學區房要變天了，多校劃片時代到來，老破小可能一文不值？

樓市黃大大團隊（ID：HouseLeader） | 黃獅虎

從2019年開始，大城市「高燒不退」的學區房，背後將隱藏著巨大的風險。

多年來不斷聚集的入學人口，改變了學區的人口結構，逐漸撐爆優質學校的容納能力。最後，大變局開始了。

在深圳龍崗，部分小學被取消「對口直升」的權利，家長們不得不打起「學區房保衛戰」；在廣州天河，部分公辦中學無法容納對口直升的小學生，將改為電腦派位。

原本天價買了「學區房」的人，不斷受到「暴擊」。

教育部已經連續6年發出通知，推動「多校劃片」。也就是說，「學區房」不再對應確定的好學校，也可能會被分到「差學校」。

在北京市海淀區，第一批「多校劃片」的學生，今年9月即將入學。

在福州，從2020年起，全市最好的公立初中延安中學將和較為普通的學校楊橋中學「綁在一起」。你買了10萬/平的學區房，最後也可能去上了普通學校。兩個學區的房價逐漸產生了趨同效應。

教育部點名的北上廣深等24個重點城市，「多校劃片」正在提速。

曾經的學區房是最能抗跌的資產，樓市下行時還保持堅挺。如今，投資的邏輯發生變化。

學區房要變天了。從今天開始，投資老破小的人，一定要慎之又慎。

01

在這個大都市圈時代，人口正在加速往大城市轉移。

比如廣州、深圳，連續好幾年每年增長50萬左右的人口。而大城市內的存量人口，也在不斷向優質學區集中。以至於 「牛校」總體生源數量大增，學位極為緊張。

一般來說，學校的學位數量，都是按照相應區域的人口承載量來配置的，按照正常的人口結構，入學生源的需求可以得到滿足。然而，全天下的家長都不願意孩子輸在起跑線上，所以優質學位區入住了大量的適齡入學家庭，人口結構已經完全扭曲。

同時，由於公辦小學都是財政撥款建設，其校區規模、師資隊伍等基本固定，無法迅速擴大規模招生。

這就導致一個嚴重問題：到了一定階段，原本政策確定的「學區房」中，需入學的生源會遠遠超過學校的承載能力。

於是，一個叫做「多校劃片」的招數便從天而降——

在北京的朝陽區、西城區，為了應對學位不足前者開始通過多校劃片的方式，在學區或相鄰學區派位入學。

2018年8月，海淀實驗二小清寧校區因學位不足，近200名滿足招生政策要求並已完成了入學登記、材料審核的孩子未能入學。家長們舉著「就近入學」的紙條向海淀區教委要求落實政策，北京市在官方回復中提到了校方的困境：「實驗二小2010年起連續8年擴招，目前已經無可用資源。」

在深圳龍崗，名校深圳實驗學校坂田校區初中大約招收270人，但其對應的片區內，小學生約有530人。6年前買房的楊麗，原本是「對口直升」，最後只能憑積分制入學。

整個龍崗都在為學位苦惱。2018-2019年，龍崗區小學六年級畢業生從上一年的3萬人（深圳戶籍0.7萬人）上漲到3.3萬人（深圳戶籍0.8萬人），而區內初一可提供的公辦學位僅1.7萬個。若不按積分制排隊錄取，根本無法平衡。

類似的情況，正在越來越多的一二線城市發生，倒逼「多校劃片」改革提速。北上廣深絕不是唯一淪陷的陣營。

02

「多校劃片」改革，最受影響的自然是好學校。

以海淀區清河學區為例，這裡有備受追捧的海淀實驗二小，也有在家長心目中口碑一般的西二旗小學、清河第一小學。對於買了海淀實驗二小「學區房」的家庭而言，改革後就存在分入普通學校的可能。

不少「學區房」價格出現下調。界面新聞記者了解到，北京海淀區清河附近的房屋交易已經開始受到影響，一間在2017年開價1500萬的二手房，在2019年初成交價格跌至1043萬。

在武漢江漢區，2016年開始「多校劃片」，現在的置業顧問已不再承諾一定能進最好的學校，「學位有限，政策有變」。當年花了3萬多高價購買某樓盤的家庭，受到了影響。

2015年4月，教育部點名24個重點大城市，要求其熱點小學、初中的招生普遍推行多校劃片制度。包括：北京、天津、上海、重慶、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。

你黃師傅逐一查看了各個城市的情況，發現已有16個城市在推動「多校劃片」實施。尤其是那些學區房比較集中的行政區域，更是率先落地。

例如廣州市最早實施「小升初」公辦學校電腦派位，就是在越秀、荔灣、海珠等教育資源豐富的「老三區」實施的。南京市也是在學區房集中的秦淮區率先實施。

以下是各個城市推進「多校劃片」的試點情況。

經過幾年的試點發展，「多校劃片」目前已逐漸進入「深水區」。

廣州市的天河區就很典型。2018年9月20日，天河區教育局宣告該區已實現公辦示範性高中全覆蓋，達到一個新階段。天河區教育局局長也在此時宣布，天河區會有部分「很優質的」初中學校，將開始採取多校劃片的方式。

福州市從2020年開始實施「多校劃片」試點，選了四個試點片區，都是「一帶一」的組合：福州一中搭配十八中、延安中學搭配楊橋中學、福州十九中搭配十一中、福州八中搭配十五中。

這裡頭，福州一中、延安中學、福州十九中都是福州最好的中學，學區房報價從四五萬到十萬以上都有，房價高得嚇人。

而跟他們「一帶一」搭配的，都是差一點的初中，比如楊橋中學本來是比較普通的學校，卻和福州最好的公立初中延安中學「綁在一起」。那些對口楊橋中學的「房子」，其實有的價格還不到兩萬，現在也有機會上福州最好的公立初中了。

真是高手！「學區房」堅挺的理由，一下灰飛煙滅。

03

我們有一個重要的判斷。

「多校劃片」改革遵守循序漸進的原則。大城市實現「多校劃片」有個基本的路徑：先是推進教育資源均衡化，縮小地區之間、校際之間的教育水平差距；等到教育資源均衡化達到了一定的水平，超過了臨界點，即可全面實施「多校劃片」，推進試點。

不過，教育資源的均衡化談何容易。它是不可能完全做到均等的，肯定是有好一點的學校，差一些的學校。

那些高價入手學區房的家長，始終會面臨著入讀普通學校的風險。像延安中學、楊橋中學這樣的「學區房」被拉平的劇變，也許還會越來越多。

當前，學區房熱背後是極大的市場炒作和家長盲目跟隨。這無異於擊鼓傳花，一旦社會觀念轉變，鼓聲就有可能突然停止。

學區房的投資周期很長。按照很多地方的政策，一旦買入，使用學位後6年都無法再重複使用，甚至接盤者的「積分」難以保證其入學，造成出手困難。

「多校劃片」的提速，更像是不定時炸彈，可能讓學區房一夜之間掉價百倍。

此外，觀念的變遷、都市圈時代的到來，也會對學區房投資造成衝擊，增加不確定性。

北京回龍觀的逆襲，就是這樣一個故事。這裡靠近中關村軟體園，很多在百度、新浪、網易、滴滴上班的碼農，聚居於此，常住人口近30萬。他們的孩子，一度把當地的昌平二中，拉升成為高考成績最好的學校之一。

越來越多人認同這樣的觀點：孩子的起跑線不是學區房，而是孩子的父母。

清華大學社會學系研究者就專門研究了學區房對學生能力的影響。學校的確對學生能力發展產生著顯著影響，但學校因素卻不是起絕對主導作用的。

今年高考成績公布後，蘇州成千上萬的學區房家長直接懵掉：蘇州全市進入高分段，拿到名校入場券的學生數量，還沒有隔壁無錫一個學校多。

每平五六萬，甚至更高價的學區房，在高考面前現了原形：光有學區房培養不出學霸，更極端一點說，真學霸從來不需要學區房。

隨著都市圈的進一步融合，學區房的「PK」範圍越來越廣，不僅僅在一個城市，還需要放在同一個都市圈來比較。像蘇州這樣的成色，分分鐘就現出原形，被跨區域「秒殺」。

或許不遠的將來，在爭奪教育資源的戰場上房產的比重將越來越低。隨著時代的變遷，學區房未來可能將一文不值。

這是老破小的悲哀，也是中國社會的進步。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！