蓋樓「每月賺38億」，碧桂園卻要去種地？

「它是改變遊戲規則的公司之一。」

文 / 華商韜略 徐艷麗

1200個城鎮，400萬名業主，55億扶貧款，2800多億權益銷售額……新「房企一哥」的進取與溫情。

【碧桂園衛冕，勻加速出線】

八月暑熾，在一城一策精準調控的樓市「冰鎮模式」下，60多家A股H股房企紛紛交出年中答卷。

總營收2020.1億元，同比增長53.2%，位列行業第一；

毛利潤548.6億元，增長56.9%，行業第一；

權益銷售金額2819.5億元、權益銷售面積3129萬㎡，雙料第一。

8月22日，碧桂園發布2019年中期業績，營收、毛利潤、凈利潤、銷售額、每股盈利與派息等核心業績均實現大漲。

在連續兩年成為新晉「房企一哥」後，碧桂園2019年中場似乎無懸念衛冕。

橋頭堡的穩固攀高趕走了一絲行業涼意。據統計，2019年上半年各地發起的樓市調控達到創紀錄的251次。

在堅定調控和融資環境趨緊的大環境下，不論以「賺速」、槓桿率、產銷動能還是資產回報率為指標來進行業績「體檢」，碧桂園都不失為一個強健的範本。

6個月實現凈利潤230.6億元，同比增長41.3%；

上半年股東應占凈利潤156.4億，半年派息49.53億人民幣，占核心凈利潤的31%；

地產項目總數增至2381個，權益銷售現金回籠2659.4億元，回款率94.3%領跑行業；

截至6月底可用現金額2228.4億元，未使用銀行授信額超三千億，凈負債率連續12年低於70%……

盈利基數大還能繼續保持高位增長，項目總量擴增的同時資金回籠強勁，業務持續擴大但槓桿率沒有增加，借貸率遠低於行業平均水平而回報率遠高於行業水平。

高盈利高回報 低槓桿低風險，從投資者角度看，這是一個很不容易在地產行業實現兼顧的財務結構。

「它是改變遊戲規則的公司之一。」這是花旗銀行對碧桂園的評價。

所謂「改變遊戲規則」，一是弱化房地產高風險高收益的運作模式，追求低負債穩定回報的價值投資規律；二是克服房企隨宏觀周期大起大落的業績波動，追求跨周期的平穩增長慣性。

兩個改變都需要對一些行業傳統做出顛覆，需要反覆權衡市場布局，以創新模式拉升業務效率和經營管理水平。

碧桂園表現出的強者恆強，戰略判斷和業務實幹哪樣都不可缺少。

【五環外打野，金三角奪魁】

2015~2018年，三年時間，碧桂園從1400億干到7000億，從中國房企前十殺入前三再到魁首，從世界500強榜上無名兩年躍至第177位。

同樣的增長規模，恆大用了5年，萬科7年，綠地9年。

這不可思議的逆襲，讓「運氣好」「躺贏」這些詞成為外界形容碧桂園的定語。市場似乎已經淡忘，中國樓市的新晉王者當年是從怎樣的被質疑與被漠視中開場。

時間拉回到2014年。

彼時的中國樓市，萬科已穩坐頭牌許多年，恆大手握北京數千套房源，融創以上海為據點問鼎長三角地王，綠地、萬達、保利等一線房企將核心城市瓜分殆盡。

那時的碧桂園，在三四線城市耕耘潛行了二十多年，連北京、上海、深圳、成都等大城市的門都還沒撞開。

2014年，中國樓市在高庫存周期下一夜入冬，很多中小城市過度開發後留下的爛尾「空城」刷屏媒體頭條。這一年，深扎三四線的碧桂園被摁在地上唱衰，業績也幾乎原地踏步。

到了2015年，整個房地產行業幾乎齊齊退守五環內，避三四線如瘟疫，碧桂園出人意外地蹲守下沉市場不挪窩，並提出了「深耕三四線，擁抱一二線」的兩條腿戰略。

令人始料未及的是，小城之殤只經歷了短暫谷底，很快就在轟隆向前的城鎮化浪潮下迎來一輪去庫存周期，加之央行投放PSL（抵押補充貸款）解決融資難題以及棚改貨幣化的政策支持，2015年後，中國三四線城市在5000~6000萬進城農民的腳步下，開啟樓市之春。

就是從這一年起，碧桂園「三四五線全覆蓋」的布局收穫了平均每年增長140%、三年翻5倍的業績回報。潮水般的資金回籠反過來助攻碧桂園在一二線城市快馬長槍、後來居上，雙引擎驅動奪速前進。

「黑馬」故事就此上演。

很多年後，當人們感嘆碧桂園「在三四五線躺贏」、「運氣好」、「撞上了中國城鎮化中進程速度最快、房子需求最猛的一波紅利」時，很少有人記得當年小城市陷入「鬼城」魔咒時逆勢而上的決斷和風險。

「我的職業生涯歷經數次地產行業周期，波動才是這個行業的常態；中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模將仍然龐大。」

直至今天，農民出身的碧桂園董事長楊國強一如既往看好低線城市的潛力。他認為農民工在大城市買不起房，最大的需求是「在有學校、醫療等基本配套且房價在萬元以下的城鎮居住」。

截至2019年上半年，碧桂園業務遍布內地31個省級單位的279個地級市、1235個縣鎮，項目總數2381個；所有項目平均售價9011元/㎡，維持在一線房企的最低水平。

中國大陸總共333個地級行政單位，碧桂園在地、縣兩級的覆蓋率分別達到83.5%、43.2%。

「有縣就有碧桂園」，「三四五線城市之王」，「規模最大、布局最廣的房企」……這些說法並非虛誇。

按項目所在地分，碧桂園目前位於一二線和三四五線的銷售金額比例是39:61。

那些遍布三四五線的絕對大盤和北上廣深的碧桂園中心、科技小鎮以及壯麗的森林城市一起構成了碧桂園的兩個增長極，讓兩條腿走路的戰略日漸趨衡。

截至今年6月底，碧桂園在長三角可售權益資源3589億，粵港澳大灣區的可售權益資源達3,467億元。

涵蓋五大城市群在內，碧桂園目前在國內可售資源合計達到2.7838萬億元——這個數字是去年中國top5房企全年銷售額的總和——幾乎鎖定了未來三到四年的銷售量。

【三駕馬車，提質控速】

姿態放低，低到讓別人忽略你、低估你。視野拔高，高到可以在紛擾浮動中穩賺大周期。

碧桂園的做事風格，在結果呈現出來之前常常讓外行摸不著頭緒。

去年夏天，碧桂園先後上馬現代農業和機器人兩大新業務。

消息一出，冷眼無數。

農業，土味十足；機器人，離題千里。都是長周期、大投入、慢回報的業務，沒有一個能在短期內實現高收益或者拉升資本市場估值。

碧桂園究竟在下一盤什麼棋？

「40年前我是種田的，用過鋤頭種地、用過牛犁田，開過手扶拖拉機。」操著濃重粵語口音的楊國強，像當年看好三四五線城市一樣，目光落到還有8億農民居住的農村。

在那裡，碧桂園要做的不是拿地蓋樓，而是藉助自己的資金和產業力量發展現代設施農業，在提高農民生產力、幫助農村振興的同時，打造一條農產品生產與銷售全產業鏈，以「健康、好吃、實惠」的農產供應體系支持碧桂園社區零售平台，為地產主業增添附加值。

「採用大型農耕設備提高生產力，中國才有機會實現農業現代化，這是中國的未來。」

同樣在碧桂園「未來版圖」中發光的，還有機器人產業。

2019年8月20日，央視《共和國發展成就巡禮·廣東篇》直播鏡頭下，碧桂園博智林機器人實驗中心的3款建築機器人演示了地磚鋪貼、牆紙鋪貼及PC內牆板安裝等多項精密操作。

「機器人是解決安全和質量的好手段。」去年7月碧桂園宣布成立機器人公司時，也意料之中地收到諸多不理解和不看好。

從古至今，建築都是高危行業，這方面，在全國上馬數千個在建項目的碧桂園也曾同行業其他房企一樣吃過沉痛教訓。

安全生產需要強化管理，更需要技術助力，可是在AI、智能技術蓬勃發展的今天，幾乎沒有人專門為這個傳統行業做高科技嫁接。

楊國強為碧桂園機器人產業定下的目標，除了把高科技應用到建築領域、社區服務、生活起居等場景中，提高生產率和核心競爭力之外，更重要的是從根本上解決安全和質量問題。

「零傷亡、零事故率。」這是碧桂園這場技術跨界的最大目標之一。

願望是美好的，可開局卻是不被大家看好的。

這些年地產大佬們掀起轉型高潮，有搞體育的，有搞教育的，有搞養老的，還有大批去搞造車的。「優等生的轉型」格外引人注目，碧桂園最初公布地產、農業和機器人「三駕馬車」並列齊驅的新業務構想時，有人覺得在搞噱頭、假動作，有人認為沒前途。

到今年8月，農業、機器人兩大業務上馬已滿一年。

過去一年，碧桂園與17家中外單位簽署農業合作協議，組隊到荷蘭、以色列學習智慧農業，將精選良種和肥料送到了精準扶貧的縣鄉地頭，公司投建的現代農業基地生產的西瓜也送進了碧桂園社區零售店。

博智林機器人中心則迅速發展為已具規模的研發基地，在吸納了超1600人的研發團隊後，公司累計遞交申請專利500件，在研機器人30多種，其中9款已進入工地測試應用。

新業務前途未知，但穩步行進中。在地產、農業、機器人協同並進的產業結構初具雛形後，沉浸地產二十多年的碧桂園在新辟航道上開啟進化，再次出發。

【永遠的進化，不變的堅守】

2019年，碧桂園創立第27年。

從佛山順德的一個小樓盤到遍布全球的2300多個品質項目，從深耕郊區到看好三四線城市高質量住宅，從商業地產開發到以科技小鎮為代表開啟產城融合的智慧城建設，從單一的地產業務到投入機器人與現代農業、將科技創新注入傳統建築業改造和農民生產力提升……

回顧碧桂園27年練級路徑，一步步走穩、走強、走到金字塔尖，在關鍵發展拐點上，似乎總能讓企業對行業周期「精準踩點」。

這種被業界稱為「天氣預報員」般的節奏預判，助推碧桂園實現了一次次規模魚躍，也讓其在登頂C位之後被拿到放大鏡下深度解剖。

有人覺得它是靠三四線市場「一招鮮吃遍天」，有人認為它的薄利多銷是殺手鐧，有人關注其內部執行力和賞罰激勵，有人覺得對職業經理人的任用釋放了公司活力……

去年8月，人民日報以《解碼碧桂園發展秘籍》為題，解析了碧桂園「銷售額10年增30倍」的極速發展密碼。

定位精準的高性價比產品線、標準化質量管控、比傳統工藝節省1/3勞動力成本且建造速度快1倍的建築科技創新，還有滿足業主多元需求的物業服務與商娛、醫療、教育配套……

報道中對碧桂園一系列亮點的發掘，最終歸於楊國強那句話：「為老百姓建造又好又便宜的房子」。

又好又便宜，這五個字概括了一個普通人對房子最樸實的期待。

在憑藉三四五線城市的大量項目布局幾乎成為「國民級」房企之後，碧桂園要讓幾百萬小城普通家庭掏錢買賬，必須經得起城鎮消費者最嚴苛的精打細算。

房價連續多年保持十強房企最低，緊緊跟進城鎮化改造的最前沿布局項目，堅持以銷定產和按需拿地，從戶型到性價比緊密貼合中國真正想買房的剛需居民和進城市民需求。

碧桂園不是什麼天氣預報員，它更像一個市場偵察員和需求解讀員。

「節奏大師」般的踩點運氣或許只是表象。

過去27年，碧桂園的業務布局看起來時時在變，但價值導向始終未變——

回歸房地產民生屬性的本質，在合適的地方蓋、以合適的價格賣，用新技術力量改造產業效率，提供穩定的物業質素和標準化管理——這是碧桂園在新型城鎮化浪潮下被400萬購房人選擇的本質動力，也是「人們對美好生活的嚮往」這一普世願景下，一家聰明房企對居住哲學的吃透和堅守。

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圖片均來自網路

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