程序員上海租房指南

作者 |大鵬

責編 | 郭芮

租房，一個「上漂族」繞不過的問題。

租房者往往會去到58、豆瓣等租房信息發布平台查詢數據，但簡單的網頁瀏覽卻很難解決租房者不能全面認知上海租房市場的情況。這時候，如果會一點爬蟲和數據分析技能，就會事半功倍——比如使用租房平台上的房源數據，搭建一款適合自己的租房查詢系統。

首先，我們獲取了一份上海租賃房源數據：

*時間節點：2019.7.17

然後，通過Echarts，我將爬到的數據做成了一個簡單的查詢系統：

接下來讓我們跟著數據一起閱讀魔都的租房盛況。

哪裡的房源最多？

想要找房子，就從房源最多的地方看起。我們先來看看，哪個區的房子最多——

根據這份房源數據，上海平均每個區的房源有13875.44套，其中浦東新區最多，數量高達55472套，幾乎是平均數的四倍！第二名是閔行區，房源數量為31851套，也是平均數的兩倍多。意味著浦東、閔行兩個區，擁有全上海最多的租房房源，是魔都租房市場最繁盛的區域。

當然各區面積大小不同，影響了房源數量排名。如果考慮區域面積，則又是一番景象：

黃浦區坐擁全上海最高租房房源集中度，平均每平方公里有878套在租房源！其次是靜安、長寧、徐匯、虹口……都是上海的老城區，人多、房多、需求多。而總量排名第一的浦東區，在這一波操作後只能排到中游位置。

在上海租房子，要多少錢？

租不租房子，房租是最重要的影響因素之一，考慮到租金和面積高度相關，為了更科學地比較區域因素，我們用租金除以面積，得到每個區房源的每平米平均房租：

房源密度最大的黃浦區，每平米平均房租依然領跑其他區域，高達137.22元。還有長寧、靜安、虹口、徐匯四個區的平均平米租金都超過了100元，意味著在這些地方，租一間30平米的房子，平均都超過3000元。

這些區域也正是工作機會多、人流相當密集的區域；而奉賢，金山，平均平米租金在30元出頭，住在這些地區的朋友們房租壓力就小了許多。到底是花更多的錢住在熱鬧的地方以便日常通勤和玩耍，還是省點錢住在相對郊遠的地區，大家可以根據自己的需要見仁見智。

我突然好奇，上海在租的最貴房源有多貴呢？不看不知道，一看嚇一跳，我們發現當前在租房源中，最貴月租金居然超過40W！究竟是什麼樣的房子值得這樣的租金呢？打開詳情頁面看一下——

繁華地段，緊鄰地鐵，全裝全配，整棟洋房，含地下室和園林，10部車位——處處透露著高貴的氣息！我們注意到頁面有一個詞：商業用房。果然，這麼貴的房子一定不是用來給普通人居住的。嗯，夠氣派！

什麼租賃方式的房源最多？

了解過租房的小夥伴一定對整租和合租的概念不陌生。那麼究竟哪種租賃方式的房源更多呢？

整租房源在數量上佔有絕對的優勢，全市範圍內的比例佔到了驚人的97%！這可能和我們日常的認知並不十分相符：獨自在外打拚的年輕人，一個人租住一整套房子的，似乎並沒有那麼多。

但整租房源為何佔比如此之高呢？我認為原因在於，整租是明顯對房東有利的租賃方式。房東只需要簽完整租合同，就可以坐等租金定期到賬，自然是最輕鬆的，每間房都要重新找租客豈不費心費力？（畫外音：原來錢多事少離家近的工作也是有煩惱的！）

在外打拚不易，搬家也麻煩，在租房市場上，租客大部分時候還是相對弱勢的。而且對於租客而言，和親朋好友結伴租房，一般也要比和隨機掉落的合租室友相處得稱心。所以，想要租房子的小夥伴，我們建議要麼自己整租一套，要麼自己找好室友再一起整租，這樣更容易租到房子。

什麼樣的戶型最多？

同樣，還是先看結論：

圖中可以看到，一、二、三室的戶型佔有絕對的優勢，其中兩室戶是最多的，數量幾乎相當於一室戶和三室戶的總和。二室適合情侶、朋友整租，也適合網友、陌生人合租，性價比高，因此需求也大。但在上海，「二室」的面積和租金範圍其實很廣，取決於房東/中介是如何定義二室：

在去除二室租金和面積異常值後，利用散點圖我們可以觀察到「二室」主要有種：

1、25平米左右，租金在2500左右的「低配二室戶」，適合手頭有點緊卻需要租二室戶的朋友，或接受租賃合租二室戶中的單間房間的朋友。

2、50-100平米，租金在3000到7500左右的「奢華二室戶」 ，適合有壕朋友合租租客一起享受奢華陽光大廳房。

注意到還有57個9室戶，隨機找一個來看看圖：

沿街獨棟花園~租金嘛，一個月35W……嗯我就看看。

哪條地鐵線附近的房源出行最方便？

交通因素是對居住體驗有明顯影響的。我們根據房源的描述，計算出不同地鐵沿線房源，離地鐵站的平均距離，得到下圖：

畫在地圖上大概長這樣（由於基礎數據未更新，地圖中沒有17號線）：

圖中我們可以看到，四號線沿線的房源，離地鐵站往往比較近，平均距離僅446米；而16號線通向滴水湖地區，最為偏遠，沿線的房源，和地鐵站的平均距離有742米。多了將近300米的步行距離，沿線居住社區的尺度大小是不一樣的。

根據上面的分析，大家應該已經有了一個認知：城市中心地區的行政區房源集中度高於非中心地區。四號線正是內環分界線，沿線基本都在上海的中心地帶，其他線路多少都起到連接非中心地區和中心地區的作用，所以在平均距離上表現最好的是四號線。

哪個區的房源質量最整齊？

租房子的時候既要考慮價格，又要考慮面積，還要考慮離地鐵站的距離等等，可真難選。那麼不妨做做分析，看看哪個區的房源，質量最整齊，最適合盲選。

考慮租賃面積、租賃價格和區位因素（房源離地鐵站的距離）三個指標，每個區的房源數據，我們對這三個指標求標準差再做歸一化進行評分，得分越高，表示房源質量越接近。得到了如下雷達圖：

黃浦區的房源，三個指標評分都很高，標準差很小，說明該區的房源，價格、面積、交通條件彼此都比較接近，而我們知道，黃浦區的平米平均租金和房源集中度都領先於上海其他各區。如果懶得到處比較，想在租到好的房子，又有足夠的預算，黃浦區將是你的最佳選擇。

奉賢、金山、松江等區的房源，面積、區位、租賃價格標準差都比較大，其中價格標準差多於其他兩項。因此在這些區域租房子，就要多比較幾家，綜合考慮各個方面的條件，選出自己滿意、性價比合適的房子。

總結建議

俗話說，房子是租來的，但生活不是。稱心的住處總會讓人更安心地工作、學習和玩耍。結合數據分析了這麼多，可以給大家提供一些參考：

1. 浦東新區和閔行區擁有整個上海最多的租房房源，黃浦區的房源密度最大。綜合來看，城市中心區域的房源密度高於其他行政區；

2. 黃浦，長寧，靜安，虹口，徐匯五個人多房多的老城區，平均平米租金都超過了100元，想在這些地方租房子要準備充足的預算；

3. 上海房源以整租二居室居多，覺得單獨承擔整租租金太貴的小夥伴，可以先找室友再一起合租；

4. 黃浦區的房源，價格、面積和交通條件彼此差異最小，房源質量相對最為整齊，盲選最不容易出錯，而單位面積租金也最高，適合有預算、有選擇恐懼症的朋友；

5. 弄清楚自己的需求，再進行有針對性的查找和比較，最容易租到稱心的房子。

聲明：本文為作者投稿，首發公眾號「大鵬教你玩數據」，版權歸其所有。

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