上市後即開啟規模擴張，佳兆業美好物業尋行業位置

2018年12月，物業公司佳兆業美好（02168.HK）在港交所掛牌上市，如今已在資本市場中流擊水半載。

佳兆業美好交出的第一份中期業績報告顯示，2019年上半年，公司收入為558.4百萬元（人民幣，下同），同比增長35.4%；凈利為91.58百萬元，同比增長297.6％。

不過，佳兆業美好於去年年底因上市產生了上市開支等費用，若剔除上市開支及宣派特別股息而產生的遞延稅項開支，佳兆業錄得經調整凈利潤91.58百萬元，同比增長45.4%，更能代表真實的經營情況。

當前，物業管理領域，上市公司不管是估值邏輯還是商業模式，均凸顯規模效應。佳兆業美好上市後，也在遵循此法則。

在未上市前的2015年12月31日，佳兆業美好的在管建築面積就有0.183億平方米，至2017年12月31日，僅增加至0.24億平方米，三年間年複合率為14.5%。

中期業績報告顯示，截至2019年6月底，佳兆業美好的總在管建築面積達到0.363億平方米，較2018年底增長34.9%，合共218個在管項目，其中住宅項目149個，非住宅項目60個。

佳兆業美好執行董事、副總裁郭麗表示，在管規模的增長，一方面，得益於母公司佳兆業集團的業務拓展，使來自母公司的在管面積實現穩步增長；另一方面，公司加大了對第三方物業開發商所開發物業的合作比例。

2019年4月，佳兆業美好以3658萬元收購嘉興大樹物業管理有限公司60%的股權，該資產包共78個項目，在管建築面積約780萬平方米。

佳兆業美好稱，完成收購後公司在管面積顯著上升約35%。

近年，凡是物業公司，面對投資人時總躲不開根本一問——管理規模多少了？支撐規模意義的是，不管是傳統的物業管理服務還是流行的增值服務模式，均以規模為基礎。

以佳兆業美好為例，收入結構共分為物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務及智能解決方案服務四個板塊。

上半年558.4百萬元總營收中，物業管理服務收入同比增長31.5%至233.6百萬元，毛利增長20.6%至79.6百萬元；交付前及顧問服務收入同比上漲31.9%至216.8百萬元，佔總收入38.8%，毛利同比增長30.8%至72.9百萬元；小區增值服務收入同比大漲47.7%至56.4百萬元，毛利同比增長133.1%至人民幣24.6百萬元；智能解決方案服務收入達51.5百萬元，同比增長60.9%，毛利同比大幅增長65.5%至14.2百萬元。

物業管理服務產生的收入，是公司收入的最大頭，且是增值等服務業務的流量入口，佳兆業美好中唯一與規模關聯不大的是給第三方公司提供智能解決方案的業務，然而此業務也需要佳兆業美好的口碑與管理經驗。

自2014年中，彩生活(01778.HK)於港交所掛牌起，中國物業公司便開啟了上市之路。截至目前，已有14家在H股上市，1家在A股上市，其中包括來自TOP10中的碧桂園服務、中海物業、綠城服務、彩生活、中奧到家等。

已上市的物業公司分野明顯，碧桂園服務、中海物業等母公司每年銷售規模龐大，物業公司也因而有穩定的新增管理資源；彩生活等母公司則銷售規模較小，只能靠外延式擴張，於是物業公司自身具備了強大的市場收購能力。

2018年，佳兆業美好母公司佳兆業集團銷售規模約位於30強內，佳兆業美好需靠自身力量突圍。

要成為物業領域的龍頭企業，佳兆業美好必須靠大量第三方物業來壯大自身管理規模，以拓寬盈利邊界。

在8月21日中午舉辦的業績發布會上，佳兆業美好管理層也著力強調，截至2019年6月底，公司由獨立第三方物業開發商開發的物業面積約為1250萬平方米，較去年底大幅增長190.7%。

收入方面，2018年上半年，來自母公司的收入佔比50.9%，第三方的收入佔比49.1%；而今年上半年來自母公司的收入佔比下降至45.6%，第三方佔比54.4％。

佳兆業美好主席廖傳強表示，後續會繼續把握市場中的收併購機會，降低對母公司的依賴，降低來自母公司的收入佔總收入的比例。

然而，第三方與來自母公司的收入佔比要達到什麼水平才算理想狀態？廖傳強並未正面回應第一財經的問題。

對於未來，這名資本市場上的新兵並不願意給出具體的願景，只表示公司目標是至2021年，成為在第三方市場上具有核心競爭力的綜合物業管理集團。但如何用財務指標量化「核心競爭力」，廖傳強也未正面回答，「不能只看單一指標，要綜合考慮。」

排名年年在變，相比行業前十，廖傳強稱，更想進入第一梯隊。

佳兆業美好不是第一家上市物業公司，其提出的商業模型與已上市的同行相比並無太大差別。如何在母公司能提供強大資源的碧桂園服務們、自身市場收購能力卓越的彩生活們之中脫穎而出，佳兆業美好還在尋找自己的行業位置。

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