有意思！不是房地產的「房地產投資」
今天給大家介紹一位我的好朋友：掘金隊長黃永明。
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相信有趣的靈魂都可以相遇
作者 | 黃永明
來源 | 北美掘金（ID：NA_Gold） 已獲授權
# 第九十八期 #視頻：黃永明
出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）
* 以下文字出自視頻內容，播放視頻，配合文字效果更佳哦
大家好，我是黃永明，我在美國休斯敦向你問好。
01
在這裡，我提到的這種房屋類型叫mobile home，直譯過來就是移動屋，它是可以移動的。
這種房屋大概是1970年代出現在美國，我們簡單來理解的話，它就是一種預製的房屋。
你看我們一般的房子，是有一個工地，從無到有，在地上把它建起來。
而預製的房屋是在工廠裡面生產好了運過來，你想安在哪兒，就把它安在這個地上，這個叫mobile home，叫manufactured home，預製的房屋。
這個房屋在歷史上曾經非常受歡迎。
頂峰時期是在1998年，那一年全美國生產和運輸的mobile home達到了373,000間；在2018年的話，這個數量仍然有9萬多間。
實際上我們今天想要談的就是那些以mobile home為主的社區，我們叫做mobile home park——移動屋公園。
這個翻譯過來好像聽起來挺彆扭的，它什麼意思呢？
就是幾十英畝的地或者可能小一些，大小不一，一大片地，然後這一片地我把它切割成一小塊一小塊的土地，租給人用於去放置，用於居住。
02
這樣子的park，全美國有多少呢？
統計下來有44,000間之多，全美國有8%的人口是住在mobile home當中的，這個可能很少有人知道。
mobile home最多的州在哪裡？
第1位是德州，第2位是加州，第3位是佛羅里達，第4位你可能想不到，第4位是肯塔基。
在所有銷售的mobile home當中， 2018年9萬多的生產和運輸量，有一萬八都運到了我所在的德州，這個地方的需求量還是很大的。
那麼至於我說它不屬於房地產是什麼意思呢？
因為我們嚴格來講，mobile home它不屬於real property，它屬於personal property它不屬於不動產，它屬於動產。
我們在交易不動產的時候，大家是用地契作為憑證來交易的，而去交易動產的時候是什麼呢？是收據。
所以你買一個mobile home後，沒有人給你房契地契了，人只會給你一個收據，所以它的屬性和房地產是不一樣的。
這一點我們為什麼要強調呢？
這個跟後面我們的投資策略、具體的方式是有緊密的聯繫了。
03
比如說在mobile home park，你去收租金的時候，有兩種方式。
一種是你只把地租出去，租客自己帶他的mobile home過來，安在這個地上，這個mobile home是他自己的。
這有什麼好處呢？
對於你這個投資者來講，好處就在於你的收入真的是非常得被動，你不需要做太多的事情。
因為這只是地租出去，房子有什麼問題，所有的維修問題都不是你的責任，都是這個mobile home生產商的責任。
不像說你租一個房子給租客，把真正的房產租給租客，這個房子有什麼問題你都要去修，可能有無數的頭疼的事情。
04
第2種方式，是你連mobile home帶那個地一起租給租客。
這種情況下，有一種很有意思的策略叫做rent credit。這是什麼意思呢？
就好像我們坐飛機，你會去積那個裡程一樣，你讓租客積「里程」，就是他每個月給你付房租，付到一定的月份後，這個房子就屬於他了。
通常是兩到七年的一個周期，這看你怎麼設定了。
如果他中間搬走了，那前面他所積的所有的「里程」就作廢了。
這樣子做為什麼對你來講有好處呢？就在於你的租客會非常穩定，他不會搬走。
05
實際上在第一種策略中，租客搬走的可能性也很小，因為他自己帶房子過來，他走的話，他要麼把他這個房子賣掉，要麼他把這個房子帶走。
帶走的話，平均來講可能要有5000~7000美元的成本，這是一般人不願意承擔的，因為它整個mobile home可能才3萬5萬美元的。
在第二種方案中，這個租客可能就更穩定了。
對於你來講，你的租金實際上是分開的，一個是地租，第2個是房租，第3個是rent credit。
當你這個租客把這個mobile home買下來之後，實際上地租還是存在的，並不是他就不交這個地租了，他每個月還是要給你交地租的，他只不過是省了這個房租而已。
以上就是今天跟大家講的mobile home park移動屋公園這樣的一個投資方向。
應該說現在的市場還是非常大的，因為我們講44,000個mobile phone，有多少個是那種比較大的公司持有的呢？
我們去看了一下，基本上是不超過4000，也就是說不到10%是大公司持有的，大部分都是這種夫妻店、家庭去做的。
那就意味著這個領域壟斷性的公司很少，沒有壟斷，然後也沒有很強的專業的競爭，也就意味著這個領域的機會是更多的。
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