被軟銀追捧的WeWork估值腰斬，IPO之路能否順利？

鈦媒體注：本周一，據《晚點LatePost》報道，在其獲取的一份私下一級市場股票交易文件中，美國眾創空間初創公司WeWork估值腰斬，從此前媒體披露的470億美元被降到231億美元。

報道中也表明，據美信金融美國合伙人Sunnie Li介紹，上市前買賣老股屬於正常現象，是私下提前退出的一種方式，賣家標價不代表公司態度，也不代表上市定價。但是估值腰斬的確印證了此前業界對WeWork估值的質疑。

WeWork創始人 Adam Neumann（本文中文譯為「諾依曼」）於今年4月在一份聲明中透露，WeWork已於去年12月向美國證監會（SEC）遞交了招股書，當時有相關人士表示，WeWork的IPO預計將成為僅次Uber之後最大的一個。之所以會作出這樣的判斷，在於WeWork自成立以來曾進行了多輪融資。

2016年3月，在聯想控股和弘毅資本牽頭的一次融資中，WeWork的估值已經達到了160億美元；2017年，軟銀宣布最多注資40億美元，WeWork估值超200億美元；2018年7月，WeWork宣布中國WeWork獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀願景基金及弘毅投資領投的共計五億美元B輪融資；今年1月，軟銀再次對WeWork增資60億美元，這項投資包括軟銀2018年40億美元資金的承諾（10億美元的可兌換票據和30億美元的認股權證）。

至此，WeWork的估值已經高達470億美元。

被質疑的470億美元估值

騰訊財經報道，專家對WeWork估值的質疑主要是因為公司不斷增加的虧損，另外從業績上、模式上還是從同類公司的對比上，WeWork的估值也很難有說服力。

公開數據顯示，財報營收來看，WeWork2019年Q1財報顯示，公司一季度收入達到7.283億美元，同比增長113%。但從利潤上，2017年WeWork2虧損達到了9.33億美元，2018年虧損為19.3億美元，同比擴大了106%，2019年Q1 WeWork的凈虧損額收窄至2.64億美元。截止到目前為止，累計虧損達到19億美元。

至於WeWork的運營模式，它的主營業務是共享辦公，基本模式是公司首先長租商業地產，然後再以短租的形式租賃給初創公司，賺取長租和短租之間的價差。今年二月，WeWork宣布品牌更名為「The We Company」，將建立WeWork、WeLive和WeGrow三條不同的業務線，擴展WeWork目前在以下領域的努力。

據了解，從2018年開始，WeWork就進行了多元化的業務嘗試，例如推出WeLive品牌，準備進軍住宅租賃市場；另外，WeWork也推出了全球房地產收購與管理平台ARK，該平台將專註於全球門戶城市和高增長二級市場的房地產資產收購、開發與管理，這一平台啟動的資金規模為29億美元。一邊是共享辦公利潤疲軟，一邊是不斷加碼的業務拓展，這或許正是WeWork虧損的原因所在。

WeWork創始人和CEO諾依曼的一些做法，也讓投資人對WeWork持懷疑態度，今年7月諾依曼還陷入了「套現」傳聞。根據TechCrunch 7月份的報道，創始人兼CEO諾依曼在IPO之前已經從公司獲得了超過7億美元的資金。2018年諾依曼也曾對外吹噓過他本人出售1億美元WeWork股票的經歷。

還有資料稱，WeWork在曼哈頓開辦了一所名為WeGrow的私立小學，並在2016年收購了一家生產衝浪泳池的公司42%的股份（諾依曼十分喜歡衝浪），其還在近兩年投資了很多和WeWork主營業務關聯性沒那麼強的公司，引起爭議。

另外，諾依曼還被指利用WeWork「牟利」，根據公開記錄和知情人士的說法，自從9年前創立WeWork以來，諾伊曼一直在房地產領域大舉投資，至少花了8000多萬美元購買了至少五套住房，這些房產有的會租給WeWork收取租金。他的其他投資包括商業地產和初創企業的股份，包括一家醫用大麻公司。

今年3月，WeWork宣布裁員大約300名員工，約佔其員工總數的3％。受裁員影響的部門包括美國WeWork的工程技術團隊、產品和用戶體驗設計部門。裁員的理由是公司在新一輪招聘計劃之前的調整。而今年WeWork又宣布計劃增加6000名新員工。

頻繁買買買，併購企業17家

就是在利潤虧損的情況下，WeWork依然在強撐著拓展版圖，PropTech研習社援引Crunchbase數據，截至 2019年8月底，WeWork一共收購了17家企業，自2017年起，WeWork收購步伐明顯加快。在這些企業中，有兩家是聯合辦公——裸心社和Spacemob，這是WeWork為了快速進入亞洲市場而採取的縱向併購策略。其餘15家企業則涵蓋建築BIM、營銷服務、企業服務、社交、教育等多個領域，其中大部分被併購企業與空間服務直接相關。

不難看出，這些被併購的企業大多與房地產科技相關，今年8月份，WeWork收購的SpaceIQ就是一家房地產管理及運營平台。有媒體評論稱WeWork重視房地產科技的原因在於其想要彌補單一業務與傳統租賃模式帶來的弊端。

公開數據顯示，2019年初，WeWork已在27個國家100座城市的425個地點擁有超過40萬名會員。企業客戶（擁有1,000名員工以上的會員）占公司會員總數的30%以上。46%的企業會員表示WeWork能夠賦予其發展進入新市場的自由度和靈活性。截至2018年9月，30%的全球財富500強企業正在與WeWork合作。

與軟銀頗有淵源，是棋子還是真青睞？

正如上文所述，在WeWork額度約120億美元的融資中，約104億美元都源於軟銀。

鈦媒體了解到，軟銀對WeWork的「青睞」始於2017 年，當時消息人士透露，軟銀即將完成對 WeWork 的投資，預計交易總額逾 30 億美元。軟銀此次對WeWork的投資將分兩次進行，其中首次將投入20億美元，第二輪預計將投資10億美元之上。軟銀可能會把第二輪對WeWork的投資追加至近20億美元，讓該公司對WeWork的投資達到近40億美元。

同年，外媒報道，WeWork將與軟銀成立合資公司，進軍日本的眾創空間市場。新合資企業名為「WeWork日本」（WeWork Japan），WeWork和軟銀各擁有該公司50%的股份。此後WeWork中國分公司也已成立，軟銀對WeWork中國、WeWork日本、WeWork Pacific等總計投資14億美元。此時，軟銀佔有了WeWork 20%股權，由此軟銀在WeWork 獲得了兩個董事席位，軟銀集團董事唐納德-費舍爾（Ronald D. Fisher）和軟銀集團外部董事馬克-施瓦茨（Mark Schwartz）加入WeWork董事會。

時間推進到2018年6月，媒體爆料稱，WeWork正在與軟銀洽談一輪新的投資，交易完成後，WeWork的估值會上升到350億到400億美元之間，這筆交易被證實是雙方正在談判當中的日本軟銀對WeWork的多數股權收購，規模在 150 至 200 億美元之間。媒體估測，如果這筆交易達成的話，WeWork的估值會上升到 350 億到 400 億美元之間。

但雙方對股權收購的談判並不順利，直到2018年11月，軟銀以認購股權的形式投資WeWork30億元，該筆投資也並非來自軟銀願景基金，而是直接來自軟銀集團。與此同時，孫正義欲百億美元認購WeWork股權遭投資人反對。

外媒稱，軟銀願景基金的重要投資者們對160億美元認購WeWork股權持迴避態度，他們主要擔心的是在經濟低迷時期對WeWork增加投資是否存在潛在風險，也對這家公司的高估值提出了疑問，同時對在經濟下滑情況下WeWork的運營模式問題也表示出了擔憂，因為這家共享辦公巨頭在迅速拓展規模的同時，虧損也在進一步擴大。相關分析人士也表示，WeWork更像是一家傳統的寫字樓租賃公司，並警告稱「如果未來辦公空間市場需求下降、租金下跌，WeWork可能會陷入10-15年固定租約的泥沼之中」。

鈦媒體了解到1000億軟銀願景基金背後最主要的金主來自「沙烏地阿拉伯公共投資基金」（Saudi Arabia』s Public Investment Fund）以及「穆巴達拉投資公司」（MubadalaInvestment Co.），這兩家機構的龐大的注資規模意味著它們對於部分投資項目擁有一票否決權，同時也可以在一定程度上限制了孫正義的權利，促使軟銀對WeWork的大部分股權認購計劃泡湯。

於是，在2019年年初的一筆軟銀投資WeWork的20億美元也並非出自軟銀願景基金而是來自軟銀。軟銀旗下願景基金負責人拉吉夫·米斯拉(Rajeev Misra)曾表示：「也許目前WeWork的估值偏高，但我相信在未來的幾年內，WeWork將會成長為一家估值超過1000億美元的企業。」

孫正義也在一次投資中表示：「WeWork通過技術平台提供空間所需的完整解決方案，顛覆了數萬億美元的產業。WeWork已經歷了前所未有的增長，我們相信，利用Adam的遠見和這筆成長資本，公司將有能力積極追求未來巨大的市場機會。」

不得不說，在軟銀願景基金投資人的阻撓下，孫正義還能夠從軟銀集團爭取到更多資金投向WeWork，他也真稱得上是WeWork或者共享辦公的「鐵杆粉絲」，但言歸正傳，孫正義畢竟是個商人，有外媒分析稱，孫正義之所以痴迷WeWork，實際上是將它作為了軟銀布局房地產的一枚棋子。

目前WeWork任命摩根大通負責即將進行的債券發行，最早於下周開始發債工作。WeWork希望通過債券發行籌集50億至60億美元，然後謀劃著於9月上市。

（鈦媒體編輯秦聰慧整理，參考自晚點LatePost、騰訊新聞、PropTech研習社）

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