房地產信託踩「急剎車」，小信託公司要斷糧了

在井噴了6個月之後，下半年以來，房地產信託再度被套上「緊箍咒」，發行數量及規模斷崖式下跌。

用益信託網數據顯示，今年上半年，集合房地產信託成立數量高達2976款，同比增長96.83%，募集資金規模3958.56億元，同比增長23.49%，平均收益率8.34%；而從下半年開始，集合房地產信託發行數量連月下跌，據不完全統計，8月上半月，僅有47隻集合房地產信託成立，數量僅為去年同期的1/4，募資規模僅為去年同期的1/6。

「如今政策收緊，全行業都在餘額管控，有些信託公司甚至暫停了房地產信託業務。」中部一家信託公司內部人士對第一財經記者說。

上半年狂歡

去年，在集合信託市場，房地產信託無論是發行數量還是募資規模均在低位徘徊，到了今年上半年，則一改頹靡之勢。

中信建投證券分析師黃文濤認為，2019年上半年，寬信用的部分資金流向了房地產，部分直接體現為金融機構對開發商的貸款，在信用擴張的支持下，2019上半年房地產投資增速站上了2015年以來的高位。

從近十年的數據來看，信託融資占房地產開發資金來源的比重高低起伏，佔比較高的年份如2011年上半年、2013年、2015年上半年、2017年上半年，尤其是2017年7月份達到了一個歷史高點，接近9%。

信託資金雖然在房地產開發資金來源的比例整體不大，但邊際貢獻不可忽視。在房地產項目取得「四證」之前，信託資金作為前端資金的重要來源，對規模較小、流動資金較少、負債率高的房地產企業而言相當重要。

對於今年上半年房地產信託的再度火爆，用益信託研究員帥國讓對第一財經記者分析，一方面，對於信託公司而言，房地產信託業務可以說是信託公司的重要的業務收入來源，在信託業轉型深度期，創新業務經營效率有限的背景下，使得信託公司對傳統業務的依賴較強；另一方面房地產企業依然有較強烈的通過信託融資的需求，尤其是在其他融資渠道受限的環境下。

北方一家信託公司內部人士也對第一財經記者透露，在上半年國內資產質量普遍不明朗的背景下，信託公司唯有更加依賴房地產信託，相對來說，房地產項目已經形成成熟透明的模式，即使項目出現逾期，也可通過處置抵質押來解決。

但值得注意的是，在上半年房地產信託火爆的背後，是平均每隻房地產信託產品的募集資金規模在收縮，成本在提升。

數據顯示，今年上半年，成立的房地產信託產品平均每隻募集資金規模僅有1.33億元，而去年同期為2.12億元，平均年化收益率為8.33%，去年同期為7.76%。

事實上，從去年下半年開始，全市場的房地產信託產品平均年化收益率就已經來到了8%的區間，並一路上行，今年上半年的平均數據最高觸及8.46%。

有信託內部人士對第一財經記者推斷，按此數據，房地產公司的信託融資成本可能會超過10%，甚至達到15%。

事實上，不僅是在信託融資渠道，債務融資渠道同樣如此，今年上半年，房企海外發債的票面利率一波高過一波。

Wind資訊數據顯示，截至8月6日，房企海外債的票面利率均值已達到8.8%。

泰禾集團7月12日公告稱，其境外全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，票面年息達到15%。而根據Wind資訊數據，包括泰禾集團在內，目前已有3隻在新加坡交易所掛牌的房企海外債的票面利率超過15%。

下半年「涼涼」

下半年，風雲突變，房地產信託監管政策收緊效果開始顯現。

早在今年5月份，銀保監會發文《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》，重申對房地產信託融資亂象的整治，「表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。」均在整治之列。

中共中央政治局會議重申「房住不炒」，首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

有媒體報道，下半年，多家信託公司收到窗口指導，要求控制地產信託業務規模。

「是的，有的信託公司要求餘額管控，截至9月30日的餘額不能超過截至6月30的餘額，基本上就沒有增量了，有些信託公司甚至直接暫停房地產業務。」南方某信託公司內部人士對第一財經記者說。

「一方面，近期監管層加大了房地產市場嚴監管，地方銀監局對信託公司開展房地產業務的窗口指導等，主要目的還是在於防控金融風險，另一方面，隨著我國大部分地區房地產市場趨於飽和以及一直上漲的房價，房地產信託的市場風險也在逐步提升，投資者對地產項目的選擇更加謹慎。」帥國讓說。

在房地產信託監管政策收緊、嚴控房地產信託規模，以及三、四季度房地產到期壓力較大的影響下，房地產類信託凈融資開始面臨較大壓力。

用益信託網數據數據顯示，7月份，413隻集合房地產信託產品成立，環比減少18.86%，募集資金規模625.6億元，環比減少14.22%。而在8月上半月，縮量趨勢更加明顯，僅有47隻集合房地產信託成立，數量僅為去年同期的1/4，募資規模僅為去年同期的1/6。

「我們雖然零星業務還在，但已經很難做大，不僅僅是政策方面的影響，好的項目來源也是一個問題。」上述北方一家信託公司內部人士說。

房地產信託業務是信託公司重要的業務收入來源，上述人士透露，在當前資產下行的背景下，有些小的信託公司因為尋找不到合適的可替代資產，寧願處於放空狀態。

數據顯示：8月5日~8月11日這一周，房地產類信託募集規模大幅下滑，但基礎產業、金融、工商企業三大領域集合產品成立規模大幅攀升，其中，金融類集合信託募集資金21.10億元，環比增加76.20%；基礎產業類集合信託募集資金25.47億元，環比增加39.15%；工商企業類集合信託募集資金14.37億元，環比增加82.67%。

「對於有些信託公司而言，政信類確實是一個方向，另外，家族信託、財富管理也是一個方向，看信託公司的實力和偏好。」上述北方一家信託公司內部人士說。

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