老舊房屋坍塌，就能加快舊改嗎？

昨天，深圳市羅湖區一老舊小區內，有樓房突然傾斜倒塌。萬幸的是，因舊改原因，該房屋早已無人居住，因此未發生人員傷亡。附近樓房住戶得到通知及時撤離，躲過一劫。警察、消防、社區工作站等各部門隨即展開救援。這本是一起房屋安全事故的新聞，親歷者心有餘悸。事件隨後的走勢，卻一改其應有的沉重的調性而變得荒誕喜感。

發生事故的和平新居，位於羅湖區漁民村附近。穿過幾條小馬路，便是深圳河，河對岸就是香港。羅湖是特區最早發展的城區，當年可謂特區中的特區。許多重要的政府辦事機構，最早落腳於此。濱河大道、和平路、寶安南路、船步路幾條主幹道合圍之下，分布著大片舊居民區，分屬海關邊檢、鐵路航運等不同單位。離此不遠，是深圳商業消費最旺盛的人民南、蔡屋圍等片區，集中了萬象城、金光華、KKmall、地王大廈等高檔商場。從繁華的商業片區轉入高架林立、煙火氣息濃郁的住宅區，宛如進入另一個世界。房屋老態畢現、設施陳舊缺失。搜索各大購房網站，此類型房屋的價格，往往低於關外新樓盤一大截。

眼看周圍高樓拔地而起，住在這種老社區的居民，心態頗為複雜。相當一部分的一手業主，有能力的早就另購他處，將房屋或出租或轉賣。留下來的業主，無不期盼早日進入城市更新序列，一圓自己的新房夢。在深圳，同一地段，舊房與更新之後的新盤，價差甚至達到一倍左右。因此，待更新的老舊房屋，由此進入開發商和中小散戶投資客的視線。和平新居網上掛牌均價，每平米約45000元，與周邊同區域同檔次房屋大致相當。由此經濱海大道向西二十公里左右，南山區深圳灣片區，以開發於2010年左右的次新盤寶能太古城（北區）為例，每平米均價已經衝到了14萬元以上，並有繼續上漲的趨勢。離開深圳灣繼續往西，到達寶安中心區，幾乎也找不到單價低於6萬元的樓盤。再折回羅湖萬象城附近，2009年入市的次新盤幸福里，單價也在10萬上下。假如和平新村舊改成功，每平米房價保守估計有近一倍的收益，因此，房屋坍塌引來各方躁動。利益面前，業主急速加價，中介持幣收購，雖說荒唐，卻也情理之中。

深圳舊改項目主要分三大類型：舊村改造；舊工廠舊工業區改造，如廠房和宿舍等；本文討論的對象即為第三種，紅本舊住宅區改造。此類舊改項目，因簽約難、不確定性強、拆遷難，而成為最難搞定的舊改類別。許多項目往往在改造意向簽約階段便停滯不前，難以繼續往下推進。

回到因坍塌而漲價的和平新居，買到就是賺到嗎？不妨再來回顧本月內有關舊改的另一則新聞。8月初，一則《木頭龍舊改最後4戶仍拒簽 49名業主在10年等待中離世》的報道，讓這個拉鋸12年之久的舊改項目進入大眾視野。木頭龍小區地處羅湖中心區，建於上世紀八十年代初，小區佔地約7萬平方米，擬拆遷房屋棟數共61棟，總戶數為1340戶。木頭龍屬於福利房性質，國企、事業單位職工占業主的大多數，他們也是第一批來深建設者。筆者早年居住附近，每日上下班，公交車報站名「木頭龍」，一排排整齊的住宅區從窗外駛過，道路規整，生活氣息濃厚。同事們無不艷羨，不知何時，外來建設者們，才能在深圳有個像木頭龍這樣的家。十幾年過去，木龍頭小區已有20多棟樓被拆除，小區內荒草瘋長，垃圾堆積，滿目瘡痍，還因海沙建築，早已屬於危樓。

2007年，深圳益田集團進駐木頭龍小區開展舊改籌備工作，2010年，木頭龍獲批深圳市首批舊住宅區城市更新項目。自2017年至今，99.7％的業主都已簽約，仍有4戶遲遲不肯簽約，並拒絕談判，還有一戶住在危樓內不肯搬出。據公開的補償協議顯示，益田對木頭龍是按照1∶1.3的比例進行拆遷補償。在2015年頒布的《城市更新條例》草案中，市場呼喚已久的拆賠標準已經進行更改。按照規定，建築物產權置換按照建築物使用面積（套內建築面積）測算，置換比例不得低於1∶1，但不得高於1∶1.3。從2007年至今已過去足足12年，從2011年到2015年期間，開發商每年向已搬出的業主支付的租金已超過了7000萬元。租金標準，也從60元/平方米提高到70元/平方米，年租金補貼升至1億元。

2010年4月，木頭龍、南苑新村、金鑽豪園、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區，共同被列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，也就是作為深圳城市更新第一批8箇舊住宅小區改造項目。益田集團財大氣粗，開發實力不可小覷，可是，就連它，也搞不定木頭龍最後未簽約的0.3%。常看到新聞這裡那裡強拆云云，在深圳等待舊改的業主和民眾內心，卻有種別樣的滋味難以言說。曾經，在南山區公安局附近，有一棟孤零零的村民自建房傲立於道路頂端，多年來，周圍路網不得不繞開它進行修建，無他，乃是因為修路的賠償沒談攏。去年9月份，作為首批城市更新計劃之一的橋東片區，終於達到雙百簽約，可以正式進入開發階段。從被納入城市更新計划到完成「雙百簽約」，足足耗費了8年時間。從2009年深圳開始大面積推進城市更新，十年過去，實際進展與預期目標差距巨大。全市舊改立項746個，實施率僅有37%，並且，絕大部分項目還是屬於工業項目的升級改造，剩下零星幾個住宅區舊改點綴其中。位於南山區政府對面的南苑新村，舊改歷程，可謂艱辛，一線開發商萬科介入，歷經十二三年，才取得95%左右的簽約率，怨不得其他實力稍遜的中小開發商從舊改市場中，識趣走開。

深圳商品房城市更新項目周期長、不可控因素多，「雙百簽約」的規定看似保護了物權財權產權，實際上，是否忽略了利益之前的人性複雜性。一方面，我們喜見深圳市對於物權的尊重，另一方面，類似木頭龍這樣的情況頻頻出現，政府該如何處置？是將所有的矛盾轉移至開發商與業主之間，而迴避政府應該承擔的責任嗎？羅湖區南湖街道辦昨日貼出告示，對居民進行臨時疏散和安置。羅湖區政府在事發當晚，組織專家進行勘察，並及時發布通告，稱善後處置進行中。政府介入和處置速度不可謂不迅速，此為該點贊之處。深圳市商品房住宅舊改項目，多為上世紀八十年代建蓋，它們和它們老邁的業主們，還能經受多少次，經受多少年的日晒雨淋，如何才能科學快速地從根源上解決問題，考驗著政府的執政思維，也考驗著舊改參與各方的心態取捨。

（作者系深圳作家）

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