上海臨港放寬限購，其他一線會不會立馬跟上？

作者| 局姐

來源 | 地產知識局（dichanzhishiju） 已獲授權

昨天傍晚，上海「放開限購」的消息忽然滿天飛起來。

消息源於「中國經營報」的微博，報道稱，國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，上海市副市長說：

上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策。

由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購。

購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。

此言一出，地產圈立馬沸騰了：納尼？連開封放鬆限購都被迫「一日游」，身為國內「頂流」的上海，就這麼隨手把樓市給鬆綁了？

甚至，局姐票圈裡，粵港澳大灣區的中介都因此陷入高度興奮：

上海自貿區的限購都放鬆了！前海、橫琴、南沙……還會遠嗎？

這個政策到底意味著什麼？全國那麼多自貿區，都會有放鬆限購的機會嗎？

01

得先從自貿區說起。

2013年9月，中國（上海）自由貿易試驗區，正式掛牌成立。

2014年12月，上海自貿區擴容，由原先的28.78平方公里擴至120.72平方公里。

2018年11月，最高領導人在首屆中國國際進口博覽會開幕式上，宣布將增設上海自由貿易試驗區新片區。

日前，國務院批複同意新設中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區。其中，先行啟動面積為119.5平方公里。

2019年8月6日，也就是昨天，上海自由貿易試驗區臨港新片區正式揭牌。

這是上海自貿區發展多年以後再一次擴容升級。在昨天的新聞發布會上，國務院新聞辦公布了「上海自貿新片區」的具體規劃文件。

根據規劃，新片區是在原自貿區的基礎上，中國對外開放的升級版「特區」。

何為升級版？

首先，從政策上看，新片區並非現有試點政策的簡單平移，在一系列投資貿易便利化自由化政策基礎上，新片區定位為「特殊經濟功能區」，是要進行「全方位、深層次、根本性」的制度創新變革的。

當下這麼多的自貿區，有這樣提法的，是第一例。

相較於上海自貿區的其他片區，新片區將實施更具國際市場競爭力的開放政策和制度，或將作為中國加大開放型經濟建設的試金石，承擔各項風險壓力測試。

也就是說，很多不能在全國放開手腳乾的事，或許可以先從這裡小範圍試點。從戰略上說，這兒對標的是香港、新加坡、迪拜等自由貿易港，定位可以說是相當高了。

02

這個新片區在哪兒呢？

上海東南角。距離市中心75公里，開車需要一個半小時，整個新區，只有一條地鐵線。

比環滬的崑山，距離上海中心區還要遙遠。

新片區有多大呢？光是啟動區，就和現在的自貿區幾乎一樣大，大概相當於要建一個全新的上海自貿區。

然後，毫不意外的，這個地方的人還很少。2017年常住人口只有31.09萬，對應到315平方公里的總面積，人口密度不足1000人/平方公里。

這個地方，要建成為一個像樣的自貿區新片區，甚至要接近香港全球自由貿易港的高度，最需要的是什麼？

至少得先有人，尤其是人才吧。

這不就是限購放鬆的最基本的條件嗎。

03

然後再看看，樓市政策是怎麼被提及的？

在「上海自貿新片區」的具體規劃文件中，涉及到新片區樓市政策的，總共12條，但都歸於「人才政策」之下。

包括：

在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，我們一共提出了12條政策，人才「居轉戶」（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

另外，我們為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且，原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。

另外，在資金方面，上海將設立新片區專項發展資金，5年出資總規模不少於1000億，重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。」

好了，基本可以定調，這基本是一個偏遠的新區為了搶人，祭出的「大招」。

作為投資客，你想享受上海臨港「放鬆限購」的政策紅利？

首先，你得是人才，甚至是「核心人才」。

其次，你還得交上至少3年社保。

最後，作為外地人，你不必結婚了，單身也可以買。

光前面兩點，就離「放鬆限購」有點遠，根本不是隨隨便便拉個人來，就可以買房的。

嗯，只有在上海打拚多年又找不到對象的外地單身狗們，切實看到了擁有一套上海房產的曙光。

當然了，臨港的庫存也相當高，最近14年里，供過於求的年份，佔了10年，積壓的庫存達到61萬平方米，新房去化周期已經達到25個月。

人多了，也能提振一下這個遠郊的樓市，去一把庫存，順便提振一下開發商拿地的信心。

但，這個是不是副產品，局姐就不評論了。

04

臨港新區的房子能不能投資呢？

沖著「下一個香港」這樣高標準的規劃，當然是可以的。

但是，之前，有房產大V曾經對於新區投資說過這麼一段話：新區投資必須位於主城區邊緣，與主城區之間沒有過大的斷裂帶，一般不超過5公里。同時，謹慎對待龐大的國家級新區。

大概意思是說，一個起點低，無法和主城區之間通勤，需要巨量的人口導入才能夠緩慢成長起來的遠郊地帶，就算級別很高，都要少碰。

就這麼說吧，看看廣州南沙，這麼多年來，和深圳前海、珠海橫琴一起，同為廣東國家級自由貿易實驗區的一部分，但是幾年之後，廣州南沙的房價大概只是前海的四分之一不到，橫琴的一半。

為什麼？南沙距離廣州市中心超過60公里，有大量斷裂帶，而且，面積比其他兩個區大一倍以上。

而對於類似情況的臨港新區而言，這麼偏遠的地方，人口稀少，基礎薄弱。升級之後，局姐當然相信，政策落地，大企業入駐，利好兌現，這裡的樓價逐步會有支撐，但是，需要的時間，可想而知。

不是長長長長長期投資，就別下手了，很容易有價無市的。

然後，回到開頭的問題。

作為一線城市，上海放鬆了自貿區新區的限購。全國那麼多自貿區，它們有可能步上海的後塵嗎？

難。

臨港新區當下戰略定位的高度，真不是隨便一個自貿區都可以達到的。

到處都想搶人才，到處都想去庫存，為什麼開封這種三四線城市一放開限購就「被封」，臨港身在一線城市卻可以暢通無阻？

前面說了，臨港是升級版的特區，「特區」的意思就是特事特辦。所以，你能指望人人都是被老師特殊照顧的，開小灶的小孩兒嗎？

以上。

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