「少虧就是賺」，引發調控的靜安地王要13萬/平入市

記者 | 馬一凡

仍然維持全國住宅地塊最高單價紀錄的上海靜安中興項目，終於要揭開面紗了。

距離融信中國在那場土拍中的志在必得已經過去三年了，入市時間已遠超原本預期，而現在的操盤手則換成了後來入股49%的萬科。

這個知名地王項目被命名為「中興路壹號」，知情人士透露，預計售價約13萬元/平方米，不過，在預售證沒有發下來的那一刻，這個價格僅是理論上的。

以當初的拿地價計算，即便能賣13萬元/平方米也可能是一個「虧損價」。

回顧2016年8月那場土拍的情形，靜安中興社區一塊起價46億元的地，在十幾家房企的激烈競爭下，成交價漲到了110.1億元，溢價率高達139%，融信力壓萬科、融創等競爭對手搶下地塊。

起始樓板價原本是4.19萬元/平方米，結果最終成交樓板價達到了10萬元/平方米，算上商業配套和保障房，實際可售樓板價超過14萬元/平方米。

此後市場調控趨嚴，這兩年上海的一手房限價並沒有放鬆跡象，13萬/平方米雖然是一個可能性非常大的結果，但以這個價格開賣，保本也無望。

萬科公開入股這個高價項目是在融信拿地四個月後。2016年12月2日，萬科宣布支付地價款約53.95億元，獲得項目49%股權。自這以後，項目就一直在由萬科操盤。

據相關人士透露，雙方訂立合作實際要早於2016年12月，但確實是在土拍之後，當時，上海尚未有將長期嚴格限價的跡象，萬科也一度非常想得到這個稀缺地塊。

只要去過項目現場就會發現，這塊總價超過110億的土地並不大，凈用地面積只有約3.1萬平方米。地塊的稀缺性體現在它與外灘、陸家嘴的距離，無論是駕車還是公交，車程都在20-30分鐘內。

項目所處的區位是「新靜安、老閘北」。2015年，國務院批複閘北、靜安兩區「撤二建一」，設立新的靜安區。原本是上海市中心價格窪地的閘北區，獲得了價值抬升的機遇。

即將面世的「中興路壹號」附近，還有一眾老生活小區，此外也有蒙特利名都城、萬科翡翠雅賓利等高層住宅小區。

根據鏈家2019年7月的價格統計，面積較為剛需的蒙特利名都城二手房均價為77000元/平方米左右，在售房源掛牌單價從75000元-87000元不等；而萬科的舊改項目、較為高端的翡翠雅賓利二手均價為96000元/平方米。

這些二手房均價甚至還沒有超過「中興路壹號」的樓板價，也就是說在這個區域「麵粉」仍然貴於「麵包」。

「中興路壹號」不會是一個大戶型豪宅項目，這在拿地時就被限制了。相關人士透露它確實主打中小面積戶型，由國際知名設計公司操刀，試圖在設計和服務上尋求價值提升。

關於這個項目到底賣多少能保本，也曾有各種預測。相關人士估計，價格如果能到15萬元/平方米，大體能保本；單價16萬-18萬元，才有得賺。

最近這兩年，上海的新房價格保持著平穩態勢，整體房地產市場也更趨穩健。國家統計局公布的最新數據顯示，7月份上海的新房價格環比下降0.1%，同比小幅上漲1.9%，二手房同比更是僅微漲0.2%，這顯示出上海的樓市調控效果明顯，市場也更健康。

在上海當前的穩定市場環境下，「中興路壹號」的預售價不可能批出太高。

這讓人又想到了旭輝總裁林峰前不久在業績會上的一句話：「每一個地王背後都有血淚史。」

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