馮侖：從「築巢引鳳」到「為鳳築巢」，甚至「築巢生鳳」
房地產和社會學有些接近，我們經常研究行為，就此發現了一個有趣的現象，在整個空間行為裡面，從現金流的渠道來看，「站著」不如「坐著」，「坐著」不如「躺著」。比如要吃飯，一坐下肯定就要掏錢了，想辦法讓人坐下來，現金流量就會比較確定。
房地產屬於重資產，而一般公司都有相應的重資產。併購公司時需要注意的就是，我們需要對方的什麼。比如，併購一個遊樂場，那麼成功後最少會留下整個遊樂場地皮及其內部設施給到併購方，這樣我們可以拿到地皮和內部設計結構及實景效果案例。如果運氣好的話還能留下大量的園內員工，繼續保證遊樂場的正常運營。
這好比我國購買明斯克航母，雖然說買了個空殼，但畢竟留下了發動機，還有大大小小拆卸後留下的痕迹，沒過多少年，我國自主研製的航母就下水了。
▲ 商業世界太危險，前人踩過的「坑」不要再踩
併購需要避免的「坑」
第一，注意「捨本逐末」。比如併購醫院的目的是為了對方的治療能力，當遇到大片老舊醫院樓，它們的治療用途不再，卻大大增加了併購成本，到最後經常花錢最多的地方竟然是那些老舊的醫院樓本身，而不是被併購醫院的治療能力。
如何解決「捨本逐末」？比如，當年摩托羅拉來中國建總部，跟政府一談，「世界 500 強，行，地免費選，選好劃給你。」於是，摩托羅拉找到兩個合作商，一個是當地的小房地產商，幫忙打通政府和當地關係，另一個則是給全球三分之二世界 500 強企業建造總部的建築設計公司。
如此專業高端的設計規劃好後，摩托羅拉卻在全世界打廣告要賣這棟樓，「誰買這棟樓，摩托羅拉就把一半的物業租下來」，20 年返租，基本上購買和建築的費用就回來了。
▲ 摩托羅拉手機已經跌下神壇，摩托羅拉大廈還屹立在北京·望京
第二，要考慮成本核算，即物業的價值決定了其價格值不值。值就買，不值還非要併購其公司的就要想辦法把重資產清出去。清重資產的方式也有很多種，最直接的就是剝離，讓其他有需要的人合夥購買，各取所需。
第三，企業負債率問題。30% 是一個節點，超過 30% 的企業，基本上沒有存活長久的，低於 30%的企業，大多數存活的時間比較久。
決定房地產價值的四要素
第一個要素自然是位置。位置本身雖是表面現象，實質則是供求關係。如經濟學上所講，供求決定價格，決定房地產供求的正是它的位置，比如上海的外灘，這個地方人流非常多，所以需求多供給少，價格自然就高。再看喜馬拉雅山底下，需求少，供給多，價格當然就低。
▲ 時代廣場的每一塊廣告位都價值不菲，因為這裡是全球人流最集中的地方
第二個要素是供應。不同行為帶來不同的現金流量，現金流量決定了租金，租金決定了物業價格。房地產和社會學有些接近，我們經常研究行為，就發現了一個有趣的現象：在整個空間行為裡面，從現金流的渠道來看，站著不如坐著，坐著不如躺著。比如說吃飯，一坐下肯定就要掏錢了，只要想辦法讓人坐下來，現金流量就會比較確定。
「坐」也有很多種形式，「開會」現金流就低，「打牌」現金流高一點，而「吃飯」的現金流介於兩者之間。現金流量好，租賃者就願意支付比較高的租金，物業也比較值錢。
再往下看，躺著比坐著還掙錢。大家知道，去桑拿、美容、醫院都很費錢。人死後躺在殯儀館裡面，費用更高。如果你有辦法讓人盡量都躺著，就可以收很多錢。再比如說地產商和醫療扯上關係，並不是為了看病方便或者想改行。很多經濟分析師沒有注意到的一點是，醫療機構是地產商最好的租客。寫字樓的租客一般只租 1 到 3 年，但醫療機構的租期都是 10 年以上，而且給的租金非常高。
▲ 數據顯示小型醫療的承租能力僅次於中小型專業專賣、人氣餐飲、快時尚
第三個要素是技術。技術可以讓物業的功能更加便捷、安全，也就能幫我們帶來更多的客戶。比如說我們最近講的互聯網 ，似乎挺複雜，但當我們回頭看一百多年以前，在剛發明電燈泡的時候，絕大部分人造空間里的餐館和旅館，晚上 6 點就會關門。
這時候，如果有人率先使用了燈泡，這家餐館的生意一定會比別人好很多。首先，它可以 24 小時營業；第二，光照度均勻，讓顧客覺得很舒適；第三，比起火，光線看起來更有安全感。在這種情況下，空間就吸引了更多人在這裡地方消費和娛樂，營業時間的延長帶來客流量，經營收入也會隨之增加。
一個空間如果能率先使用先進技術，比如有 Wi-Fi 服務、使用新型建材，或者把房子建得更高，降低單位面積的成本，價值就會增加。
▲ 每天有千萬遊客登頂哈利法塔，只因這它是目前的世界最高樓
人類現在已經開始致力於把房子建得越來越高，上海中心大廈是 600 米，迪拜塔是 880 米，拉登的老家吉達正在建的最高樓是 1000 米，阿聯酋還將要建 1100 米的高樓。人類不斷往高處建房子，實際上是為了在降低單位成本的同時，向使用者提供更獨特的體驗。上海環球金融中心，觀光部分的收入遠大於寫字樓的租金收入，這個空間太特別，很多人每天排著隊從那裡上去，只為從高處看一眼上海。
第四個要素是管理。「911」事件之後，大型寫字樓的安全問題十分突出，可我們國內卻並不是特別關注寫字樓的安全規範。因為在很多時候，只有這些重大事件發生在我們身邊時，人們才會意識到安全管理的重要性。
「911」後，官方總結了事件遇難人員的死亡原因，一大部分遇難者是被熏死的，大樓的逃生梯沒有窗戶，所以一旦著火，樓梯間就像是一根煙囪，不斷有煙霧向上涌，這時候人往下跑，很容易在半道上窒息。再者，高層建築只有一個逃生梯，大家都堵在這裡，沒法行動，甚至救援者和逃難的人還會衝撞在一起，很多消防員因此被踩死。
▲ 911 現場 | 只有重大事件發生在身邊時人們才會意識到安全管理的重要性
我們現在的消防系統仍然是這樣的。有一回，我住在四季酒店的三十多層，突然火警響了，當時我就想，只要電梯沒斷電，我就走電梯，因為我覺得如果從逃生梯跑，火勢一大，就會被熏死。
「911」事件之後美國是怎麼改進的呢？很簡單，他們先在逃生的樓道里加了氣霧技術，一旦有煙，就會釋放出強大的氣壓，阻住煙的去向。逃生者可以趁此機會，做好防護措施再往下走。每隔幾層就會有一個氣霧裝置，保證了逃生人員的安全。
另外，他們把救人的通道和逃生的通道區分開來，儘管會犧牲一些建築面積，但會使這棟建築更加安全。事實上，如果這個空間擁有一流的安全管理系統，價值也會隨之升高，更容易吸引客戶。
▲ 後開發時代，運營能力成了房地產企業的核心競爭力
後開發時代的利潤來源
最後我們來看房地產後開發時代的利潤來源。當初房地產很簡單，無非就是圈地、蓋、賣、再圈地、再蓋、再賣。慢慢住宅不好賣了，大多數高凈值客戶已經不再買了。2015 年底，中國高凈值客戶開始大量拋售住宅，那麼房地產商的利潤點就必須要轉移去經營。
寫字樓、購物商場、教育、醫療、酒店都是最初房地產和商業運營的結合，致力於提高建築價值和出售率。比如，這棟樓建好是做酒店，已有某國際知名酒店入駐並簽訂 N 年租約合同，年回報足有 X%，如此一來，很多資本就進去了。
▲ 36Kr旗下的氪空間就是典型的「築巢生鳳」
築巢引鳳，這是最原始的，蓋棟最好的樓，讓好公司好企業搬進來。
為鳳築巢，這是現在非常流行的，設計建造個性化的建築來滿足客戶不同的需求。
築巢生鳳，這個玩法很高端，就是建一大堆很次很便宜的樓，讓初創型公司免費用，解決了他們人力彙集、場地等一系列成本。如果成功了，就佔比一定股權，比如過來的 Google 創業園。
總之，房地產的利潤從來就不是一個「快」字，經常受經濟周期影響。不過也有一個特例，那就是買賣不良資產，它的回報率相當高。
