200多家房企破產，房企數量還將大幅縮減？

近日，有關200餘家房企宣告破產的新聞引發業內熱議。儘管具體數字有所差別，但事實本身引起多家媒體關注。

中國新聞周刊以7月30日為截止日期，在人民法院公告網中以「房地產」為關鍵詞搜索，再選擇公告類型「破產文書」，查找結果共282份。剔除個別非房企業，實際宣布破產的房企約為257家。較去年前7月宣告破產的實際房企數量181家，同比上升約41.9%。

「當下數據並不值得吃驚」

中原地產首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當下的數據並不值得吃驚。

但前7個月破產房企同比增多較明顯確是事實。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，這主要緣於政策不松導致的樓市上半年持續冷清。

國家統計局數據顯示，2019年1月-6月，全國商品房銷售面積同比下降1.8%，具體到各地看，多個代表城市的實際成交量都有不同程度的同比或環比下降，或同環比雙下降。

與此同時，今年以來樓市調控更加頻發。中原地產研究院統計數據顯示：2019年上半年，全國房地產調控政策出台多達251次，比2018年上半年的192次同比增加31%。

7月30日，中央政治局會議再次強調「房住不炒」，更首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

當下市場環境，讓中小微房企感受到了更強烈的擠壓。

不便具名的某房地產諮詢機構分析師，向中國新聞周刊表示：「房地產對資金占用高、專業要求強，本就有一定門檻。加上近幾年頭部房企不斷壯大佔位，市場份額已經被瓜分得七七八八，留給中小規模和後發房企的機會不多，甚至說少得可憐。」

融創中國董事會主席孫宏斌認為，房地產領域不存在「小而美」，而只會「小而沒」。

房企數量還將大幅縮減

今年5月，銀保監會發文對信託機構開展整治工作；7月，更是針對房企量身定製「約束衣」：銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示。發改委發布通知，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

業內共識是，資金政策未來或只收難放。

一邊借貸艱難，一邊「最後還款日」又在逼近。恆大研究院報告指出，2019年-2021年是房企有息負債的償還高峰，今年只不過是開始。

「能放出去的錢有限，需要的房企卻多得多，我們只能對資質要求更加嚴格。規模排名前30強左右的（房企）基本在白名單里，其他的除非有足額質押，否則輕易不做。」某知名商業銀行貸款中心人士稱。

某國有資產管理公司內部人士更是向中國新聞周刊表示，除舊改項目、安置房以及房企實質性重組，他們已在銀監會指導下關閉了對房地產企業的一般開發借貸業務渠道。

融資能力的顯著差別，已經不單區分了房企活得好壞，而是決定了其生死。

7月11日，泰禾集團（000732.SZ）公告稱境外全資子公司已完成票面利率為15%的4億美元債券發行，這個數字，幾乎堪稱國內房企公開融資利率最高紀錄。

與之形成鮮明對比的是央字頭房企代表中國海外發展（00688.HK），在泰禾發行海外債前3天的7月8日，其在公開市場進行債券融資，利率最低僅2.9%。

中國指數研究院最新發布的2019年1月-7月百強房企銷售報告結果顯示，前7月，已有15家房企銷售額破千億，前十房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。資源向龍頭進一步集中的趨勢顯而易見。

國家企業信用信息公示系統的統計數據顯示，2018年，在冊登記的房地產開發企業共約9.7萬家。中國統計年鑒2018顯示的房企數量則為95897家，數據相差不大。

9萬多家房企，對應我國城鎮8億餘人數的常住人口，似乎並不嫌多。但7月13日，重慶市原市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆，卻在一個公開場合表示這個數字並不合理。

他認為，今後基於房地產業高質量轉型要求和開發總量逐步降低的必然趨勢，房企數量將進一步大幅縮減。「至少再減掉2/3，十幾年後不會超過3萬個——3萬個可能都多。」

規模是必要而不充分條件

今年來宣布破產的房企共性是：項目基本分布在因市場回調，成交下降嚴重的三四線城市。資產規模大都在5億-30億之間。

規模超千億房企的日子也並不好過。5月，泰禾集團轉讓了多個項目股權，以迴流資金彌補債務。7月，因黑天鵝事件受到衝擊的新城控股公開承認已在洽談協商出售旗下約40個項目，從而換取約24億元的交易總額。

「如今地產商之間拼的就是規模，但要衝規模就得投資。靠自身滾動，最多維持20%-40%的增長率，要更大幅度，就要加槓桿，但現在整個行業環境，去槓桿又是趨勢。」旭輝集團董事長林中指出過以上矛盾現實。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，規模是必需但不是唯一條件。「有規模才有話語權，才能跨越周期。」

「但因為市場環境這些年越來越複雜多變，能瞬息改變一家房企命運的因素太多，無法一一預測。最重要的還是修鍊內功，這樣不僅能獲得規模，其他的也不在話下。」嚴躍進說。

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