有新花樣，沒有新產能更新迭代，實體產業從經濟循環中退居二線，進入「憋大招」期。

歷史的問題從來都沒有根本變過，只是階段不同，演員們的台詞不同罷了。

維持樓市的適度缺水，讓太陽曬一曬，堰塞湖的水位落一落，讓實體產業的水適度充足一些莊家長一長。

零八年我們也搞過，只不過是失敗了，水是放了，但實體產業還是個孩子，獨立自主的「憋大招」根本就沒有希望。

所以，2015年千鈞一髮之際，樓市又來了一波，屬於救急。

那這一次，實體產業能不能「憋出大招」？

水管夠，就看小伙的表現了。

百般呵護與嚴防死守

開封限售放鬆一日游；

房地產信託收緊接二連三；

泰禾15%高息借外債；

新城斷臂求生等等。

房地產曾經的親兒子，現在變成了「後娘養的」。特別是當全球都在期盼下一場寬鬆的到來時刻，樓市嚴監管的聲音似乎又大了起來。

復盤國內，一邊是對樓市的嚴防死守；一邊卻是對實體產業定向降准降息的百般呵護。

吃瓜群眾都說：「政策劈叉了」。

頂層分化是微觀分化的源頭，這是樓市流動性窒息的原因，也是樓市深刻變天的根本推動力所在。

為什麼筆者說，樓市分化是被低估的？

因為，樓市政策市周期輪動下，根本動力出現了崩塌，那麼當前的分化就不是表面的裂紋那麼簡單了，而是深刻一場地殼運動。

限制性供給的稀缺消失；

大水漫灌沒有了；

政策出現大分叉；

房地產槓桿開始「反噬」等等

不再歌舞昇平，開始變得十分兇險的樓市，尋找真正的好資產就成了未來穿越牛熊，涉險過關的必然選擇。

當下什麼是好資產呢？

一線的聲音才是最真實的。近幾周剛剛調研過鄭州、成都、武漢、昆明、貴州、西安、長沙等城市，有些問題比我們想像的要嚴重，有些吹得非常大的概念，其實並沒有真實的那麼靠譜。

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