地產龍頭業績銳減，恆大利潤近腰斬

8月9日深夜，中國恆大（03333.HK）發布盈利預警，2019年上半年稅後凈利潤同比下滑49%至270億元，旗下的恆大健康（00708.HK）錄得約20億元虧損。

在此之前，ST銀億（000981.SZ）、中交地產（000736.SZ）、深振業A（000006.SZ）、世聯行（002285.SZ）、陽光股份（000608.SZ）、美好置業（000667.SZ）等公司已先後宣布上半年預減，降幅從49％－151%不等，

上半年，全行業銷售數據並不樂觀，商品房銷售面積統計下滑，銷售金額增速受窄至不足1成。「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的官方表態又澆滅了調控放鬆的幻想，同時限價持續、回款放慢降低周轉率、融資利率又走高，進一步蠶食地產商利潤空間。

在轉型真正成功前，房企或仍將持續承受利潤率降低的陣痛，龍頭也不例外。

有企業凈利最高下滑151%

又是一年中報季。近日，房企們陸續發布了預增／減，或盈喜／虧公告，業績數據受到投資者集中檢閱。

截至8月9日，滬深兩市已超40家房企披露今年上半年業績預告，其中近半房企預減。

從降幅來看，陽光股份業績下滑幅度最大，今年上半年預計錄得凈虧損3000萬元至2100萬元，降幅為151%－136%。陽光股份解釋稱，虧損是因為公司在2018年半年度取得較大的政府補助，但本期不存在此類事項。

因造車而使控股股東走上破產重組之路的ST銀億亦處於業績泥淖中：2019年上半年，預計凈虧損20000萬元至14000萬元，下降幅度為129.27%至120.49%。

國內整車廠商銷售疲軟是寧波知名房企ST銀億業績虧損原因之一，公司汽車零配件產銷量下降，同時因產銷量下降使得單位固定成本分攤同比增加，兩項因素導致公司汽車零配件業務本期銷售毛利率及凈利潤下降明顯。

同時，上半年房地產項目交付結轉收入減少，去年同期出售房產項目公司股權產生的投資收益金額較大，ST銀億房地產業務本期凈利潤同樣下降明顯。

由於公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於業務培育期，尚未開始貢獻利潤，而房地產業務近84億預收款未達到結算條件，美好置業結算收入和營業利潤同比大幅減少，預計降幅為95.13%至93.81%，今年上半年凈利潤只有1100萬元至1400萬元。

央企中交地產亦出現預減，今年上半年，凈利潤9200萬元左右，下降幅度為83.01%，原因是：報告期房屋交付面積較上年同期減少，且去年通過資本運作獲得23637.52萬元投資收益，而本期無同類業務。

去年全年創下史上最差成績的世聯行，今年上半年的業績再度下滑，預計下滑80%至60%，凈利潤減少至5955.84萬元至11911.68萬元，原因是長租公寓業務依然虧損，而交易業務受市場影響結算減少。

深圳地方國企深振業A，因去年同期確認合作開發項目投資收益金額較大，本期凈利潤收窄出現預減，為18718.59萬元至22878.28萬元，下降幅度為55%至45%。

與恆大關係密切的嘉凱城，在去年虧損基礎上，今年上半年再度虧損約38000萬元，下降幅度為57.57%左右。其虧損原因是，公司財務費用較去年同期增加，報告期內非經損益對凈利潤的影響金額約為-3500萬元。

恆大業績下滑近5成

每年均有房企預減或盈虧，一些相對邊緣的小房企利潤下滑甚至虧損早已成為常態，與此同時，行業集中度提升、強者恆強的觀念深入人心，正因如此，與上述業績下滑的多家房企相比，恆大的盈利預警受到格外關注。

恆大最新公告顯示，預計2019年上半年稅後凈利潤與核心業務利潤約為270億與300億，同比下降49%與45%，利潤下滑主要由於上半年交樓面積減少。

同時，恆大健康由於新能源汽車業務研發等相關費用及利息支出大幅增加，上半年錄得約20億虧損。

目前，恆大是唯一一家發布業績下滑預警的龍頭房企，其銷售額位連續三年位居行業前三強。與之對比的是，行業排名較前的保利地產，因結轉項目權益比例提高，歸屬於上市公司股東的凈利潤同比增長59.14%；綠地控股，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤 88億元，同比增長45.67%。

東吳證券指出，對2019年業績存在堅實支撐作用的是2016年、2017年增速較為靚眼的公司。

開發商的銷售至結算往往存在2-3年滯後時間，恆大今年上半年的業績，對應2015-2017年的銷售金額。

據東吳證券數據，2015年－2017年，中國恆大的合約銷售金額分別為2013億元、3734億元、5010億元，3年間的複合增長率為58%；同期，全國商品房銷售金額平均複合增速為24%，恆大遠高於行業平均水平。

房企上下半年的結算周期不一。有業內人士表示，恆大上半年凈利潤下降，主要系因為公司今年的交樓集中在下半年。從過去2015年－2017年數據看來，恆大下半年業績或能填平上半年的下滑，從而拉動全年業績上升。

然而，需提出的是，與2015年－2017年銷售金額高速增長相比，2018年恆大步伐顯然放緩，全年合同銷售金額僅略微上漲至5513億元。

2019年前六個月，恆大銷售金額更呈現下滑趨勢，累計為2818億元，而2018年同期為3041.8億元，同比減少7.4%；銷售面積為2619.9萬平方米，2018年同期為2905.9萬平方米，同比減少9.8%。恆大2018年、2019年的銷售金額將於2020-2021年左右影響當期業績。

於全行業而言，房企利潤空間被壓縮已成為必然趨勢。同策諮詢研究中心總監張宏偉對第一財經表示，「當前，一二線城市幾乎全受行業調控限制，網簽速度慢、回款速度慢、周轉率降低，同時，2016年、2017年的高價地到了入市時候卻又受到限價政策制約，盈利空間小甚至浮虧，加上融資難、融資成本走高，使行業整體利潤率下降。」

張宏偉認為，接下來，會出現資金緊張企業通過降價走量緩解壓力，這種情況下，年中房企業績預減實屬正常，到明年三四月房企發布年度業績或年報時，利潤率下降或會體現得更顯著。

據國家統計局數據顯示，2019年1—6月，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%；商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速雙雙回落。而據克而瑞統計數據，銷售前100名的房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

從上半年數據，再到近日中央政治局會議提出的「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，房地產業走到拐點，至少高速增長難再持續。號稱要轉型為城市運營商、為美好生活貢獻力量的開發商們要背水一戰了。

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