上半年拿地僅10億，掉隊的花樣年回歸路漫長

2017年初，在數年掉隊後，花樣年（01777.HK）提出二次轉型。2019年，花樣年提出二次創業，但從今年的表現來看，二度創業重回行業TOP30的任務頗為艱巨。

2018年全年，花樣年銷售金額為301.73億元，同比增長約50%，2019年上半年銷售同比增長16.5%至131.69億元，增速較去年顯著下滑。

曾與其同步出發的小夥伴已飛升行業前五，這時花樣年的目標是TOP30。據克而瑞數據，今年上半年排第30名的是藍光，銷售金額405.3億元。

如此局面下，非懷抱「創業」的決心，難以追趕。

8月21日下午，花樣年在深圳總部舉辦2019年中期業績發布會，主席潘軍與執行董事、投拓負責人張惠明等高管，言談中，對重回主流開發商之列的目標頗為急切。

花樣年上市十年，在業績會上談論人力資源戰略，潘軍還是第一次。「以前拿地的路子不對，所以我們要換賽道，人才結構不對，要對人才換倉。」

花樣年要求自身對標TOP20，高管們去龍湖學習後，了解到後者客戶滿意度在行業前三，回來後便把「客戶服務部」改成了「服務客戶部」。這些是公司經營的花絮，但本質是花樣年收復河山的決心體現。

過去半年中，花樣年對董事會進行大幅調整，柯卡生、張惠明、陳新禹三位從行業中挖角過來的投融資和拿地負責人走向台前。

決心、戰略、人才都有了，但上半年的銷售增速不算理想。

張惠明稱，公司下半年貨值更為集中。「公司目標去化率是75%。上半年，我們賣了131.69億元，去化率56%，其中有部分存量的車位、商鋪等重資產。如果剔除掉重資產，去化率達72%。下半年會陸續在7、8、9、10月供貨，11、12月份持續銷售，總貨值達278億元，會力保完成今年20%增長。」

若以20%增長目標計算，2019年花樣年全年業績應約為362億元。

張惠明負責下的土地投拓，今年上半年新增加2宗地，其中來自張家口的項目拿地方式是合作併購，天津項目是通過公開市場招拍掛，總耗資10億元。

花樣年已許久不在招拍掛市場出現。過去多年，為獲得更低地價土地，絕大多數選擇收併購和城市更新轉化等方式。而為提高周轉，適度招拍掛拿地相當有必要。花樣年天津項目預期今年國慶便能入市銷售。

實際上，「花樣年上半年參與了30多宗地的拍賣，但是價格太貴了」，張惠明說。任投拓團隊再進取，也面臨巧婦難為無米之炊的問題。

花樣年今年重投資，但也強調控制成本與費用、控制風險，穩財務。激進增長目標，和風險管控，是每一家中小房企發展路上的必然矛盾。

今年前7個月，花樣年多次出手調整債務結構，7次新發行或增發新債的同時，伴隨著4次債券的回購。至期末，花樣年總借款從436.24億元，下降至405.47億元。

為求財務穩定，花樣年並未為了實現更大規模，大肆舉債拿地。張惠明表示，「我們的資金、資源也有限，不會去太多的地方。有的公司到200多個城市投地，我們只能核心選擇20 個城市布局。」

如過去多個周期房企表示，能彎道超車者，須有精準的眼光和前瞻的判斷，逆周期低成本拿地，在上行周期中實現業績爆發。但當前，花樣年並不具備這種可能。資金，始終是中小型房企的發展枷鎖。

當下，花樣年在地產開發上的想像力，來自大灣區39個城市更新項目的儲備，總貨值3526億元，其中有22個位於深圳貨值為1605億元。這些項目成本相對低廉，只是耗費時間。

潘軍告訴第一財經，城市更新是長線投資，未來2－3年業務都能代表現金流。「公司有專門的投資團隊，深圳是金融機構進入的熱點，有資金給城市更新業務。甚至未來可能會出現城市更新反哺城市開發，給開發提供資金。」

潘軍稱，未來3年內，將有20個城市更新項目實現轉化，供地630萬平方米，貨值達1334億元。按計劃，未來花樣年高周轉項目、與利潤型但開發周期長的項目，各自比例是7:3。

無論如何，土地儲備關乎未來，當期銷售將在1-2年後結轉。與銷售金額相比，今年上半年，花樣年的收入和利潤有更好表示，營業收入85.77億元，同比增長65.1%，凈利潤2.44億元，同比增長35.6%。

發布會尾聲時，潘軍再次強調，公司的目標依然是TOP50乃至30。何時才能榮歸故里？可能是過去幾年中，花樣年自我思考得最多的問題。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！