穿越市場調整期，央企保利交合格半年報

記者 | 王靜

2019年房地產市場複雜多變，包括龍頭房企在內的行業整體承壓，在嚴峻的市場挑戰下，央企保利延續了穩定風格。

8月13日，保利地產（600048.SH)發布2019年中期業績，在行業銷售規模增速整體放緩的背景下，保利把握調整期中的機會，實現銷售規模的穩健增長，共實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%；實現簽約面積1636.47萬平方米，同比增長12.56%。

保利的這一銷售規模位於全國第四，相比去年底提升一位，同時規模增速也位居頭部房企前列。今年的前三甲房企增速普遍放緩，在達到一定高基數後，還出現了小幅下滑。

保利今年上半年的項目竣工交付的結轉面積與結轉單價都有提高，其營業總收入同比也有19.48%的增長，達到711.41?億元。銷售均價為15437元/平方米，同比小幅增長5.5%。

今年上半年，保利的房地產業務結轉利潤水平持續改善，房地產結算毛利率達到40.96%，較去年同期提升5.68個百分點，綜合毛利率及凈利率分別提升至39.77%和18.22%。保利的這一利潤率水平，均處於地產行業的高位。

由於結轉項目權益比例提高，保利在上半年實現歸母凈利潤99.55億元，同比增長53.28%，這一增長水平也位居龍頭房企的前列。

面對市場調整期，保利也在強化資金管理，提升抗風險能力。上半年他們累計實現銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8?個百分點至86%，在行業資金趨緊的背景下實現了回籠率的提升。

在融資端，保利也在尋求多樣化融資，除繼續以銀行貸款為主要融資方式外，保利還發行票面率僅為3.875%的5億美元債券、利率為3.60%的15億中期票據，同時還獲批公司債150億元，保持了較為充足的融資空間。

營收和利潤的穩步提升，讓保利的資產負債結構繼續改善，截至上半年末，保利的資產負債率為79.27%，保持穩定；凈負債率相比年初下降3.92個百分點，降至76.64%；賬面有息負債為2710?億元，有息負債綜合成本約為4.99%，處於行業低位。

上半年緊抓回款，讓保利實現了162.28億元的經營活動凈現金流，公司在手現金充沛，達到1227.65億元，這一規模足以覆蓋短債。這意味著保利在市場下行期，債務風險可控，也保證了一定的現金流。

在土地投資市場，保利堅持隨著人口向一二線高度集聚，繼續深耕一二線核心城市。上半年新拓展項目44個，新增容積率面積826萬平方米，總成本533億元。其中一二線城市拓展金額及面積佔比分別為78%和60%，進入的三四線城市也主要在珠三角、長三角等城市群周邊布局。在保證可持續發展的前提下，也積極推進了多箇舊城改造項目。

截至今年上半年末，保利已在國內外104?個城市合計擁有在建面積11067?萬平方米、待開發面積7618?萬平方米，其中一二線城市佔比60%以上，可滿足未來2-3?年的開發需求，也能夠讓保利在不同的行業周期中靈活應對市場變化。

在過去多年保持穩定的增速後，保利今年上半年的多項核心指標都位於行業前列，也是他們史上的最好表現，這份半年報，也足以讓多數投資者滿意。

作為行業的龍頭房企，保利一直堅持不動產投資開發為主，以住宅開發為主業，在穩定的戰略下，保利這些年能在多個市場周期中保持增長，銷售規模一直穩居行業前五、央企第一。

聚焦地產開發主業外，保利也在適當延展，推動一些綜合服務產品。截至4月30日，作為鏈接社區消費場景的重要載體，保利物業合同管理面積約3.7億平方米，在管面積近2.0億平方米。8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，啟動赴港上市。

基於對未來5-10年房地產銷售金額仍將保持在十幾萬億水平總量的判斷，保利認為，未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。

當前的房地產行業調控繼續以「房住不炒」為導向，政策以穩為主，堅持因城施策、一城一策的精準調控，具有較強的維穩定力。

今年初，房地產行業資金面受到社會融資規模增加及信貸季節性寬鬆因素的影響，資金面略有所反彈，但到6月後，受房地產融資和信託資金收緊等嚴控，資金面又進一步承壓。

在地產行業環境趨穩的情況下，商品房銷售增速維持區間波動，城市成交分化延續，調整延伸至單城的不同區域；另一方面，土地市場在5?月中下旬普遍回歸理性，地價進入穩定盤整期。

保利會繼續專註剛性及改善性居住需求，在一二線城市及核心城市群布局，保持穩定的戰略，實現穩健增長，他們的發展策略一定程度上與當前的地產行業整體趨勢也相符。

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