集體經營性建設用地入市，將納入土地增值稅徵收範圍

《中華人民共和國土地管理法》修正案自2020年1月1日起施行。這次土地管理法最大的突破之一，是允許集體經營性建設用地可直接入市，此前集體建設用地只有在被徵收為國有土地後才能入市。

隨著集體建設用地可以直接入市交易，相應的稅制也隨之調整。近期正在立法的土地增值稅首次將入市交易的集體建設用地納入徵稅範圍，這意味著未來集體建設用地入市需要繳納增值稅。

新《土地管理法》明確，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，並經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單經或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權後還可以轉讓、互換或者抵押。

自然資源部法規司司長魏莉華表示，這一規定是重大的制度突破，它結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點。

為了配合這一土地征管制度改革，相應的稅制也進行調整。

7月份土地增值稅正式啟動立法，財政部 稅務總局公布了《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》（下稱意見稿），向社會公開徵求意見。與以前土地增值稅暫行條例相比，此次意見稿最大的變動是將入市集體建設用地納入徵稅範圍。

意見稿在列舉土地增值稅徵收範圍時，首次納入了出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股(以下簡稱集體房地產)。與此同時，擬將目前對集體房地產徵收的土地增值收益調節金取消。

官方在意見稿說明中稱，調整徵稅範圍的主要考慮是使稅制與建立城鄉統一建設用地市場的土地制度改革相銜接。這與土地管理法改革相呼應。

其實早在2015年，全國33個試點地區開展了農村土地徵收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，允許集建地入市和轉讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。

與試點相配套，2016年財政部、國土資源部（現為自然資源部）發文明確對集體經營性建設用地徵收土地增值收益調節金，調節金分別按入市或再轉讓農村集體經營性建設用地土地增值收益的20%-50%徵收。在契稅暫無法覆蓋農村集體經營性建設用地入市環節的過渡時期，另外還須再按成交價款的3%-5%徵收與契稅相當的調節金。

集體房地產未來改徵土地增值稅後，將適用30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率。官方意見稿說明稱，立法前後集體房地產負擔總體穩定。

契稅也將啟動從暫行條例上升法律，集體經營性建設用地入市徵收契稅也有望明確。

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