凈負債率遠超警戒線，首創置業力償千億債務

危機感驅動下，曾居行業前30強的老牌房企首創置業(02868.HK)正加快調整步調。

日前，首創置業發布2019年中期業績。期內，集團實現簽約金額405.4億元，同比增長12.4%；營業收入104.76億元，同比增長47.21%；歸屬於母公司股東的凈利潤11.87億元，同比增長約61.23%。

受累出貨節奏與城市布局，首創置業去年未能達成800億銷售目標。同時其負債高企，凈負債率達168.63%峰值。規模掉隊下，首創置業今年加速銷售、甚至變賣自身資產以緩解現金流壓力。

「斷臂求生」的結果是，期末其貨幣資金約373.87億元，較2018年末增多148.16億元。即使如此，首創置業目前仍槓桿率高企，有息負債約1023.72億元，凈負債率達154.3%，遠超安全警戒線。

失意的老牌房企

去年年初，首創置業雄心勃勃，提出2018年銷售額保750億元沖800億元，2019年、2020年銷售額突破1000億元、1400億元。但不僅去年業績未達標，首創置業將今年目標下調至800億。上半年，其目標達成率剛剛過半。

期內，首創置業實現簽約面積162.7萬平方米，同比增長19.4%；簽約金額405.4億元，同比增長12.4%。主營業務中，房地產銷售、諮詢服務、土地一級開發、投資物業租賃收入分別為73.72億元、0.37億元、25.65億元、3.50億元。

銷售增長乏力，與首創置業的城市布局密不可分。作為隸屬於北京國資委的國有企業，其在2003年上市之初僅在北京發展。2005年後，首創置業開始向西南、長三角拓展，將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。

即使如此，今年上半年其北京地區銷售金額約215億元，佔比高達53%。天津、上海、成都、重慶、澳洲分別實現銷售金額約62.53億元、50.91億元、8.08億元、8.39億元、11.87億元。

重倉北京，但北京市場並不是首創的天下。克而瑞數據顯示，上半年北京市企業權益金額榜前三位分別被中海（00688.HK）、首開(600376.SH)、華潤(01109.HK)佔據。首創置業落在十名開外，僅以30.2億元的權益金額位居第19位。

意識到布局掣肘，今年上半年，首創置業動用一二級聯動、基金平台拿地、合作開 發等模式積極拿地。期內新獲13個二級開發項目，總投資額約171.3億元，其中三大核心城市圈投資額佔比達81.3%。住宅業務首進蘇州、佛山、東莞和廈門等城市。

截至報告期末，其土地儲備總建築面積1308.9萬平方米，權益總建築面積904.4萬平方米。土地儲備總建築面積中，85%為發展物業，15%為投資物業及其他。「現有土地儲備足以滿足公司未來3年左右發展需要，規模適中。」公司稱。

負債高企賣資求生

今年以來，首創置業持續變賣資產換取現金流。7月31日，其公告稱，將北京陽光苑商業投資有限公司35%的股權以3.85億元底價轉讓予北京瑞騰陽光物業管理有限公司。僅在7月份，首創置業便披露了3項「賣資產」事宜。

據北京產權交易所信息，7月3日其公布稱，首創集團旗下康誠置業有限公司擬掛牌轉讓瀋陽吉天置業有限公司50%的股權，轉讓底價約1.565億元；同時，首創置業擬掛牌轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權。

出售資產背後，是首創置業對降低槓桿的渴望。截至2018年末，集團負債總額達1315.16億元，資產負債比77.49%，凈負債率更是達168.63%峰值。

面對高負債率，首創置業甚至拿出供股計劃。3月10日其公告稱，預期每10股現有股份將發行不多於5股供股股份，已發行股份總數預期將增加不超過50%。

密集運作的結果是，首創置業現金流壓力暫緩。截至報告期末，其貨幣資金373.87億元，較2018年末增多148.16億元。短期借款24.33億元，一年內到期的非流動負債226.74億元，現金足以覆蓋短期債務。

但降低槓桿率並非易事。截至報告期末，首創置業資產總額約1953.51億元，同比增長58.51%；總負債約1532.36億元，同比增長約59.3%；資產負債率約78%，較去年末期提升1個百分點。

其中，集團有息負債1023.72億元，股東權益合計421.15億元；凈負債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業較高水平。值得注意的是，期內其有165.72億元永續債，若將此納入計算，首創置業的槓桿率會更高。

Wind數據顯示，2018年A股30家樣本房企平均凈負債率達148.16%，H股30家樣本房企平均凈負債率達115.32%。其中，A股房企高於凈負債率平均值的有14家，H股房企有9家，首創置業便是其中之一。

資金壓力下，首創置業上半年動用銀行貸款、公募債券、私募債、公司債券、債權融資計劃等多種方式募集資金。這導致其當期利息費用達15.28億元，而同期集團凈利潤也不過17.59億元，歸屬於母公司股東的凈利潤更是僅有11.87億元。

加快周轉回款、多渠道密集融資之外，衝擊A股也曾被首創置業視作重大戰略之一。早在2004年，其便公布回A計劃。但內地資本市場對房企上市門檻和要求從未有過根本的鬆綁，且愈發嚴苛。2018年9月，首創置業最終還是向證監會申請撤回A股發行申請。

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