閩系地產商走下神壇，還有哪些房企財務槓桿高得嚇人

過去幾年是很多閩系地產商的高光時刻，這個群體用最快的行業複合增速創造了地產圈一個又一個話題，同時因為較高的激勵手段而聞名地產圈。泰禾集團（000732.SZ）、正榮地產（06158.HK）、融信中國（03301.HK）等閩系地產商在這一輪快速發展中異軍突起。

但好景不常在，猛如虎的閩系地產商，在地產行業熱度退潮來臨時，依賴於高財務槓桿帶來的增幅開始下滑，繼而進入陣痛期。

因不斷縮減財務槓桿，而面臨規模增速乏力的局面，同時經歷公司高層動蕩和離職，幾乎是閩系地產商的通病。

業績大幅下滑

首先掉隊的是泰禾集團，這家公司過去一年風雨飄搖。裁員、公司高管離職、不斷出讓項目股權，幾乎讓這家曾經的焦點房企墜入深淵。

一個直觀的指標是，泰禾集團的銷售規模同比出現下滑，成為主流房企裡面下滑較為嚴重的一家。

根據研究機構克而瑞檢測數據看，泰禾集團2019年前7月全口徑銷售額500.7億元，排名位列第37。而一年前的7月，泰禾集團全口徑銷售額為775.1億，排名位列第19。按此測算，泰禾集團銷售同比下滑超過30%。

在今年4月的一場泰禾內部會議上，泰禾集團董事長黃其森對下一階段工作部署中的一條是「一定要講效率，實現高周轉」。他說，時間就是金錢，效率就是生命。在高負債的地產行業更是體現得淋漓盡致，泰禾和先進企業相比，差距太大，要嚴格按照節點和目標落實工作。

由於泰禾集團大部分產品均為「院子系」高端別墅產品，其周轉速度明顯慢於同行。這也給泰禾集團帶來了較大的現金流壓力。

為此，泰禾不斷對外出售項目股權，以期「斷臂求生」。信用評估公司東方金誠一份報告統計顯示，泰禾集團為加大資金回籠力度、緩解債務壓力，公司出售了多家項目公司的部分股權，交易標的股權對價合計59.30億元，債權對價24.25億元，總對價合計83.56億元。

「泰禾的工資基本是業內最高的，一些重要崗位都安排了AB角，讓整個公司的運營效率很低，這也是造成業績不佳的原因。」一名泰禾內部人士表示。

同樣增速乏力的還有正榮地產，截至2019年前6個月，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約586.07億元，同比增長0.82%。而去年中期，正榮銷售增速同比增加170%。2019年7月，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為人民幣101.01億元，環比銷售下滑20%。考慮到7月是傳統淡季，因此這個銷售額並不具備很大參考意義。

對於正榮地產而言，銷售增速乏力伴隨著多位高層相繼離職。正榮地產以及整個正榮集團已經有超過10名高管離職，包括正榮地產財務總監及聯席公司秘書談銘恆、正榮地產副總裁兼董秘劉翔、設計管理中心總經理陳偉等人。

正榮地產行政總裁王本龍在今年初的業績會上表示，2017年公司的銷售額才700億元，2018年是1080億元。原來大概綜合回款率是70%多，現在基本上要到接近80%，未來還要繼續加快回款。

另外值得關注的是融信中國。8月7日早間，融信發布2019年上半年中期業績。今年上半年，融信實現合約銷售人民幣566.77億元，同比增長3.94%。合約銷售總建築面積增長11.14%至2819800平方米。從銷售數據看，融信幾乎和去年持平。不過2018年中期，融信的銷售增速同比增長高達75.7%。

從單月數據看，融信中國的銷售業績和樓市降溫幾乎同步，並在上半年連續2個月出現銷售下滑。2019年5月，融信中國總合約銷售額約110.88億元，同比下降9.18%。2019年6月，融信中國總合約銷售額降至100.3億元，同比下降9.54%。

財務高槓桿雙刃劍

作為表現突出的閩系地產商，大部分在過去幾年都是依靠財務槓桿推動，在行業高速發展年代取得了較好的效果，但行業整體資金成本收緊後，沒有了財務槓桿推動，增長就會明顯乏力。泰禾集團、正榮地產、融信中國等房企，發展中通過高槓桿實現快速的發展有一定共性。

2019年一季度，泰禾集團凈負債率高達279.2%。機構評級報告顯示，泰禾2019年及2020年到期需償還債務分別為473.59億元、477.99億元，而2019年一季度其在手現金僅為173.06億元。

泰禾集團尚在高速發展的2016年，當時的凈負債率約360%，若調整凈資產中的永續債後，這一指標更高達約450%。可以說，泰禾基本就是依靠資金滾雪球式的發展，當資金緊張後，泰禾的資金成本激增。

7月11日，泰禾境外全資子公司已完成4億美元債券發行，票面利率15%，幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。這僅僅是公開的融資利率，很多地產公司還會將部分財務成本轉移到管理成本，來進一步優化自己明面上的融資成本。

正榮地產、融信中國也意識到了高槓桿帶來的風險，開始不斷調整自己的槓桿水平。

2013年，在福建市場已經深耕多年的正榮啟動了全國化布局，此後規模迅速擴大，連續三年複合增長率超過35%。2014～2017年，正榮地產合約銷售額分別為169億元、306億元、490億元、701.5億元。2016年，正榮將總部搬到了上海並開始進一步擴張，並快速邁過千億門檻。2018年，正榮地產實現簽約銷售金額1080億元，同比增長54%。

也是在2018年末，正榮地產將公司凈負債比率從2017年年末的183.2%，壓低至74%。2019年開始，定位從高速發展向高質量發展轉變，同時加強了總部和區域的職能整合。

不過，資本市場對於正榮地產顯然還在觀望。6月13日，正榮地產宣布發行2億美元的優先永續資本證券，初步分派率每年10.25%。超過10%的資金成本，在業內明顯偏高。

曾經拿下上海最貴土地的融信中國，也在不斷降低財務槓桿。2018年中報，融信凈債務為463.09億元，較2017年末下降5.37%；凈負債率為140%，較2017年末下降19個百分點。截至2019年中報，融信凈負債率降至77%，較半年前下降27個百分點。可以說，融信幾乎在不遺餘力地降低自己的負債水平。

相比上述泰禾與正榮，融信的海外債成本低了很多。6月9日，融信中國發布公告稱，公司發布的2.35億美元2022年到期的8.75%優先票據已在新交所上市，將與在2022年到期的2億美元8.75%優先票據合併及構成單一系列。

過去的半年多時間，融信曾經的「2號人物」吳劍、「3號人物」林峻岭相繼離職。融信第二事業部總裁李宏耕、融信第四事業部總裁張海明也均在半年內離職。

融信總裁余麗娟不久前表示，提高運營能力是公司今年的目標，今年會繼續下調公司負債率，通過兩年的時間，優化債務結構，提高自己的安全邊界。同時，公司還將通過對槓桿的控制、流動性管理等手段，繼續提升評級。

除了代表性的閩系房企，2018年全國營收超30億元的上市房企前100強中，凈負債率在100%以上的高達29家，最高凈負債率的房企當數中南建設（000961.SZ），截至2018年末其凈負債率仍高達191.5%。其他多家知名地產企業富力地產（02777.HK）、陽光城（000671.SZ）、綠地控股（600606.SH）、恆大地產（000502.SZ）等15家地產公司截至2018年末的凈負債率仍高達150%以上，這些房企降低財務槓桿的資金壓力，絲毫不比閩系房企小，而且留給它們的時間越來越緊迫。

巨大的資金壓力給了閩系地產商乃至更多的地產商陣痛期，高速規模發展停滯後，如何修鍊好內功，將成為這些地產商的新難題。

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