匯率破7！地產美元債，大限將至！樓市超級利空來了

匯率已破7，CNY是在岸，CNH是離岸，雙雙破7。上一次人民幣兌美元於7，是2008年3月，至今已11年零5個月。接下來的問題是：會不會破7.5？還是，也或者什麼時候會破7.5？

對於完全仰仗M2節節高開的樓市泡沫來說，既然已破7，是不是(更)應該保7.5？若是要保7.5，則M2的增幅至少要與美元保持同步。

如圖，據美聯儲數據，當前最新美元M2數據所截止日期是2019年7月22日，為14.8817萬億美元，而2018年7月23日美元M2為14.159萬億美元。一年時間增幅是5.1%。假設由於美聯儲已停止縮表，且美元利率已下調至2-2.25%，而且9月FOMC之前若某金髮男子，再度發推引發全球股市震蕩，美聯儲9月的FOMC極有可能會再度降息(注意先後順序：美國經濟強勁，美聯儲無需降息，除非某人發推)。假設美元M2增速會放量到6%。

匯率保7.5，就意味著人民幣M2的增幅應該控制在8%以內。最近的數據是192/177=108.47%。從8.47%降至8%，將是減少0.47%；降至6%，將是減少2.47%。

匯率若是失守7.5，它就像滬指擊穿2900，直奔2800，匯率下一個支撐在8。若是破8，則它將是全球Currency War(貨幣戰爭)，將引發東亞地區的連鎖貨幣貶值。給亢奮的某金髮男子，一個持續發推的衝動。

土耳其里拉，2008年時是1.2里拉兌換1美元，(當時)非常堅挺，現已貶值到5.6里拉兌1美元。2018年土耳其為了保里拉匯率，曾將里拉利率上調到24%，現已降息至19.75%。

前一段時間有新聞：又一個國家撐不住了，降息425個基點。那是土耳其從24%的利率，下調到19.75%。

金融市場的規律，具有全球適用性。一般情況下，利空會導致股市下跌；利多導致股市上漲。根據土耳其經驗：加息可以穩匯率。

對於樓市來說：左邊扇，是左耳光；右邊扇，是右耳光。都疼！

地產美元債，利息高。如網上文章截圖，多家地產公司美元債利率超10%，甚至有15%。

匯率若是7.48，則相比6.9時，換匯成本將提高8.4%。

地產美元債的起因，如圖，在美聯儲2015年12月首次加息之前，2009.01-2015.12 ，美元利率接近零，且美元是市場經濟，有美元願借，國內房企就能借，有本事可以大量借，進而舉牌高價拿地時底氣十足。想當年，國內借不到錢，可以借美元嘛！舉牌高價瘋狂拿地，搶到就是賺到！房價就是這麼：被它們拉高麵粉，拉漲麵包，聯合炒房客年年漲。

然後，美聯儲加息縮表了。考慮到當前國內地產債的利率，僅為地產美元債利率的一半(如截圖，越秀地產20億公司債券確定票面利率最低為3.85%)，可以推測：房企一直借新美元債，還舊美元債，利滾利，美元債務不斷攀升。

對於房企來說，超級利空有三：

1)匯率保7.5，則M2增速將放緩，這些年的泡沫化房價，已提前釋放了未來幾年的M2漲幅，房價勢必會回落。一套房換的人民幣要變少了。

2)匯率超7.5方向挺進，房企將來還美元債時，換匯成本增加。

3)因擔心違約，海外美元持有人，購買新發行地產美元債的意願將下降。美元融資困難。

現在，就看今明兩年，哪家房企的地產美元債：違約。然後，資質差的都借不到新美元，還舊美元，集體：逼宮。雷一暴一大片。

今年上半年，深圳出口7571.4億元，按照早前6.9的匯率計算是：1097億美元。

今年1-7月，越南出口1451.3億美元，7月出口226億美元。1-6月越南出口1225億美元，比深圳高128億美元。

今明兩年，若是出口低迷，順差減少，則房企的地產美元債，違約概率更大。

國內的地產債務，已經有違約的風向在吹。違約多了，持有人民幣的人，也不願意借給它們。

房企違約後重組破產多了，法拍房就多了，這房價承壓後，投資客需求就蒸發了。

我國一二線房價，長期脫離普通打工家庭的(6個錢包加持後)購買力，樓盤的銷量非常倚重投資客。房價回落，誰還去投資虧錢？這一波需求沒了，樓盤更難賣。

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